Thực tiễn quản lý nhà nước những năm qua cho thấy 80% khiếu nại, tố cáo của xã hội, tập trung vào lĩnh vực quản lý nhà đất, mà về đất đai chiếm đến 70%.

Đóng góp ý kiến sửa đổi Luật đất đai là việc làm khó khăn, phức tạp khi chúng ta đang xây dựng mô hình nhà nước XHCN kiểu mới - xoá bỏ cơ chế tập trung bao cấp, chuyển sang cơ chế thị trường, theo định hướng XHCN. Một trong những vấn đề vướng mắc chủ yếu của mô hình nhà nước XHCN kiểu mới, là chính sách sở hữu và sử dụng đất đai đang trong quá trình hình thành khuôn khổ pháp lý mới.


Qua thực tiễn quản lý nhà nước những năm qua cho thấy 80% khiếu nại, tố cáo của xã hội, tập trung vào lĩnh vực quản lý nhà đất, mà về đất đai chiếm đến 70%. Những vấn đề vướng mắc chính trong công tác quản lý đất đai ở nước ta hiện nay, tựu chung là do nhận thức trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai chưa được đồng nhất; lý lẽ thiết chế quyền sở hữu đất đai chưa đủ sức thuyết phục; chế độ giao quyền sử dụng đất chưa được hoàn chỉnh; giá trị kinh tế đất đai chưa xác định đúng mức; phân loại đất đai còn bất cập; quản lý đất đai còn lỏng lẻo, lãng phí.


Tuy ý kiến đóng góp chưa thật đủ độ chín; nhưng, tôi mạnh dạn nêu ra một số nhận xét, phân tích, đánh giá về mâu thuẫn tồn tại trong chính sách đất đai nước ta hiện nay, nhằm mục đích giúp các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm tham khảo, tìm chỗ đúng, chỗ sai xây dựng một bộ Luật đất đai (sửa đổi) thật sự phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội nước ta trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đổi mới, mở cửa, hội nhập.


Nhận thức về đất đai


Xuất phát từ ý tưởng của Các Mác: "Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tặng vật của tự nhiên cho loài người, không ai có quyền chiếm đoạt thành sở hữu riêng của mình", trong Luật đất đai (sửa đổi) năm 2003 các nhà làm luật nước ta đã coi đất đai là: "Tư liệu sản xuất đặc biệt, thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu".


Có người hỏi rằng, dựa vào lý lẽ chính trị gì mà các nhà làm luật nước ta lại có nhận thức về quyền sở hữu đất đai như vậy?


Các chế độ nhà nước trong lịch sử đều có lý lẽ thiết chế quyền sở hữu đất đai của riêng mình. Đối với nhà nước phong kiến, coi đất đai trong vương quốc là của quốc vương. Nhà nước định đoạt quyền sử dụng đất đai trong vương quốc theo lợi ích của quốc vương, như trưng dụng ruộng đất của các chủ đất đem cống nạp, ban tặng cho công hầu, khanh tướng v.v... mà không cần đền bù. Thiết chế quyền sở hữu đất đai theo pháp luật nhà nước phong kiến là nhằm bảo vệ quyền lợi tối thượng của nhà vua; nhưng, cũng công nhận quyền tư hũư đất đai riêng của các chủ thể. Nhà nước tư bản chủ nghĩa, coi đất đai là của cải vô cùng quí giá của các chủ đất, nên nhà nước công nhận quyền tư hữu đất đai của chủ đất. Thiết chế quyền sở hữu đất đai theo pháp luật nhà nước tư sản, nhằm bảo vệ quyền tư hữu tư liệu sản xuất của các chủ đất (địa chủ, nhà tư sản). Nhà nước được quyền trưng dụng đất đai các chủ đất phục vụ lợi ích quốc gia, dưới hình thức mua lại quyền sở hữu đất của các chủ đất theo giá thỏa thuận. Nhà nước XHCN, coi đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nhà nước được quyền làm đại diện chủ sở hữu, với lý lẽ là nhà nước nắm quyền điều hành kinh tế vĩ mô, nắm độc quyền tư liệu sản xuất, nên nhà nước phải nắm độc quyền sở hữu đất đai, vì đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Còn Các Mác nhận thức đất đai vừa là "Tư liệu sản xuất đặc biệt" vừa là "Tư liệu sinh hoạt".


