Giao dịch mua bán nhà đất: Rủi ro vẫn rình rập

Làm ăn tích góp nhiều năm, tìm hiểu kỹ càng vị trí, phong thủy, chất lượng pháp lý, giá trị mảnh thổ cư (nhà hoặc đất) trước khi đặt cọc, ký hợp đồng mua bán.

Ai cũng nắm rất rõ quy trình đó, cộng thêm nỗ lực bổ sung kiến thức luật pháp liên quan và tham vấn từ người thân, bạn bè, tưởng rằng sẽ khó có khả năng thương vụ gặp sơ sảy. Nhưng thực tế câu chuyện mua bán nhà đất luôn bất ngờ.

Bạc tóc vì… chủ nhà

Chia sẻ với người viết, gia đình anh Huy (gốc Nam Định, làm việc ở Hà Nội 9 năm qua) vẫn chưa hết bức xúc. “Gom được gần 3 tỷ đồng từ rút sổ tiết kiệm cộng vay mượn họ hàng hai bên, vợ chồng tôi may mắn chốt được căn nhà mặt ngõ rộng ở khu Lương Định Của – Đông Tác (quận Đống Đa) rất ưng ý. Hai bên đã ký hợp đồng công chứng với thỏa thuận người mua chịu tiền thuế trước bạ, còn bên bán lo các khoản thuế, phí để sang tên, cấp sổ… Ai dè mình vẫn bị gây khó” – người chồng thở dài.

Được biết, căn nhà 2 tầng 1 tum, tổng diện tích sử dụng 98m2 có giá trị hợp đồng là 2,8 tỷ đồng (chủ nhà bán gấp nên giá khá hời – anh Huy). Sau khi ký hợp đồng công chứng, bên mua đã thanh toán toàn bộ cho chủ nhà. Tới lúc nhận sổ, cơ quan chức năng thông báo yêu cầu nộp thêm gần 2 triệu đồng lệ phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ. Trái với thỏa thuận trong hợp đồng, bên bán yêu cầu bên mua phải thanh toán khoản tiền này và không bàn giao nhà.

Người mua thổ cư vẫn giật mình thon thót sau từng lần giao dịch?!

“Ngại” va chạm với chủ nhà (“dân bản địa” gần 20 năm), lại không muốn làm to chuyện (nếu báo chính quyền và nhờ luật sư can thiệp) khi vừa chuyển về nơi ở mới, người mua và kẻ bán ở trong thế giằng co suốt thời gian dài.

Cực chẳng đã, hơn một tháng sau, người mua quyết định thanh toán khoản lệ phí thẩm định để nhận sổ và yêu cầu chủ cũ bàn giao. Cuộc bàn giao diễn ra chóng vánh, nhưng chủ nhân mới khóc ròng vì tiền điện, nước, viễn thông của người bán vẫn chất đống. Lại thêm một số hạng mục điện nước, nội thất căn bản của căn nhà đã bị phá hỏng và hao hụt những chi tiết quan trọng. “Phụ trội ngót 70 triệu đồng, lại thêm suy nghĩ, hai vợ chồng bạc cả tóc anh ạ” – gia chủ cười buồn.

Thực tế sinh động

Mỗi cuộc giao dịch nhà đất chỉ là một mảnh ghép nhỏ trong tổng thể bức tranh thị trường. Có người cho rằng trường hợp bị chủ nhà “lật lọng” như kể trên hoàn toàn dễ giải quyết nếu người mua nhờ Luật sư ngay từ lúc đặt cọc mua nhà, hoặc sử dụng phương pháp lập một tài khoản ngân hàng và “đóng băng” tới khi cầm sổ. Nhưng tâm lý…quá ưng ngôi nhà, cộng thêm thái độ mau mắn của chủ nhà đã khiến gia đình anh Huy “tiền vẫn mất – tật vẫn mang”.

Trực quan nhịp đập thị trường thổ cư, người mua thuần túy thường lâm vào thế bị động. Dọn về ngôi nhà mới ở quận Nam Từ Liêm, chị Hường vẫn nhớ như in dặm trường mua bán suốt 3 tháng trời.

“Chấm” được căn nhà 40m2 ở Trung Văn, người này tất tả đặt cọc 20 triệu đồng với hợp đồng cụ thể. Một tuần sau, hai bên hẹn nhau ở phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán.

Bên bán ra điều kiện: sau khi ký công chứng, bên mua phải “tất toán” ngay và chỉ được để lại 40 triệu đồng tới khi ra sổ. Chủ sở hữu cũ sẽ trực tiếp làm sang tên sổ đỏ tại quận và khi có giấy hẹn, bên mua phải trả nốt số tiền còn lại.

Lý thuyết, với cơ sở là giấy hẹn ngày lấy sổ của cơ quan chức năng, khả năng rủi ro pháp lý dẫn tới chậm ra sổ hoặc “vỡ” giao dịch gần như không tồn tại.

Vấn đề nằm ở chỗ, miếng đất giao dịch nằm trong tổng thể diện tích sở hữu gần 150m2 của người bán. Bên mua đã yêu cầu chủ đất đưa sổ tổng khu để tự thực hiện sang tên nhưng không được chấp nhận.

Chờ đợi 2 tháng không thấy “động tĩnh” từ bên bán, chị Hường hỏi thì được biết hồ sơ thiếu một số giấy tờ nhưng bên bán… quên thông báo cho chủ nhà mới.

Tiền đã giao đủ, nhưng tương lai chứng nhận sở hữu BĐS lại phụ thuộc vào bên bán, đó là hệ quả của việc người mua không nhận thức hết độ phức tạp của nhà đất “hậu giao dịch”.

Theo công thức “kinh điển”, người mua vẫn đi theo quy trình: ký xong hợp đồng công chứng, bàn giao mặt bằng, có phiếu hẹn lấy sổ là thanh toán toàn bộ giá trị BĐS cho bên bán. Nếu thỏa thuận được tự cầm sổ gốc để đăng ký sang tên thì tốt nhất, còn không để chủ cũ cầm cũng không lo.

Tuy nhiên, theo không ít nạn nhân từng bị chủ “bán một BĐS cho nhiều khách cùng lúc”, sau khi công chứng, nên đề nghị công chứng viên cập nhật thông tin lên mạng và yêu cầu in một bản để chắc chắn thông tin BĐS “đã có chủ mới” được xác lập trên cơ sở dữ liệu luật pháp.