Dòng vốn ngân hàng “bật đèn xanh” cho bất động sản: Những con số quý 3/2025 nhà đầu tư cần biết

Số liệu quý 3/2025 các ngân hàng niêm yết cho thấy dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh so với cuối 2024.

Dư nợ bất động sản tăng mạnh – tín hiệu thị trường sôi động

Số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý 3/2025 của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy, trong số 12 nhà băng công bố chi tiết các khoản mục cho vay, dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng lớn và tăng mạnh so với đầu năm.

Tại ngày 30/9/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản của 12 ngân hàng này đạt gần 900.000 tỷ đồng, tăng 26,3% so với cuối năm 2024. Trong đó, 10 ngân hàng ghi nhận dư nợ tăng trưởng, và 8 ngân hàng đạt mức tăng hai chữ số, cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực “hút” vốn mạnh.

VIB dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng, với dư nợ cho vay bất động sản tăng 189,6%, đạt 16.496 tỷ đồng, gấp gần ba lần so với cuối năm trước (5.696 tỷ đồng).

Ngân hàng dẫn đầu – dự báo triển vọng dự án lớn

Về quy mô tuyệt đối, Techcombank (TCB) tiếp tục là ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn nhất, đạt 237.839 tỷ đồng, chiếm 32,8% tổng dư nợ khách hàng, tăng 27,1% so với cuối năm 2024 và tăng 4,6% so với quý 2/2025. Trong cơ cấu tín dụng khách hàng doanh nghiệp và trái phiếu doanh nghiệp, tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm tới 58%, còn ở khách hàng cá nhân, chủ yếu cho vay mua nhà, tỷ trọng này lên tới 70%.

Xếp thứ hai về quy mô là VPBank (VPB), với dư nợ 205.955 tỷ đồng, chiếm 22,97% tổng dư nợ, tăng 10,3% so với đầu năm. SHB đứng thứ ba với dư nợ 184.044 tỷ đồng, chiếm 30,27% tổng dư nợ khách hàng và tăng mạnh 44,3% so với đầu năm.

Các ngân hàng khác cũng ghi nhận mức tăng hai chữ số, như MB (MBB) tăng 51,3% lên 97.021 tỷ đồng (chiếm 10,42% tổng dư nợ), TPBank tăng 37,7% lên 29.414 tỷ đồng, BVBank tăng 70,9% lên 19.491 tỷ đồng. MSB và PGBank tăng lần lượt 17,5% và 11,4%, tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ của hai ngân hàng này vẫn dưới 10%.

Ngược lại, HDBank và Kienlongbank đi ngược xu hướng khi dư nợ cho vay bất động sản giảm lần lượt 2,4% và 14%, xuống 66.656 tỷ đồng và 7.831 tỷ đồng. Hai ngân hàng này đã chuyển hướng tập trung vào lĩnh vực xây dựng, với dư nợ tăng lần lượt 29% và 74,5%, chiếm hơn một nửa tổng dư nợ.

Số liệu từ quý 3/2025 cho thấy dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh, đạt mức 26,3% so với cuối năm 2024, phản ánh dòng vốn ngân hàng đang đổ mạnh vào lĩnh vực này. Khi vốn dồi dào, thanh khoản thị trường cải thiện, các dự án dễ triển khai, người mua nhà có điều kiện vay thuận lợi. Vì vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng là chỉ báo quan trọng về “sức khỏe” thị trường, nhà đầu tư nên ưu tiên theo dõi các ngân hàng mở rộng tín dụng mạnh.

Các ngân hàng dẫn đầu về dư nợ bất động sản như Techcombank, VPBank, SHB không chỉ có dư nợ tuyệt đối lớn mà còn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ. Ngân hàng dư nợ lớn thường là đối tác của các chủ đầu tư lớn, cho thấy dòng vốn vào các dự án quan trọng vẫn mạnh. Những dự án được ngân hàng lớn cho vay nhiều thường có thanh khoản tốt, giá trị dự án ổn định.

Tốc độ tăng trưởng cao – cơ hội đi kèm rủi ro

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng cao không đồng nghĩa với rủi ro thấp. Điển hình, VIB tăng dư nợ bất động sản 189,6%, gần gấp ba lần năm trước. Dư nợ tăng quá nhanh tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường chững lại hoặc khách hàng không trả nợ đúng hạn. Do đó, nhà đầu tư cần đánh giá cả tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng.

Cơ cấu tín dụng – “chỉ báo” rủi ro

Cơ cấu tín dụng cũng là yếu tố quan trọng. Techcombank có tỷ trọng bất động sản trong tổng dư nợ cá nhân lên tới 70%, doanh nghiệp 58%, trong khi một số ngân hàng khác như HDBank và Kienlongbank giảm cho vay bất động sản, chuyển hướng sang xây dựng để giảm rủi ro tập trung. Đây là tín hiệu quan trọng cho thấy ngân hàng nào đang tập trung vốn vào bất động sản, ngân hàng nào đang thận trọng hơn.

Phân hóa ngân hàng – cơ sở chọn lọc dự án và cổ phiếu

Số liệu quý 3/2025 cho thấy các ngân hàng mở rộng tín dụng bất động sản theo cách không đồng đều. Một số ngân hàng tăng dư nợ vừa phải, ổn định; một số khác tăng quá nhanh; trong khi một số ngân hàng giảm cho vay bất động sản để tập trung vào các lĩnh vực khác như xây dựng.

Ngân hàng tăng dư nợ vừa phải và có quy mô lớn thường tạo dòng vốn ổn định, các dự án được tài trợ dễ triển khai, thanh khoản tốt và rủi ro tín dụng thấp. Đây là những dự án và cổ phiếu bất động sản an toàn, đáng ưu tiên theo dõi.

Ngược lại, ngân hàng tăng dư nợ quá nóng, với tỷ trọng bất động sản cao trong tổng dư nợ, tuy tạo cơ hội lớn nhưng tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường chững lại hoặc khách hàng trả nợ chậm. Khi lựa chọn cổ phiếu liên quan, nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng thanh khoản và rủi ro tín dụng.

Những ngân hàng giảm cho vay bất động sản, chuyển vốn sang lĩnh vực khác, mặc dù giảm rủi ro tập trung, nhưng dòng vốn vào thị trường hạn chế, khiến các dự án triển khai chậm hơn. Nhà đầu tư cần theo sát tiến độ mở bán và khả năng thanh khoản của dự án.

Nhìn chung, dòng vốn ngân hàng là “chỉ báo sức khỏe” của thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nên quan sát tổng dư nợ, tốc độ tăng trưởng và cơ cấu cho vay bất động sản của từng ngân hàng để đánh giá dòng vốn vào các dự án, chọn cổ phiếu tiềm năng và quản lý rủi ro hiệu quả.