Giải cứu bất động sản kiểu chợ chiều

La liệt giải pháp cứu bất động sản

Chưa bao giờ tần suất các cuộc họp hội thảo, kiến nghị giải cứu thị trường bất động sản lại trở nên rầm rộ như hiện nay.

Chỉ tính riêng trong hai tháng trở lại đây, đã có tới ba lần Bộ trưởng Bộ Xây dựng xuất hiện trước các doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn. Ngoài ra, còn có dày đặc các hội thảo giải cứu của đủ mọi cấp, mọi ngành nhằm vào “cục máu đông” hàng tồn bất động sản.

Các giải pháp chính được đưa ra là phải hạ giá bán, chia nhỏ căn hộ, giảm thuế và Nhà nước can thiệp bằng dùng vốn ngân sách mua lại nhà thương mại làm nhà xã hội…

Trong nửa cuối năm 2012 xuất hiện "phong trào" giải pháp cứu thị trường bất động sản (Ảnh: Dân trí)

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu xây dựng Nghị quyết của Quốc hội để thực hiện các ưu đãi ngay trong năm 2013. Cụ thể, giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70m2 sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) cũng vừa gửi bản đề xuất tới Thủ tướng Chính phủ về 5 giải pháp phá băng thị trường BĐS. Trong đó, giải pháp đầu tiên là người mua nhà trị giá dưới 2 tỷ đồng/căn được vay với lãi suất ưu đãi 7%/năm cho 3 năm đầu, Nhà nước sẽ cấp bù lãi suất khoảng 3-5%/năm. Giải pháp thứ 2, sẽ xây dựng quỹ nhà tái định cư dựa trên các dự án nhà ở thương mại. Giải pháp thứ ba, Ngân hàng Nhà nước nên hạ lãi suất tiền gửi ngoại tệ xuống mức 1%/năm, sau đó là 0%/năm...

Các chuyên gia của Trung tâm nghiên cứu, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng vừa đề xuất thành lập công ty để xử lý tồn kho BĐS, hình thành thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và giải quyết bài toán nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường….

Để giải quyết tình trạng nợ xấu, Ngân hàng Nhà nước đã hoàn thành Đề án thành lập Công ty mua bán nợ VAMC. Công ty mua bán nợ có quy mô khoảng 100 nghìn tỷ đồng này sẽ mua lại các khoản nợ xấu, ban đầu giúp làm đẹp hơn bảng tài chính của các ngân hàng, doanh nghiệp và qua đó khơi thông tín dụng cho nền kinh tế.

Trong khi đó Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng cho biết bất động sản sẽ được cứu bằng giải pháp tài chính.

Nhiều giải pháp còn mù mờ

Trong suốt 2 năm qua, thị trường BĐS đã rơi vào sự trì trệ và đóng băng. Nhiều doanh nghiệp BĐS đi vào sự suy kiệt. Thị trường BĐS đang chôn vùi không biết bao nhiêu tiền của các doanh nghiệp, ngân hàng. Không ít giải pháp “giải cứu” thị trường BĐS được đưa ra nhưng đến nay vẫn chỉ dừng lại ở sự hô hào hoặc mới chỉ là những lời hứa. Nhìn vào thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa có dấu hiệu ấm lên và chưa có điểm sáng nào trở thành “cứu cánh” thực sự vực dậy thị trường.

Trong khi nhiều giải pháp còn mơ hồ, chưa có hướng dẫn cụ thể gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Cụ thể, một chủ đầu tư đại diện doanh nghiệp nói: “Bộ trưởng Trình Đình Dũng từng đưa ra thông điệp về căn hộ diện tích nhỏ từ tháng 6 nhưng mãi đến tháng 11 thì mới trình Nghị định về Nhà ở xã hội trong đó quy định phép diện tích căn hộ tối thiểu 25m2. Còn diện tích căn hộ thương mại được phép xây nhỏ hiện tại có xuống được tới 25m2 hay không hiện vẫn chưa rõ”

“Một giải pháp khác là chia tách căn hộ được nhắc tới nhiều nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định tiêu chí cụ thể dự án nào được chia tách, dự án nào không. Vùng dự án chia tách được lãnh đạo Bộ Xây dựng xác định tương đối mơ hồ như vùng ven đô…”.

