Thị trường căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nửa cuối năm dự kiến tăng 10%

Nhu cầu nhà ở tăng, cùng với việc nguồn cung bị trì hoãn khiến thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Nguồn cung căn hộ giảm mạnh

Kinh tế Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội đang hồi phục rõ nét với số lượng doanh nghiệp thành lập mới cao kỷ lục, đạt 15.000 doanh nghiệp chỉ trong tháng 4, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Nếu tính cả số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, số doanh nghiệp tham gia thị trường trong tháng 4 gấp hơn 2 lần so với doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Mọi hoạt động kinh tế đang sống động trở lại sau nửa cuối năm 2021 ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19. Các nhà máy, công sở làm việc toàn thời gian trở lại, chấm dứt chuỗi ngày on-off.

Hiện chưa có thống kê cụ thể về số lượng lao động quay trở lại các thành phố đến thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, thống kê từ các văn phòng môi giới nhà đất cho thấy số lượng người hỏi thuê nhà/ phòng tại các khu chung cư đã tăng vọt trong vài tháng trở lại đây, đặc biệt tại TP.HCM.

Với nhu cầu tăng cao, các hợp đồng thuê nhà trước đó (có thời hạn thông thường 1 năm) đều được ký với mức giá tăng tới 10% hoặc hơn.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ trong quý 1.2022 đều giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong kỳ ước đạt 2.800 căn, giảm 38% so với cùng kỳ 2021. Hầu hết các dự án mới chưa được khởi động trong quý 1.2022, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã được triển khai trước đó.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021. Tương tự Hà Nội, toàn bộ nguồn cung căn hộ mới đến từ các dự án hiện hữu.

VARS nhận thấy thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay. Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất còn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.

Ghi nhận thực tế của CafeLand cho thấy một số dự án căn hộ đã qua sử dụng tại Hà Nội đã tăng giá gấp 1,5 lần so với cách đây 3-5 năm. Một số dự án mới ở vùng ven đã chạm mốc 55-60 triệu đồng/m2.

Ông Thanh cho rằng, khi thị trường có sự cạnh tranh thì sẽ có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Thư ký VARS, cho biết các dự án căn hộ vùng ven có giá 50-60 triệu đồng/m2 đa số nằm trong các đại dự án mà tại đó, những doanh nghiệp tiên phong đã có thành công hơn cả kỳ vọng.

Tuy nhiên theo ông Thanh, thời gian tới giá căn hộ vùng ven chắc chắn sẽ có điều chỉnh. Bởi thị trường phụ thuộc vào khả năng chi trả của người dân.

Người dân sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản chứ không phải là mức giá kỳ vọng của các nhà đầu tư, càng không phải phụ thuộc vào chiêu thức “thổi giá” của môi giới.

Hơn nữa, đầu tư các dự án đại đô thị hàng trăm hecta ở khu vực xa trung tâm sẽ là xu hướng trong tương lai, nên sắp tới chắc chắn sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn tham gia vào phân khúc này, chứ không phải chỉ một vài nhà đầu tư như hiện nay.

“Khi thị trường có sự cạnh tranh thì sẽ có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân”, ông Thanh nhận định.

Tổng thư ký của VARS cũng cho rằng trong bối cảnh “dòng tiền khó” như hiện nay, thị trường đã có sự điều chỉnh nhất định, góp phần đưa giá đất đấu giá trở về đúng giá trị thực của nó. Do đó, khi giá nhà đã quá cao so với thu nhập người dân, Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng đang tiếp tục tìm mọi cách để làm sao ổn định thị trường này.

“Không thể do siết tín dụng, nguồn cung không có mà giá sẽ tăng bất chấp. Không có chuyện vì không có cung nên nhà đầu tư muốn bán như thế nào thì bán”, ông Thanh nhấn mạnh.

Trước mắt giá căn hộ vẫn tăng

Tuy nhiên, nhìn nhận về thị trường nửa cuối 2022, các chuyên gia của VARS đều có chung dự báo rằng, trước mắt phân khúc bất động sản nhà ở vẫn sẽ tiếp tục gặp khó về nguồn cung, sản phẩm căn hộ sẽ tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Thống kê của VARS cho thấy quá nửa nguồn cung bất động sản nhà ở thuộc phân khúc thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Bất động sản căn hộ có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay.

Nguyên nhân là do những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.

Trong khi đó, lạm phát cũng đồng thời thúc đẩy người dân mua bất động sản để nắm giữ giá trị, trong đó đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên. Bên cạnh đó là sự hồi phục kinh tế rõ rệt sau đợt càn quét của Covid-19 khiến tốc độ đô thị hóa bị gián đoạn suốt hai năm qua được phục hồi trở lại. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên.

Nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng.

VARS dự báo, loại bỏ những cơn sốt đất như cuối năm 2021, đầu 2022, mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm 2022.