Như vậy, các chế độ nhà nước trong lịch sử đã có lý lẽ chính trị riêng để thiết chế quyền sở hữu đất đai của mình. Nhà nước phong kiến và Nhà nước tư sản coi đất đai là của cải cơ bản, nên đã thiết chế quyền tư hữu đất đai cho các chủ đất.


Còn Nhà nước XHCN coi đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nên nhà nước nắm độc quyền sở hữu đất đai, để thực hiện chế độ công hữu về tư liệu sản xuất. Nhìn chung, cách nhận thức như vậy vẫn còn chưa đầy đủ, chưa thật sự sát yêu cầu sử dụng đất đai trong thực tế xã hội.


Cơ sở thiết chế quyền sở hữu đất đai


Chủ sở hữu đất đai có 3 quyền cơ bản: Quyền chiếm hữu, quyền hưởng thụ giá trị tài sản đất đai (quyền sử dụng), quyền định đoạt (thế chấp, chuyển dịch). Nhưng tựu chung, chỉ tập trung vào hai quyền cơ bản, đặc trưng nhất cho vai trò quyền lực của chủ sở hữu đất đai, đó là quyền định đoạt và quyền hưởng thụ giá trị tài sản đất đai. Qua đó cho thấy, nếu đối tượng được quyền định đoạt; nhưng không được quyền hưởng thụ giá trị tài sản đất đai, thì đối tượng không thể trở thành chủ sở hữu đất đai đích thực.


Trong Luật đất đai (sửa đổi) năm 2003 nước ta, coi đất đai là "Tư liệu sản xuất đặc biệt". Còn đối với Các Mác coi đất đai là "Tư liệu sản xuất đặc biệt" và "Tư liệu sinh hoạt". Có nghĩa, đất "Tư liệu sinh hoạt" không phải đất "Tư liệu sản xuất". Suy ra, loại "Đất ở" cũng không thuộc loại "Tư liệu sản xuất", mà thuộc loại "Tư liệu sinh hoạt".


Vấn đề đặt ra, trên thực tế nhà nước không trực tiếp điều tiết "đất ở" xã hội, điều chỉnh quan hệ chuyển dịch "đất ở" xã hội và cũng không được hưởng lợi ích trực tiếp từ giá trị đất ở xã hội, thì vì lẽ gì nhà nước phải nắm độc quyền sở hữu "đất ở" để "ôm rơm nặng bụng" - vì nó không phải là đất "Tư liệu sản xuất"?.


Chế độ giao quyền sử dụng đất


Theo Luật đất đai (sửa đổi), nhà nước qui định chỉ có hai hình thức giao đất, là "Giao quyền sử dụng đất" và "Cho thuê đất". Chúng ta chưa bàn đến khía cạnh khoa học của khái niệm "Giao quyền sử dụng đất". Chỉ thấy rằng, việc Luật đất đai (sửa đổi) qui định duy nhất chỉ có hai hình thức giao đất là chưa đầy đủ.


Thực tế hiện nay, ngoài hai hình thức nêu trên còn tồn tại phổ biến hai hình thức sử dụng đất khác, đó là "Đất tặng" đang tồn tại phổ biến tại các khu vực "Nghĩa trang liệt sĩ", "Nghĩa trang cán bộ trung, cao cấp của Đảng và Nhà nước", "Nhà tưởng niệm các anh hùng & liệt sĩ", "Nhà tình nghĩa" và "Đất mượn"đang tồn tại phổ biến tại các khu "Nhà ổ chuột ", "Xóm lao động", "Nhà tình thương" v.v... ở khắp các chốn đô thị và nông thôn.


Mâu thuẫn nhận thức về đất đai hiện nay


Hiện nay trong chính sách đất đai ở nước ta đang tồn tại một số vấn đề mâu thuẫn.  Khi tuyên bố đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, thì nhà nước đã quyết định thu hồi quyền sở hữu đất đai các chủ đất cũ.


Về mặt đạo lý, khi thu hồi quyền sở hữu đất đai thì nhà nước phải có chính sách xử lý giá trị tài sản cho các chủ đất.

