Giải cứu bất động sản, chuyên gia đề xuất xem xét đổi trái phiếu lấy nhà

Trong số những phương án để gỡ khó về nguồn vốn cho bất động sản thời điểm hiện tại, chuyên gia cho rằng có thể xem xét phương án đổi trái phiếu lấy nhà, giãn hoãn nợ với trái chủ.

Đổi trái phiếu lấy nhà

Thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng. Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Nói về nguồn vốn cho bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết nguồn vốn tín dụng vào bất động sản năm 2022 vẫn tăng 15%.

Ông Lực cho rằng có hai áp lực về vốn khi quý 1 và quý 2-2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý 3 phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.

Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700-800 ngàn tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại.

Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới và năm tiếp theo, ông Lực cho biết đã tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc để đưa ra các nhóm giải pháp cho vấn đề này.

Trên thực tế, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lực cho rằng Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn.

Theo ông Lực, hiện nay Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Thị trường trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới khoảng 600 ngàn tỷ trong 2 năm, mỗi năm khoảng 300 ngàn tỷ. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130 ngàn tỷ và 2024 khoảng 120 ngàn tỷ.

Do đó, ông Lực đề xuất chủ phát hành đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ. Việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

Chuyên gia này cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

Về phía doanh nghiệp, ông Lực gợi ý cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất, đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Hiện nay, Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, do đó cần nhanh chóng giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý 3-2023.

Cần nguồn “vốn mồi”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), chúng ta có thể nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỉ đồng.

Tại thời điểm đó, con số 30.000 tỉ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu, nhưng chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính cho hay.

Trên thị trường hiện nay còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa vào thị trường được, tổng số giá trị của 1000 dự án tương đương khoảng 700.000 tỉ đồng.

“Số tồn đọng này, nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỉ giai đoạn khủng hoảng 2013-2016”, ông Đính kỳ vọng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng đồng quan điểm, cho rằng gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Do đó, ông Hà đề xuất cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay. Chẳng hạn, giá nhà ở từ 30 triệu trở xuống với thành phố lớn và giá thấp hơn với các địa phương khác; có lãi suất hỗ trợ.

Về vấn đề này, lãnh đạo của VaRS nhận định, thay vì những căn hộ có giá khoảng 6-7 tỉ đồng, nếu chúng ta có những sản phẩm tầm khoảng 2-3 tỉ đồng thì chỉ trong một ngày mở bán, các sản phẩm này gần như sẽ không còn.

“Bởi nhu cầu về nhà ở của người dân rất cao và họ đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Rất nhiều các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ tìm kiếm những sản phẩm có giá trị phù hợp, có hiệu quả để có thể xuống tiền”, ông Đính chia sẻ.