Nghị định 01/2017 vừa có hiệu lực tháng 3-2017, mở ra hy vọng đối với những trường hợp người dân mua nhà, đất bằng giấy tay trước thời điểm 2008; xây dựng nhà trên đất nông nghiệp lâu năm được hợp thức hóa. Tuy nhiên trên thực tế không ít trường hợp bị ách lại do còn nhiều vướng mắc.
Người dân mừng… hụt
Anh Đ. mua bằng giấy tay một căn nhà xây sẵn không phép tại phường Linh Đông (Thủ Đức) trước thời điểm năm 2008. Theo quy hoạch phân khu 1/2.000, khu vực này là khu dân cư, trung tâm thương mại, cây xanh, tức căn nhà anh Đ. nằm trong khu dân cư hiện hữu và trong khu quy hoạch treo.
Mới đây, nghe Nghị định 01/2017 cho phép những trường hợp mua nhà giống anh được làm giấy chứng nhận (GCN) nên anh Đ. đã nộp hồ sơ. Tuy nhiên sau khi xem xét toàn bộ hồ sơ, cán bộ thụ lý cho biết trường hợp nhà anh còn phải chờ vì căn nhà nằm trong lộ giới an toàn của rạch Lùng. Vậy là hy vọng của anh Đ. lại tắt sau khi lóe lên chưa bao lâu.
Một khu nhà do những người dân mua đất nông nghiệp cất lên tại ấp Tiền Lân (xã Bà Điểm, Hóc Môn) từ nhiều năm nay vẫn mua bán qua lại bằng giấy tay. Và thế là hiện nay khu này đã hình thành nên khu dân cư, lẫn lộn giữa đất nông nghiệp và đất ở.
Mới đây sau khi có thông tin sẽ được cấp GCN, mọi người hồ hởi ôm hồ sơ đi nộp nhưng bị ách lại do diện tích từng căn nhà nhỏ quá, không đủ tiêu chuẩn để tách thửa. Anh Bình, một hộ dân ở đây, cho biết: “Vì ít tiền nên mới liều mua nhà trên đất nông nghiệp để ở, giờ Nhà nước cho làm giấy mừng lắm, nhưng nghe cán bộ giải thích không đủ điều kiện làm nên đành cứ để vậy ở”.
Anh C. ở xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, cho biết anh có mảnh đất mua giấy tay vào năm 2006, sau đó cất nhà (không phép) cũng trong năm 2006. Sau khi tìm hiểu Nghị định 01/2017 anh đem nộp hồ sơ tại xã lại bị cán bộ từ chối mà không giải thích rõ ràng. Tương tự, tại nhiều quận huyện ngoại thành như Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè... người dân xây dựng nhà trên đất nông nghiệp trước đây. Như khu vực dân cư tổ 16, ấp 1, xã Vĩnh Lộc A có nhiều nhà dân xây dựng, tồn tại nhiều năm nay nhưng chưa được hợp thức hóa.
Bà N.T.T., tổ 16, ấp 1, xã Vĩnh Lộc A, hiện ngụ trên khu đất thuộc dòng họ gia đình của bà sống bao đời để lại. Khu đất có mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm, sau đó nhiều người dân từ các nơi đến mua lại đất của bà T., xây dựng nhà tạm để ở. Đến năm 2010, nhà dột nát, bà sửa chữa thành nhà tôn.
Nghe thông tin mua bán giấy tay trước năm 2008 được cấp GCN, bà thấp thỏm chờ. Xung quanh nhà bà T., nhiều hộ dân nghe thông tin cũng chờ hướng dẫn của xã để biết nhà mình có được cấp GCN hay không. “Nhà thấp dột, mưa nắng cũng chịu ở tạm, chỉ trông sao được cấp GCN để vay mượn xây dựng căn nhà mới cho vững chãi mà ở” - bà T. chia sẻ.
Đủ điều kiện chính nhưng thiếu điều kiện phụ
Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP, cho biết theo quy định pháp luật, để được cấp GCN quyền sử dụng đất, thửa đất có nhu cầu làm hồ sơ cấp GCN phải phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật khác như diện tích tối thiểu đối với đất ở...
Ngoài ra, trong trường hợp thửa đất đã nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp, cần lưu ý thêm về việc sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng; nếu có thì vi phạm này phải được xử lý trước hoặc trong quá trình xem xét cấp GCN.
Ông Liên đề nghị người dân cần liên hệ trực tiếp tại UBND quận, huyện để kiểm tra lại khu đất muốn cấp GCN đã nằm trong danh sách đăng ký trong đợt kê khai thực hiện cấp GCN đồng loạt vào năm 2012 chưa; nếu đã có đăng ký thì hoàn thiện hồ sơ và lập thủ tục cấp GCN khi đủ điều kiện như đã nêu trên.
Thực tế, nhiều trường hợp mua bán nhà, đất bằng giấy tay đủ điều kiện về mặt thời điểm để cấp giấy theo Nghị định 01, nhưng hàng loạt điều kiện khác lại không đủ như diện tích tối thiểu không đủ để tách thửa, không phù hợp quy hoạch… Sau khi Nghị định 01 có hiệu lực, UBND các quận, huyện trên địa bàn TPHCM đang rà soát lại số lượng, hiện trạng quy hoạch các khu vực có nhà dân xây trên đất nông nghiệp để có kiến nghị UBND TPHCM giải quyết.
Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, nói hiện nay nhà dân xây dựng trong những khu vực đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư đã được quy hoạch thành khu dân cư, người dân được chuyển mục đích sử dụng và cấp phép xây dựng bình thường.
Còn đối với đất nông nghiệp quy hoạch công trình công cộng, đất giáo dục, công viên cây xanh, người dân không được xây dựng. Riêng những khu vực đất thuần nông nghiệp, theo ông Toàn cần phải giữ lại theo quy hoạch sử dụng đất của TPHCM, không thể chuyển đổi thành đất đô thị, phải quản lý theo đồ án quy hoạch xã nông thôn mới do UBND các huyện phê duyệt.
Để được cấp GCN, ngoài điều kiện về thời gian, nhà đất cần đáp ứng một số yêu cầu khác.
Cần những giấy tờ gì?
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT TP, việc cấp GCN cho những trường hợp nói trên xem xét nhiều yếu tố, giấy tờ liên quan. Do đó người dân đang sử dụng nhà đất giao dịch giấy viết tay thuộc khung thời gian mà nghị định 01 cho phép, khi đi làm thủ tục cấp GCN cần chuẩn bị các hồ sơ như sau: Đơn đăng ký cấp GCN và một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu có (bao gồm: những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15-10-1993; GCN tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất…).
Đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người dân cần nộp thêm một trong các giấy tờ quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43 như: giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở; bản án, quyết định của tòa án nhân dân…
Ngoài ra, người dân cần nộp thêm các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). Người đề nghị cấp GCN có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký, cấp GCN cho cá nhân và tổ chức tối đa 15 ngày.
Nghị định cũng yêu cầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định của pháp luật.
| Để giải quyết tình trạng xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp lộn xộn như thời gian vừa qua, UBND TPHCM đã chỉ đạo các quận huyện chủ động phối hợp với Sở Quy hoạch - kiến trúc rà soát lại tình hình thực hiện các quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất trong thời gian qua để đánh giá, tham mưu cho TPHCM điều chỉnh hay không điều chỉnh cho phù hợp tình hình thực tế hiện nay. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH-KT TPHCM |
Đỗ Trà Giang (SGĐT)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