Về giải pháp dùng tiền ngân sách mua lại nhà thương mại làm nhà xã hội thì được các chuyên gia đầu ngành chỉ rõ ngân sách cũng không có tiền để giải cứu.

Kinh tế gia Lê Đăng Doanh đặt ra giả thiết: "Giả như có chuyện mua bán này (mua lại nhà thương mại làm nhà xã hội) thì vấn đề đặt ra là ai bù lỗ, và Nhà nước sẽ bán lại cho ai, cho ai thuê hay mua xong thì Nhà nước cũng để trống? Người dân được đền bù tái định cư liệu có đủ tiền để mua nhà với giá cao như giá nhà thương mại? Cho dù mua để cho thuê đi nữa thì giá thuê chắc cũng sẽ đội lên cao".

Thị trường bất động sản liệu có sắp được giải cứu? Ảnh: Lao động

“Còn nếu dùng để làm nhà công vụ thì ngân sách phải bỏ ra mà hoàn toàn không thu lại được đồng nào. Trong trường hợp này thì liệu bộ Tài chính có sẵn sàng chi ra một khoản tiền không nhỏ để có nguồn tiền mua lại”, ông Doanh nói.

Trên thực tế, đề xuất phá băng thị trường bất động sản là hướng giải quyết có lẽ được nhiều người mong đợi, bởi thị trường bất động sản hiện rất khó khăn và đang chôn vùi không biết bao nhiêu tiền của các doanh nghiệp, ngân hàng.

Nếu thị trường bất động sản khởi sắc trở lại thì từ doanh nghiệp cho tới nhiều người dân sẽ vứt được gánh nặng nợ nần đang đè lên đầu lên cổ trong hơn một năm qua. Thị trường bất động sản phục hồi trở lại, nhiều khoản nợ xấu sẽ được giải quyết. Các doanh nghiệp sẽ khỏe trở lại, bảng tài chính của các ngân hàng sẽ đẹp trở lại và tín dụng sẽ lại được bơm ra nền kinh tế.

Tuy nhiên, có một số câu hỏi được đặt ra là Ngân hàng Nhà nước đang tính cho ra đời VAMC thì có cần thêm các biện pháp giải cứu bất động sản hay không? Giải cứu bất động sản là biện pháp tình thế để làm lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng, rồi sau đó sẽ ổn định thị trường bất động sản sau? Và nếu như vậy, thì giải cứu ở mức độ như thế nào là hợp lý?

Trong khi đó, việc đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở xã hội bằng vốn của doanh nghiệp vẫn thực hiện theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, với gói kích cầu nhà ở xã hội thì tiền được rót từ ngân sách nhà nước, cơ chế thực hiện không thể thuần túy theo thị trường. Mặt khác, cũng không thể áp dụng cơ chế thuần túy "xin - cho" theo kiểu bao cấp cũ.

Vốn trợ giúp từ ngân sách nhà nước cho phát triển nhà ở xã hội nên giao cho tổ chức ngân hàng phát triển nhà ở hoặc quỹ phát triển nhà ở làm chủ đầu tư, với điều kiện các ngân hàng hay quỹ này cũng phải xuất vốn đầu tư nhà ở xã hội cùng với vốn rót từ ngân sách nhà nước.

Các công ty xây dựng chỉ tham gia đấu thầu công trình xây dựng nhà ở xã hội, triển khai xây dựng khi thắng thầu trên cơ sở hợp đồng với chủ đầu tư vốn, mà không làm chủ việc kinh doanh nhà ở xã hội.

Giải cứu bất động sản, vì ai?

Điều mà nhiều người lo ngại nằm ở chỗ, nền kinh tế rơi vào tình trạng khó khăn như hiện nay một phần không nhỏ là có nguyên nhân từ việc dòng tiền được đầu tư không hiệu quả, tiền không vào những khu vực sản xuất có tính cạnh tranh cao, mà lại chảy nhiều vào thị trường bất động sản, vào đầu tư tài chính, gây ra tình trạng bong bóng tài sản trong thời gian vừa qua.