Đổi mới nhận thức về đất đai
Ảnh minh họa

Các chủ sở hữu đất đai từ các chế độ cũ chuyển sang chế độ ta có 3 loại chính là Chủ sở hữu thuộc diện bóc lột (loại 1); Chủ sở hữu thuộc diện có tội ác với nhân dân (loại 2) và Chủ sở hữu là công dân lương thiện (loại 3). Khi tiến hành thu hồi quyền sở hữu đất đai của Chủ sở hữu thuộc diện bóc lột (loại 1), nhà nước đã áp chính sách cải tạo XHCN (tịch thu, trưng thu, trưng mua hoặc đưa vào công tư hợp doanh); còn Chủ sở hữu có tội ác với nhân dân (loại 2), nhà nước cũng xử lý tài sản đất đai theo phán quyết của Toà án nhân dân (tịch thu, trưng thu). Nhưng, đối với loại Chủ sở hữu (loại 3) là công dân lương thiện, thì cho đến nay nhà nước vẫn chưa có chính sách xử lý giá trị tài sản khi đặt vấn đề thu hồi quyền sở hữu đất đai vốn dĩ của họ. Điều đó, đã gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của nhà nước.

Trước tình cảnh đó, nhiều chủ sở hữu đã tuỳ tiện cho chuyển dịch lén lút tài sản đất đai của họ, tạo ra thị trường chợ đen bất hợp pháp; gây ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, kéo dài triền miên.


Trong Luật đất đai (sửa đổi), chưa lý giải được thấu đáo lý do tại sao lại đặt Chủ sở hữu loại 3 chung một rọ với hai Chủ sở hữu loại 1 & 2. Có người giải thích, vì nhà nước đã cho các Chủ sở hữu loại 3 hưởng chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Nhưng trên thực tế, nhà nước cũng đã cho các Chủ sở hữu loại 1&2 hưởng chính sách miễn giảm tỷ lệ tiền sử dụng đất ở như Chủ sở hữu loại 3. Đó là điều còn chưa minh bạch và chưa công bằng.


Hiện nay, chính sách quản lý sử dụng đất đai ở nước ta vẫn còn tồn tại mâu thuẫn lớn, nhà ở thì thuộc quyền sở hữu tư nhân; nhưng đất ở lại thuộc quyền sở hữu nhà nước. Khi tư nhân cho chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở thì họ cũng chuyển dịch luôn quyền sở hữu đất ở của nhà nước, phớt lờ vai trò chủ thể nhà nước. Như vậy, trong bất động sản nhà ở không thuộc quyền sở hữu nhà nước đang tồn tại mâu thuẫn, có phần trái với quan điềm nhận thức của Mác và Ang-Ghen. Theo Ang-Ghen, bất động sản nhà đất là một vật, bao gồm đất và các vật thể nằm trên và dưới đất do chủ đất tạo lập (chứ không phải có hai vật thể gắn liền). Bất động sản nhà, đất có thể chỉ có một chủ sở hữu hoặc có nhiều chủ đồng sở hữu. Theo Các Mác, vật thể luôn luôn tồn tại trong trạng cân bằng, không có mâu thuẫn. Nhưng, với việc áp dụng chính sách quản lý nhà đất như hiện nay, trong bất động sản nhà đất ở nước ta luôn luôn tiềm ẩn tồn tại nhiều mâu thuẫn.


Sửa đổi Luật đất đai năm 2003


Nhà nước cần cho nhận thức lại pháp lý đất đai. Coi đất đai có hai loại tư liệu, "Tư liệu sản xuất" và "Tư liệu sinh hoạt". Nhà nước chỉ nắm độc quyền sở hữu đất "Tư liệu sản xuất"; còn đất "Tư liệu sinh hoạt" nên giao cho các chủ sử dụng đất hợp pháp trong xã hội nắm quyền sở hữu, trên cơ sở qui định hạn mức đất đai được quyền sở hữu, nhằm hạn chế tham vọng chiếm dụng đất đai vô lý dẫn đến mâu thuẫn xã hội.


Về chế độ sử dụng đất đai, Luật đất đai (sửa đổi) cần qui định rõ có 4 hình thức giao đất, là: "Đất giao quyền sử dụng", "Đất cho thuê", "Đất ban tặng", "Đất cho mượn có điều kiện". Bốn hình thức giao đất này chỉ áp dụng đối với loại đất thuộc quyền sử dụng của nhà nước.


Cần có chính sách xử lý giá trị tài sản đất đai thu hồi của các chủ đất thuộc loại công dân lương thiện (loại 3) nhằm bảo đảm công bằng xã hội.

KTS Trần Công Thanh

Theo Vietnamnet
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.