“Giải cứu” bất động sản bắt đầu từ đâu?

Trong bối cảnh ngặt như thế, theo ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Khải Hoàn Land, nhân vật tạo ra “ghế đá danh ngôn”, đã đến lúc lần lại từng mắt xích vận hành thị trường, để thấy đúng chỗ đau mà chữa.

Ông Nguyễn Khải Hoàn đang trao đổi với phóng viên

Thị trường BĐS đóng băng trong một thời gian dài, phải chăng, bất động sản quá “ngán”?

Mặc dù báo chí nói nhiều về các nguyên nhân gây đóng băng BĐS. Để chắc chắn, chúng tôi tiến hành khảo sát thực tế khách hàng. Nhìn chung, người dân rất có nhu cầu mua nhà, không hề “ngán”, nhưng sự tin tưởng vào bất động sản thì giảm sút. Có nhiều lý do gây mất niềm tin. Tôi xin đề xuất ba hướng giải quyết đồng bộ:

- Một là văn hóa kinh doanh phải thay đổi, đó là giá bán thật hợp lý (cái này không khó, nếu khách hàng có kinh nghiệm có thể ước lượng được, hoặc nhờ chuyên viên BĐS tư vấn), thời gian giao nhà, giao sổ hồng, cũng như chất lượng phải đúng cam kết, chính sách hậu mãi tốt.

- Hai là chính sách Nhà nước phải nhất quán, ổn định, triệt để, rõ ràng, đúng đối tượng và mang tính đón đầu, triển khai thực hiện phải minh bạch, nội dung hợp lý.

- Vấn đề thứ ba đối với tôi đặc biệt quan trọng, phải kiểm soát chặt chẽ các luồng thông tin: nói không bằng chứng, thiếu kiến thức, sai sự thật.

Cụ thể, ông có thể dẫn một nguồn thông tin nào liên quan đến việc phát ngôn trên và nhận xét của ông?

Tôi theo dõi trên báo chí và nhiều lần ngạc nhiên bởi những nhận định, chẳng hạn như, nhà nước nên để BĐS vỡ, bỏ mặc cho thị trường tự điều chỉnh,… nếu người đọc bình tĩnh, suy xét căn cơ mọi vấn đề, thì thấy, đấy là chuyện không thể, nếu để xảy ra, nhà giá rẻ cũng chẳng có, kinh tế, chính trị hỗn loạn, an sinh xã hội sẽ nguy ngay. Nói như thế nước Mĩ đã không bơm tiền ra, Châu Âu nước giàu đã không cứu nước nghèo, có bệnh cũng chẳng cần bác sĩ… Cơ thể chỉ tự đề kháng khi bệnh còn nhẹ, nền kinh tế chỉ tự điều chỉnh khi các doanh nghiệp còn khả năng vận hành. Chính vì thế, việc quan tâm của nhà nước lúc này là tất yếu. Ở nước Mỹ, nước Nhật khi khủng hoảng xảy ra, việc tiên quyết đầu tiên mà chính phủ cần hành động là ổn định tâm lý, kích thích tiêu dùng, đặc biệt nước Nhật không để người lao động mất việc, với Mỹ tỉ lệ thất nghiệp chính là hàn thử biểu nền kinh tế. Chúng ta chỉ cần suy luận một vế thôi, nếu doanh nghiệp sụp đổ, thất nghiệp tràn lan, cướp giật đầy đường,…xã hội mất kiểm soát ngay. Chính nước Mỹ đã phải hối hận khi cứu quá chậm để khủng hoảng lan rộng, nên sau này rất chật vật để khôi phục lại nền kinh tế, tuy chậm nhưng vẫn kịp, nay chứng khoán Mỹ đã lên cao nhất trong 6 năm vừa qua, tâm lý xã hội ổn định trở lại, người dân tăng chi tiêu và người nghèo lại có công việc. Từ trước đến nay chưa có chính phủ nào bỏ mặc thị trường. Ngay cả nước Thái Lan gần ta nhất trong giai đoạn xung đột chính trị giữa hai Đảng, thời điểm này tạm gọi là “vô chính phủ” vẫn ưu tiên ổn định kinh tế, xã hội lên hàng đầu. Chúng ta phải dẹp bỏ những luận điểm theo kiểu để thị trường BĐS sụp đổ, khi đó giá BĐS rẻ người dân mới mua được. Nếu xảy ra điều tồi tệ ấy, thì kinh tế, xã hội bất ổn, đồng tiền mất giá, còn ai thực hiện nữa mà giá rẻ với cao. Ngay lúc này đây, hãy cùng nhau quyết tâm xây dựng, niềm tin quay trở lại, kinh tế sẽ hồi phục, đời sống mọi người nâng lên, kết hợp với các chính sách hướng tới dân,...khi đó mọi người chắc chắn sẽ có nhà. Đấy mới là điều chúng ta cần bàn.

Có chuyên gia nói rằng, giá căn hộ chỉ khoảng 6-7 triệu đồng/m2, ông nghĩ thế nào?

