Dự án bế tắc 10 năm vì vướng luật

Theo luật sư Trương Thanh Đức, nếu các bộ luật không đi trước mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập.

Luật sửa 100 lần vẫn chưa hiệu quả

Theo ông Đức, hiện nay, giá bất động sản của Việt Nam đang quá cao so với thu nhập.

Điều này là do nhu cầu cao, chênh lệch cung cầu lớn, khan hiếm sản phẩm nhưng cũng là hệ lụy của việc vướng mắc pháp luật.

Ông Đức cho rằng, nếu cầu cao, các nhà phát triển bất động sản cần phải cân bằng. Cách tốt nhất là cho phép chuyển đổi đất khác thành đất ở để khơi thông thị trường.

“Nếu chúng ta chặn đứng, các bộ luật không đi trước mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết”, luật sư Đức cho hay.

Về nhu cầu, cách đây vài năm giá bất động sản chỉ tăng vài phần trăm, nhưng gần đây nhu cầu bất động sản tăng vài chục phần trăm trong khi nguồn cung không tăng lên quá nhanh.

“Tôi cho rằng thị trường bao giờ cũng phải dư thừa. Còn nếu cứ tăng giá, thiếu nguồn cung thì không phải kinh tế thị trường. Cung thiếu thì quy luật sẽ tăng giá, gây khó khăn, làm gia tăng cơ chế xin cho”, ông Đức nhận định.

Nhiều bộ luật đã sửa, nhưng dù sửa thông thoáng hay chặt chẽ cũng không quan trọng mà phải tạo ra được thị trường bền vững thay vì méo mó như hiện nay.

“Chúng ta đã sửa luật gần 100 lần nhưng kết quả vẫn chưa thực sự hiệu quả”, luật sư Đức nói.

Cần sửa một lần cho đồng bộ

Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho rằng 3 luật gồm Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở là hình tam giác có quan hệ chặt chẽ tác động tới thị trường bất động sản, quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng cũng chính 3 luật này cũng đem đến nhiều vướng mắc.

“Điều này khiến địa phương kêu, chính quyền đau đầu, doanh nghiệp vướng, “đại bàng” hay “chim sẻ” đều khó khăn”, ông Lộc nói.

Ông Lộc cho rằng việc sửa đổi 3 “mũi giáp công” này là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục.

Theo ông Lộc, việc sửa đổi luật cần phải tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản mới.

Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương.

Tóm lại, phải sửa đổi căn bản và triệt để. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay khó có thể làm được, do đó việc sửa đổi chỉ có thể theo từng bước.

Trước hết, cần sửa đổi triệt tiêu xung đột, đảm bảo nhất quán trong các luật nhưng trong trường hợp chưa làm được thì cần phát huy vai trò của Quốc hội về giải thích pháp luật.

Ủy ban Quốc hội ban hành hướng dẫn đơn giản để toàn dân hiểu được. Chính phủ cũng cần ban hành văn bản hướng dẫn thực thi các luật để tránh mỗi nơi hiểu một kiểu khác nhau. Từ đó, trong quá trình thực thi dần sửa đổi luật.

TS. Vũ Đình Ánh mong muốn các cơ quan liên quan không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật nêu trên, mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ.

Theo ông Ánh, riêng Luật Đất đai cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách và thuế.

Ngoài ra, ông Ánh cho rằng còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá.

“Vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các luật liên quan đều phải sửa đổi”, ông Ánh nhấn mạnh.

Ông Ánh cho rằng cần phải sửa cả Luật các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp. Bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. Làm sao để các ngân hàng không “sợ” khi nghe thấy doanh nghiệp bất động sản.