Ế ẩm, vẫn cao giá

Ở một góc độ nào đó thị trường bất động sản được coi là “nhiệt kế” của nền kinh tế. Khi kinh tế phồn thịnh, thị trường này sẽ “được mùa”, ngược lại khi kinh tế suy giảm nó cũng trầm lắng, ảm đạm. Trước năm 2008, các doanh nghiệp đổ xô đầu tư theo tâm lý đám đông. Thấy ai kiếm được nhiều lời ở phân khúc nào bèn lao vào đầu tư phân khúc ấy, không hề nghiên cứu, phân tích kỹ thị trường. Trong giai đoạn trước, phân khúc nhà ở cao cấp có thể mang lại lợi nhuận tới 200 - 300%, làm gì chẳng hấp dẫn khiến các nhà đầu tư hoa mắt nhảy vào. Nay kinh tế phát triển thụt lùi, hàng tồn kho chất đống, nhà ở cao cấp cũng… tồn kho rất lớn.

Theo Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, dư nợ cho vay bất động sản lên tới 350.000 tỷ đồng. Hầu hết tài sản thế chấp của ngân hàng làm bất động sản. Theo giới chuyên gia, nếu không xử lý tài sản, thế chấp này, thì các ngân hàng sẽ “chết chìm” theo. Trong tình thế này, chủ trương xây nhà ở đô thị với giá thành 3 - 4 triệu đồng/m2, tuy chưa phải là “lối thoát” lớn nhưng cũng có thể coi là một “nút thắt” được tháo gỡ cho doanh nghiệp cũng như thị trường nhà ở.

Theo ý kiến của Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, điều này hoàn toàn khả thi với điều kiện đã có sẵn “đất sạch” và hạ tầng bên ngoài khu nhà do chính quyền lo. Nhà đầu tư chỉ việc xây dựng nhà thôi. Đây không phải sự “mặc cả” mà thực tế, nếu vướng vào thủ tục hành chính rườm rà, thủ tục đền bù nhiêu khê kéo dài và tiền sử dụng đất quá cao, thì doanh nghiệp không thể kéo giá nhà xuống thấp được. Tổng giám đốc một công ty phát triển nhà có kinh nghiệm nhiều năm xây nhà giá thấp và trung bình cho biết, khi làm dự án họ phải thỏa thuận mua đất của dân theo giá thị trường và nộp thêm một lần tiền sử dụng đất nữa cũng theo giá thị trường. Có nghĩa là họ phải mua đất tới hai lần chưa kể tình trạng “chạy” thủ tục một dự án phải mất đến 2 năm càng làm cho d án “đội” vốn đầu tư. Ngoài ra họ còn phải chịu áp lực về lãi vay, trong khi tỷ lệ lợi nhuận không cao, thậm chí nhiều dự án có tỷ suất bằng không, nhiều dự án không bán được sản phẩm mà chủ đầu tư vẫn phải trả lãi ngân hàng. Còn một thực tế không thể phủ nhận là, chi phí “bôi trơn” trong quá trình triển khai dự án đã đẩy giá nhà lên cao, vì thế người thu nhập thấp vẫn không mua nổi.

Để tiến tới xóa bỏ nghịch lý nhà ở ế ẩm mà vẫn cao giá với người dân thu nhập thấp, một số chuyên gia “hiến kế”, Nhà nước nên tự đứng ra làm chủ đầu tư, giao “đất sạch” cùng với hạ tầng đồng bộ cho doanh nghiệp thông qua đấu thầu “chọn mặt”… gửi đất.