Đủ chiêu gài bẫy người mua đất nền

Mua bán đất lập vi bằng

Mới đây, UBND quận 12, TP.HCM đã phải ra văn bản cảnh báo người dân về tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng Thừa phát lại tiềm ẩn nhiều rủi ro đang diễn ra phổ biến tại đị phương này. Những nhà đất được giao dịch bằng cách này thường có chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà.

Việc mua bán này được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người; chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Thông qua việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi.

Để tạo niềm tin cho người mua, với những căn nhà không có giấy chứng nhận được mua bán bằng giấy tay, những đối tượng cò đất nhờ các văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng. Thậm chí nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Nhiều nạn nhân “dính” vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép khiến cuộc sống khó khăn.

UBND quận 12, khuyến cáo người mua không nên giao dịch với những loại nhà đất được tạo lập bằng hình thức vi bằng. Lý do, vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực theo quy định. Vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, các giao dịch về nhà đất. Việc lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất, giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.

Cũng tại địa phương này đã từng xảy ra tình trạng những nhóm cò đất tự vẽ quy hoạch, biến các khu đất công cộng, công viên cây xanh thành các dự án đất nền ảo để lừa đảo khách hàng.

Rủi ro khi mua đất được ủy quyền

Chị Vinh (ngụ Phú Nhuận, TP.HCM) cho biết đang rất bức xúc với cách làm việc thiếu chuyên nghiệp và không giữ chữ tín của một công ty dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản.

Theo chị Vinh, thông qua đơn vị này chị đã ký hợp đồng tư vấn, môi giới để mua đất nền tại một dự án ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Trong hợp đồng tư vấn này nêu rõ, công ty môi giới có trách nhiệm cung cấp mọi thông tin chính xác về pháp lý, tiến độ dự án, đốc thúc chủ đầu tư ra sổ cho người mua khi hoàn thành đúng tiến độ thanh toán.

Tuy nhiên, sau khi đã thanh toán đầy đủ cả tiền mua đất và tiền hợp đồng dịch vụ môi giới, chị Vinh vẫn không nhận được nền đất của mình, khi hỏi về pháp lý cũng bị các đơn vị này từ chối cung cấp.

“Ban đầu công ty tư vấn này nói họ là đơn vị chủ đầu tư, nhưng sau đó tôi phát hiện chủ đất là một cá nhân. Người này ủy quyền cho công ty môi giới đứng ra rao bán đất. Tôi không biết dự án này có đầy đủ pháp lý hay chưa, tại sao mãi vẫn không ra sổ cho người mua”, chị Vinh bức xúc.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết hiện nay tình trạng phân lô bán nền diễn ra phổ biến, đặc biệt tại các địa phương ven TP.HCM. Trong đó, có hình thức là cá nhân có đất ủy uyền cho các công ty dịch vụ môi giới đứng ra làm trung gian giao dịch mua bán với khách hàng.

Theo Điều 564 Bộ luật dân sự 2015, việc cá nhân (hoặc pháp nhân) được ủy sau đó quyền ủy quyền lại cho người thứ ba là có thể, nhưng phải đáp ứng các điều kiện nhất định.

Thứ nhất là việc ủy quyền lại phải được bên ủy quyền (ban đầu) đồng ý. Thứ hai là hình thức hợp đồng ủy quyền lại phù hợp với hình thức của hợp đồng ủy quyền ban đầu. Thứ ba là phạm vi ủy quyền lại không vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

Trên thực tế có nhiều công ty môi giới khi tư vấn cho khách hàng lại thường lập lờ thông tin, khiến người mua lầm tưởng những đơn vị này chính là chủ đầu tư. Họ đứng ra thực thiện mọi giao dịch và cũng là đơn vị thu toàn bộ tiền đóng của khách hàng. Ở các trường hợp này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua. Chẳng hạn, pháp lý của khu đất chưa được tách thửa, chưa chuyển mục đích sang đất ở, chưa có sổ…

Những giao dịch này dễ đổ vỡ do không đúng về chủ thể giao dịch là các công ty bất động sản. Nói cách khác, công ty bất động sản là bên chuyển nhượng chứ không phải là thực hiện công việc được ủy quyền. Ngoài ra còn nhiều nguyên nhân khác làm cho giao dịch với khách hàng vô hiệu như công ty bất động sản không đăng ký ngành nghề dịch vụ quản lý bất động sản, thực hiện giao dịch nằm ngoài phạm vi ủy quyền,…

Do đó, ông Phượng khuyến cáo người mua nên cẩn trọng khi mua bán nhà đất thông qua các công ty môi giới được quyền. Bởi trong trường hợp giao dịch đổ vỡ, người mua kiện ra tòa thì cũng rất khó đòi lại tài sản bởi có thể xảy ra trường hợp chủ đất đổ trách nhiệm cho công ty bất động sản, hoặc tuyên bố hợp đồng giả cách (chuyển nhượng nhưng núp bóng ủy quyền), tiền không giao cho chủ đất, vượt phạm vi ủy quyền…