Giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh

Sự khan hiếm nguồn cung đã khiến cho mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh.

Giá bán liên tục lập đỉnh

Sáu tháng đầu năm 2022, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

CBRE ước tính, nửa đầu năm 2022, thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TP.HCM có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn, vượt qua cung của cả năm 2021.

Về phân khúc, căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65-70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.

Tại TP.HCM, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85-90% tổng nguồn cung thị trường.

Trong khi đó, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội, năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TPHCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây, và theo dự báo của CBRE, phân khúc này trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại TP.HCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP Thủ Đức.

Tại Diễn đàn bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng do Theleader tổ chức, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TP.HCM là 14%/năm.

Theo bà Dung, việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao.

Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70-75%.

“Việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể “chưa tương xứng” với vị trí của dự án”, bà Dung cho biết.

Xuất hiện xu hướng mới

Dự báo về thị trường căn hộ, đại diện CBRE cho biết sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm vào cả Hà Nội và TP.HCM đều sẽ rất dồi dào.

Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao.

Chẳng hạn, giá trung bình căn hộ ở TP.HCM hiện là 58 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2024 chỉ khoảng 62 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Với thị trường nhà đất, bà Dung cho rằng nguồn cung vô cùng khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Những chủ đầu tư có nguồn cung dồi dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường căn hộ thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy tăng mạnh.

Trong 6 tháng năm 2022, nguồn cung nhà đất bung ra thị trường khá lớn, khoảng 6.000 căn. Mặc dù nguồn cung tăng cao, nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng rất cao, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn bắt kịp lượng cung hàng.

Trong khi đó tại TP.HCM, 6 tháng đầu năm chỉ có 600 căn được chào bán ra thị trường, bằng 1/10 Hà Nội. Đây là vấn đề đã diễn ra kể từ năm 2019, cho thấy nguồn cung khan hiếm.

Nhà đất tại cả 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM đều có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn 2017 – 6 tháng 2022, giá bất động sản tăng bình quân 14%/năm, còn tại TP.HCM là 21%/năm.

“Giá các dự án liên tục lập đỉnh mới khi nguồn cung hạn chế và các chủ đầu tư không còn nhiều quỹ đất để phát triển các sản phẩm gắn liền với đất, do đặc thù các sản phẩm này đòi hỏi quỹ đất rất lớn”, bà Dương nhận định.

Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng cao liên tục. Tại Hà Nội, mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liên kề. Tại một số dự án “hot”, mức tăng có thể gấp đôi. Tại TPHCM, con số này là 19%.

Dự báo về xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dung cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70ha trở lên.

Hiện tại Hà Nội đang đi trước TP.HCM khi phát triển rất nhiều đại đô thị nằm ngoài trung tâm.

Nguyên nhân đến từ khả năng kết nối các khu vực vùng ven với trung tâm thành phố tại Hà Nội rất tốt. Chẳng hạn, việc triển khai hạ tầng đã giúp thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội tới Hưng Yên giảm từ hơn 1 tiếng xuống chỉ còn 30-45 phút.

Tại TP.HCM, xu hướng này mới nổi lên thời gian gần đây. Hiện tại mới chỉ 2 đường hoàn thiện là cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc TP.HCM – Trung Lương nên các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai này.

Trong tương lai, xu thế này sẽ mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An. Chính vì sự khan hiếm quỹ đất, các dự án có kết nối tốt có giá bán rất cao, liên tục lập đỉnh những năm vừa qua.

Từ nay đến 2025, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội là 8.000 căn, trong khi TP.HCM chỉ 600 căn.

Theo chuyên gia của CBRE, nguồn cung hạn chế sẽ dẫn tới xu hướng các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng đi ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TP.HCM, có thể là “Bắc tiến”. Đây không chỉ là cơ hội cho nhà phát triển dự án mà cho cả nhà đầu tư cá nhân.