Ở đây tôi xin giải thích về con số này, những người làm nghề đều biết là bất khả. Bản thân tôi cũng là một nhà đầu tư bao năm nay, tôi dám khẳng định, hiện nay chỉ riêng chi phí xây dựng, tất nhiên là xây đúng chất lượng, giá xây dựng căn hộ đã là 7 triệu đồng/m2. Đó là chưa kể đến chi phí đền bù đất, tiền sử dụng đất, thủ tục giấy tờ, lãi trả cho ngân hàng 5 năm trong thời gian xin thủ tục cấp phép… Như vậy, tôi tạm tính giá cơ bản tại thời điểm này của các căn hộ huyện Nhà Bè, quận 9, Bình Chánh hoặc các quận, huyện có vị trí tương tự ít nhất phải là 13-14 triệu đồng/m2 ( ngoại trừ một số căn hộ xây trước kia, do các chi phí còn rẻ ), còn tùy vào vị trí, nội thất... con số này tăng cao hơn nữa. Nhận định thiếu cơ sở kiểu 6-7 triệu đồng/m2 như thế dẫn người dân đến tâm lý chờ đợi nhà tiếp tục giảm giá. Trong khi thực tế thì chẳng bao giờ nhà đầu tư bán giá đó.

Người phát ngôn thì không phải chịu bất cứ định chế nào nếu nó không đúng sự thật, chỉ có những người làm nghề thì bị chết ngạt bởi phát ngôn ấy. Cần phải nhìn rõ, BĐS là điểm mấu chốt của ngành kinh tế, nó có ảnh hưởng đến rất nhiều ngành kinh tế khác. Những phát ngôn sai lệch không chỉ “giết” nhà đầu tư mà còn làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế vốn đã khó khăn như hiện nay.

Tóm lại, nếu chúng ta không khôi phục thị trường BĐS kịp, thì căn bệnh tiếp theo sẽ đến, nhưng ở cấp độ nặng hơn và nguy hiểm đến sinh mạng của người dân. Đó là, khi nhà đầu tư bị dồn ép phải giảm giá, trước bối cảnh sống còn của DN, rất dễ dẫn đến việc họ nhắm mắt rút ruột để tự cứu mình. Còn về tiêu chuẩn kỹ thuật kiểm tra, chẳng qua nó chỉ là những con số chuẩn mực, và những con số chuẩn mực ấy cần một mức giá tương ứng.

Vừa rồi, ông có đề cập đến những “phát ngôn lệch lạc”, làm cách nào phát hiện?

Mọi hành vi chúng ta, phần lớn là do ý thức chi phối nhưng phần nhỏ còn lại, mới là điều chúng ta để tâm, đó là hành vi vô thức, kẻ luôn tố giác ý thức, bản chất nằm ở đây và chúng ta thì luôn quan tâm đến bản chất, nên không khó để phát hiện ra “điểm sai” và hiểu được họ muốn gì.

Thế trách nhiệm của Khải Hoàn Land là gì, trong khi hiện nay dư luận vẫn chưa chú ý nhiều đến giá trị người môi giới. Ông nghĩ thế nào?

Nếu như nhìn người môi giới BĐS như một kẻ kinh doanh thông tin giữa người mua, người bán rồi kiếm lời thì sự “chưa chú ý” trên nghe có vẻ đúng, nhưng nếu nhìn đúng bản chất, chúng ta phải thừa nhận, người môi giới đang giữ vai trò quan trọng trong việc thông thương ngành BĐS. Họ chính là chiếc cầu kết nối giữa người mua và người bán để thị trường hoạt động trôi chảy. Trong bối cảnh BĐS đóng băng như hiện nay, những con người kết nối này đang làm một công việc thầm lặng là kết nối các giá trị lại, thúc đẩy thị trường vượt qua cơn khó nhọc.

Trên thực tế, hàng trăm sàn giao dịch BĐS đã phải đóng cửa trong thời gian qua. Việc này có tác động gì với thị trường?

Chúng tôi bị ảnh hưởng bởi thị trường đã mất đi dòng chảy và điều này ảnh hưởng ngược lại rất lớn tới thị trường. Như đã nói, thiếu mắt xích là đội ngũ môi giới, một mặt nào đó thị trường không thể kết nối giữa cung với cầu, dẫn đến việc khó khăn trong luân chuyển hàng hóa. Đáng tiếc, nhà nước đang ra sức cứu BĐS nhưng quên mất việc hỗ trợ cho những đơn vị giữ vai trò trung gian. Tôi hiểu khi thị trường Bất động sản thay đổi tích cực thì ngành môi giới sẽ tốt, nhưng tại sao chúng ta không thể nghĩ ngược lại, nếu ngành môi giới tốt lên thì hỗ trợ rất tích cực cho việc giải quyết khó khăn bất động sản hiện nay.

Thế ông có đề xuất cụ thể gì?

Nhà nước nên hỗ trợ các công ty môi giới bất động sản về thuế, tạo điều kiện cho vay với lãi suất ưu đãi, đặc biệt dành chút thời gian trong chương trình truyền hình buổi tối để tổ chức các cuộc thi về môi giới bất động sản, tôi tạm gọi “ người môi giới bất động sản số 1 ” điều này khích lệ rất lớn cho người môi giới, từ cuộc thi trên, toàn thể nhân viên môi giới bất động sản trên cả nước được nâng cao sự hiểu biết, từ đó việc kết nối giữa cung cầu thị trường bất động sản sẽ thuận lợi, do người môi giới am hiểu sẽ thỏa mãn được các thắc mắc của khách hàng. Chúng ta không nên đánh giá thấp vai trò trung gian này, bởi họ là thành phần kết nối cho cung cầu gặp nhau, góp một phần quan trọng vào việc giải quyết vấn đề sống còn của xã hội, đó là sự ứ đọng bất động sản, vai trò người môi giới bất động sản không chỉ hạn hẹp trong lĩnh vực BĐS, mà họ phải am hiểu nhiều lĩnh vực khác như: kinh tế, chính trị, tâm lý..., nên cuộc thi để nâng cao trình độ trên là rất cần thiết.

Xin cảm ơn ông về những trao đổi này.