Gói 30.000 tỷ cho bất động sản vẫn quá bé!

Theo Savills: Mọi phân khúc nhà ở đều vẫn có nguồn cầu, vấn đề vướng ở cách đáp ứng.

Ông Trần Như Trung ví thị trường BĐS như một con tàu, và thị trường hiện nay đã hình thành một “con tàu mới”. Bởi hai năm vừa qua, con tàu cũ đã không đáp ứng được kỳ vọng, khủng hoảng đã xảy ra. Hiện nay, không nên bàn quá nhiều đến “con tàu cũ”, với những câu hỏi để BĐS “rơi tự do” hay “cứu”, mà hãy hướng theo “con tàu mới” với nhu cầu và cách làm mới.

Người mua đã thực tế hơn

Nói rõ hơn về “con tàu mới”, ông Trung cho biết, ở đó lái tàu mới, hành khách mới, cách làm mới, luật chơi mới. Trên con tàu này, khách hàng đã thực hơn với các nhu cầu rất cụ thể. Người mua nhà ở đúng là để ở, cả phân khúc nhà bình dân và cao cấp. Có những người đến tìm mua để đầu tư cho thuê, khi xem sản phẩm họ đã lập tức nhẩm tính xem nếu mua để cho thuê lợi tức sẽ như thế nào…

Vì thế, theo ông Trung, khách hàng hiện nay đã tính toán rất kỹ trước khi quyết định mua hay không. Do đó, cách bán hàng cũng phải cụ thể hơn. Đơn cử, khi tư vấn, giới thiệu sản phẩm, không nói chung chung, mà đưa ra các thông tin cụ thể, chi tiết về sản phẩm, về những lợi thế cạnh tranh để khách hàng lựa chọn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills tại Hà Nội, cũng cho biết: Nguồn cầu vẫn có đối với tất cả các phân khúc trên thị trường BĐS, vấn đề là các nhà đầu tư đáp ứng như thế nào để tăng thanh khoản.

Lấy ví dụ gắn với thực tiễn nhiều chủ đầu tư xin cho chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hay chia nhỏ căn hộ thời gian qua, bà Hằng cho biết: Nhu cầu diện tích căn hộ nhỏ đúng là vẫn rất nhiều. Trước đây, nhiều dự án bị ràng buộc về điều kiện hạ tầng, dân số… để được cấp phép nên diện tích căn hộ lớn, tới 140-150m2/căn. Nhưng nay, nếu cứ đua nhau chia ăn hộ về 45m2, 50m2, thậm chí bé hơn thì các nhà đầu tư tự bỏ đi một phần nhu cầu vào căn hộ lớn hơn.

Do vậy, theo bà Hằng, cần phải cơ cấu lại căn hộ, trong đó có cơ cấu về diện tích, nhưng phải có phân tích cụ thể với từng dự án. Nó phải thực hiện trên cơ sở dựa vào tiềm năng về sức hút dân cư vào dự án đó như thế nào. Nếu các dự án nơi trung tâm, mật độ dân cư sinh sống cao hơn, hạ tầng tốt hơn, nhu cầu sẽ cao hơn, nên có thể giá cao hơn một chút vẫn có khả năng thanh khoản cao.

Đặc biệt, “nếu chia nhỏ căn hộ nhiều quá, sẽ tăng áp lực cho hạ tầng tại chính dự án đó về sau này. Tức là không nên quá chạy theo chia nhỏ căn hộ nếu chỉ nhằm vào cải thiện thanh khoản của dự án trước mắt”- bà Hằng nhấn mạnh.

Gói 30.000 tỷ đồng quá bé cho thị trường BĐS

Gói 30.000 tỷ đồng với mục tiêu hỗ trợ thị trường BĐS là một tin tốt cho thị trường BĐS, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với thị trường này, nhưng tác động thực của nó lên thị trường hiện vẫn chưa đo được. Hơn nữa, về mặt kỹ thuật, số tiền này quá bé so với thị trường. Đồng thời, để gói này vào thực tiễn, còn liên quan đến nhóm định hướng, quy trình thủ tục hành chính mất rất nhiều thời gian.

Thông tin từ Bộ Tài chính chiều 10/4 cho biết, Chính phủ đã báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phương án giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, từ ngày 1/7/2013 đến 30/6/2014, sẽ giảm 50% thuế VAT với hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội và 30% thuế VAT với hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Ông Trung bình luận rằng, mọi chính sách giảm thuế, phí đều rất đáng quý với cả người bán và người mua trên thị trường BĐS. Nhưng mọi chính sách thường phải cần ít nhất 9 tháng mới quan sát được tác động thực của nó, chưa kể thủ tục hành chính để xác định cụ thể đối tượng được hưởng chính sách sẽ còn mất rất nhiều thời gian.

Bên cạnh đó, trong khi thị trường BĐS còn đang nhiều khó khăn, hình thức mua bán và sáp nhập (M & A) được bàn thảo nhiều như một giải pháp cứu thị trường. Theo ông Trung, giải pháp này thực hiện không đơn giản. Bởi vì thực tế có sự “lệch pha” rất lớn giữa kỳ vọng của người bán và người mua. Áp dụng M&A không thể thực hiện được trong một sớm một chiều, nhất là từ khi có quyết định đến khi thực thi thường rất chậm.

Ông Trung còn cho biết thêm rằng, hiện các doanh nghiệp BĐS nước ngoài vẫn có mặt ở Việt Nam rất nhiều và luôn quan tâm đến vấn đề M&A. “Vấn đề ở chỗ chúng ta có tìm được và kéo họ vào các dự án nay không”- ông Trung nhấn mạnh. Bởi vì họ thường đưa ra yêu cầu rất rõ ràng đối với dự án về diện tích, giấy tờ, thiết kế… Nhưng ở phía cung ứng, có dự án được cấp phép thì thiết kế đã lạc hậu, có dự án đạt diện tích thì giấy tờ không đầy đủ…