Giải cứu thị trường bất động sản có thể sẽ nhanh chóng giúp nền kinh tế khởi sắc trở lại nhưng có lẽ chỉ là giải pháp ở phần ngọn. Gốc rễ của vấn đề là dòng tiền đã không được sử dụng hiệu quả, tiền rót vào các doanh nghiệp nhà nước yếu kém, vào các doanh nghiệp sân sau, vào các lĩnh vực, dự án không khả thi hoặc không thực tế phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế.

Trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát triển rất nhanh với lợi nhuận thu về đôi khi mang tính chất đột biến. Do vậy, nếu tập trung vào các giải pháp miễn thuế, giảm thuế, hỗ trợ doanh nghiệp ở một phương diện nào đó là đang dùng tiền của ngân sách, của người dân hỗ trợ cho những đối tượng mà nhiều người dân không mong muốn. Ngay cả việc hỗ trợ tín dụng để kích cầu bất động sản (kể cả ở mảng bất động sản thu nhập thấp, nhà xã hội) cũng gián tiếp giữ quả bong bóng tài sản nói chung chậm xì hơi.

Thiếu nhà ở xã hội đang là thực trạng đầy bất cập hiện nay. Đây cũng được coi là mảnh đất tiềm năng cho các doanh nghiệp cải thiện sự bất động trong giao dịch của thị trường. Nhu cầu về nhà ở xã hội là thực tế và rất lớn nhưng làm thế nào để đánh thức tiềm năng quy đổi thành giá trị thực thì đến nay vẫn nằm nhiều trong khung giải pháp.

Có thể thấy trong thời gian qua thị trường, BĐS đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực của các ngân hàng từ việc ưu tiên nguồn vốn nhất định dành cho khách hàng vay mua nhà tới việc tung ra các gói kích cầu bằng những chương trình ưu đãi lãi suất… Nhưng nếu chỉ dừng lại ở một vài đơn vị mà không có sự thẩm thấu lan tỏa tạo ra hiệu ứng khuếch tán cho thị trường có chăng cũng chỉ như muối bỏ bể?

Bất động sản: Hãy tự cứu mình!

Các dự án bất động sản đang tự tìm cách cứu mình. (Ảnh Lao động)

Với những khó khăn đang chất chồng kể trên, nhiều chuyên gia nhận định, phải có một giải pháp tổng thể, bao gồm tất cả những đề xuất trên mới có thể nhanh chóng vực dậy thị trường BĐS. Tuy nhiên, giải pháp này cần phải thận trọng, có chọn lọc, bởi lẽ nếu làm không khéo sẽ dẫn đến tình cảnh thị trường BĐS tiếp tục sốt nóng, giá tăng cao, phát triển không lành mạnh như trước đây.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, có 3 vấn đề đã được nhìn nhận từ năm 2012 và ngay trong năm 2013 cần phải được giải quyết. Đó là giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu; phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường; các giải pháp hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước.

Đến thời điểm này, khó vẫn hoàn khó khi lượng hàng hóa BĐS giá cao đang tồn kho hầu như vẫn còn nguyên, phân khúc nhà ở giá thấp đã được khởi động nhưng cung hầu như không đáng kể, các giải pháp từ phía quản lý nhà nước vẫn đang được thảo luận.

Viện phó Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Nguyễn Đình Cung, cho rằng Nhà nước không nên và không thể can thiệp nhằm “giải cứu” thị trường bất động sản lúc này. Lý do chính là không còn nguồn lực tài chính. Ông Cung nói: “Nhà nước không còn khả năng cứu thị trường bất động sản nếu nhìn vào tình trạng khó khăn chưa từng có trong thu ngân sách hiện nay”.

Ông Cung cho rằng, thật không công bằng khi giải cứu chính những nhóm người góp phần tạo nên bong bóng bất động sản, mà hàng triệu người dân có nhu cầu chỗ ở không thể tiếp cận được.

Trong khi đó, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên cho rằng, điều quan trọng nhất với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là phải giảm giá bán để tự cứu mình, thay vì trông chờ vào Nhà nước.