Dự án "thoát hiểm" ngoạn mục

Trước khi vào tay phân phối chính thức của Worldstar Land (từ 17/10), dự án HACC1 Complex Building (của công ty CP Xây dựng số 1 Hà Nội – chủ đầu tư) đã trải qua quá trình vật lộn với dư luận cũng như không ít khách hàng đầu tư khó tính.

Khoảng thời gian tháng 8, thậm chí thời điểm hiện tại, website của chủ đầu tư vẫn chỉ thể hiện vài thông tin ở mức sơ sài về dự án (tổng giá trị lên tới 1.100 tỷ đồng), thời điểm hoàn thành là năm 2013. Như Thời báo Kinh Doanh đã phản ánh, dự án mới đây còn được sàn giao dịch Coma18 phân phối với số lượng chừng 42 căn đợt 1.

"Bom nổ chậm" được gỡ

Tính tới 11/8/2015, dự án chưa truyền thông, nhưng đã ký hợp đồng được 20 căn theo lời của một môi giới. Cũng theo thừa nhận của những cá nhân rêu rao bán suất HACC1 Complex, giữa tháng 8, dự án chưa được cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua căn hộ. Có chăng, đó là sự úp mở về vai trò cho khách hàng vay tiền mua dự án của BIDV hay SeaBank "chuẩn bị" bảo lãnh dự án ở thời điểm dự án đã lên cos0.0, móng hầm, có biên bản nghiệm thu.

Tới 20/9, chủ đầu tư phối hợp sàn Coma18, SeaBank chính thức tổ chức giới thiệu ra mắt dự án. HACC1 Complex vẫn chưa có gì "mới" tại sự kiện, ngoại trừ tài liệu mang tên "thỏa thuận ba bên" giữa Ngân hàng – chủ đầu tư – khách hàng.

Nội dung cơ bản: Bên C (khách hàng) đã ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng căn hộ/nhà/đất dự án (Hợp đồng) tại dự án của bên B (chủ đầu tư). Đồng thời, bên A (SeaBank) đã đồng ý cho bên C vay vốn để thanh toán cho bên B theo Hợp đồng.

Để đảm bảo khoản vay, bên B đồng ý để bên C đem thế chấp và bên A đồng ý nhận thế chấp Quyền sử dụng đất và nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai (tài sản đảm bảo) mà bên C mua/nhận chuyển nhượng tại dự án của bên B, cùng với mọi quyền tài sản và lợi ích khác liên quan theo Hợp đồng… Nhưng quan trọng nhất, tại ngày giới thiệu dự án đầy hoành tráng, câu hỏi về pháp lý bảo lãnh trước khi bán BĐS hình thành trong tương lai của dự án vẫn chưa được giải đáp minh bạch.

Mỗi nhà mỗi cảnh

Tới khi HACC1 Complex đón bà đỡ mới (đồng thời đổi tên thành Time Tower), quả bom nổ chậm mang tên "pháp lý bảo lãnh" đã được gỡ bởi SeaBank (thông tin cho biết từ hotline 1800.555xxx của SeaBank). Thậm chí, nhà băng còn hỗ trợ cho khách hàng vay mua nhà tại dự án với lãi suất 6,99%, ân hạn nợ gốc năm đầu tiên.

Chín tháng của năm 2015, ghi nhận nỗ lực cụ thể hóa sức mạnh của bản thân chủ đầu tư lẫn vai trò "hậu thuẫn" của nhà băng (qua từng bản hợp đồng hợp tác tài trợ, bảo lãnh). Landmark 51, dự án cao thứ 3 Hà Nội, của liên danh chủ đầu tư Vinafor – Sông Đà 1.01 là điển hình rõ nhất.

Rậm rịch trở lại với nguồn tài chính tươi mới, đổi tên (từ Vinafor Hoàng Vương), dự án đã có lúc phải dùng tới cách thức bán hàng "bóc ngắn cắn dài": Hoàng Vương bỏ 18 tỷ đồng mua lại một tỷ lệ nhất định sản phẩm và xưng danh "chủ đầu tư thứ cấp" để huy động vốn, bán hàng.

Quyền sử dụng đất, giá trị BĐS hình thành trong tương lai (căn hộ thành phẩm), giá trị khai thác phần hạng mục thuê mặt bằng nhà Văn Khê… được sử dụng làm tài sản đảm bảo để đổi lại khoản tiền vay phục vụ chính dự án.

Khớp nối các dữ kiện về tổng mức đầu tư (ngót 1.000 tỷ đồng), giá trị khoản vay ngân hàng (600 tỷ đồng, theo dạng "mỡ nó rán nó"), phần nhận đặt cọc của Hoàng Vương (18 tỷ đồng) mới đây, cho thấy, "số phận" của dự án tại Hà Đông phụ thuộc chủ yếu vào "nguồn dinh dưỡng" từ nhà băng (thời hạn rút vốn tối đa là 31/7/2017).

Còn nữa, lượng tiền 400 tỷ đồng phục vụ dự án (1.000 – 600) vẫn là dấu hỏi chưa có lời đáp, trước tình trạng hoạt động "chỉ đủ ăn" của Sông Đà 1.01 với kế hoạch lãi ròng năm 2015 "khiêm tốn" ở con số 178 triệu đồng. Có dự đoán rằng, trong năm 2016, dự án này sẽ tiếp tục đón thêm những nhà đầu tư thứ cấp dạng "Hoàng Vương", hay thậm chí nhà phân phối có "thương hiệu mạnh" nhảy vào.

Thế mới biết, các dự án "không hoặc chưa cần dùng tới vốn vay ngân hàng" thuộc rổ hàng cao cấp thực sự…hiếm và đáng nể. Đơn cử như cách làm của chủ đầu tư FLC: "Đến cuối 2014, chúng tôi chưa sử dụng vốn vay và vẫn còn số dư trên 400 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng. Tổng giá trị các dự án mà FLC triển khai, theo đánh giá của Savills, lên tới 1,3 tỷ USD, kèm với uy tín của Tập đoàn giúp FLC nhận được cam kết tài trợ hàng chục nghìn tỷ đồng từ các tổ chức tín dụng, nhưng chúng tôi vẫn chưa sử dụng tới…" – lãnh đạo FLC tự tin về tình hình tài chính của Tập đoàn tại thời điểm cuối tháng 5 vừa qua.