Nguy và cơ của thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2023

“Dù tốc độ phát triển chậm lại, nhưng thị trường khu vực vẫn còn ẩn chứa nhiều cơ hội”, Louise Kavanagh, Giám đốc đầu tư và người đứng đầu bộ phận bất động sản tại APAC của công ty Nuveen, cho biết.

Khi các chính phủ trong khu vực theo kịp chu kỳ tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên Bang Mỹ (FED) và cân bằng được tăng trưởng và lạm phát, thì lãi suất trong khu vực có thể tăng trở lại mức cao trong nhiều năm vào năm 2023.

Mặc dù thị trường hiện tại đang đối mặt với nhiều thách thức, các nền kinh tế tại APAC vẫn ở vị thế tốt hơn so với Mỹ và châu Âu. Nhờ lạm phát thấp hơn và tăng trưởng mạnh mẽ hơn, thị trường bất động sản tại APAC sẽ tiếp tục có đà phục hồi mạnh mẽ.

“Việc tăng trị giá vốn mạnh mẽ suốt nhiều năm qua đã mang lại lợi nhuận vượt kỳ vọng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư phân bổ vốn vào bất động sản để có lợi nhuận tốt, nên họ thường sử dụng các nguồn thu cố định khác từ danh mục đầu tư để rót vào bất động sản. Cách làm này sẽ củng cố vị thế của ngành bất động sản trong năm 2023, khi những yếu tố kinh tế cơ bản dần trở lại lành mạnh hơn”, bà Kavanagh nói.

Xu hướng lặp lại

Các quyết định đầu tư sẽ tuân theo nhiều xu hướng đã diễn ra suốt 24 tháng qua. Mặc dù lợi suất trái phiếu tăng lên đáng kể trong năm 2022 và sẽ tiếp tục gây áp lực lên tỷ lệ vốn hóa bất động sản trong ngắn hạn, nhưng áp lực lạm phát sẽ giảm dần trong năm tới.

Phong cách sống và tiêu dùng sẽ mang tính bản địa và khu vực nhiều hơn, thúc đẩy bất động sản bán lẻ trong khu vực, đặc biệt là tại Singapore và Nhật Bản. Việc mở cửa trở lại muộn hơn của một số quốc gia như Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc càng đẩy mạnh xu hướng tiêu dùng nội địa kể trên.

Trong khi đó, sự hồi phục của du lịch sau khi mở cửa trở lại biên giới tiếp tục là động lực cho thị trường khách sạn trong năm tới. Đồng thời, các bất động sản phục vụ hoạt động hậu cần và khoa học – đời sống vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng tốt như trong 2 năm qua.

Động lực phát triển

Các yếu tố bao gồm nhân khẩu học, quá trình số hóa và giảm phát thải carbon sẽ là những xu hướng ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản khu vực trong năm 2023.

Quá trình số hóa, bao gồm các hoạt động như thương mại điện tử, giải trí trực tuyến, truyền thông, mạng xã hội và thiết bị thông minh… đang thay đổi hoạt động kinh doanh trong mọi lĩnh vực và thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển các trung tâm dữ liệu khổng lồ trong khu vực.

Trong khi đó, xu hướng nhân khẩu học gồm cơ cấu dân số trẻ và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà cho thuê khi giá nhà tại các thành phố lớn ngày càng leo thang. Bên cạnh đó, dân số dần già đi là cơ sở để xây dựng các dự án nhà ở cao cấp, vốn đang bị thiếu tại các thị trường lớn trong khu vực.

Việc giảm phát thải carbon đang được nhiều doanh nghiệp và khách hàng ủng hộ, khiến họ chuyển sang ưu tiên thuê không gian làm việc và sinh sống tại các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh hoặc các tiêu chuẩn ESG. Đây sẽ là cơ hội để nâng cấp nguồn cung các tòa nhà cũ hiện có, và tìm ra các phương thức mới để tạo ra những bất động sản xanh hơn và có giá trị cao hơn.

Rủi ro hiện hữu

Nếu nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy với lãi suất cao, họ sẽ phải cân nhắc các rủi ro nếu muốn xin tái cấp vốn trong tương lai. Nhiều nhà đầu tư có thể tạm dừng rót vốn vào bất động sản tại APAC khi triển vọng lãi suất vẫn chưa mấy sáng sủa.

Một số chuyên gia cho rằng lạm phát cao có thể diễn ra trong thời gian dài hơn dự kiến, gây ra tình trạng sai lệch về định giá và kéo theo rủi ro khi ra quyết định đầu tư. Đồng thời, khu vực APAC sẽ không tránh khỏi tác động từ tăng trưởng toàn cầu chậm lại, áp lực tăng giảm giá trị của các đồng tiền trong khu vực, lạm phát do nguồn cung và lãi suất điều hành tăng.

Ở phía ngược lại, nhờ có bảng cân đối kế toán của chính phủ, doanh nghiệp và hộ gia đình khỏe mạnh ở thời điểm trước đại dịch cùng mức độ lạm phát vừa phải hơn so với phần còn lại của thế giới, thị trường bất động sản tại APAC sẽ hạn chế được nhiều tác động tiêu cực và đón chờ những cơ hội mới.

Vì vậy, nhà đầu tư được khuyến nghị nên chọn lọc và tập trung vào một chiến lược dài hạn, bao gồm việc ưu tiên lựa chọn ra loại hình bất động sản và thị trường phù hợp do chúng đang chịu những tác động không đồng đều từ môi trường hiện tại.