Doanh nghiệp bất động sản niêm yết quý 1/2025: Bức tranh phân hóa sâu sắc, “có hàng” mới có lợi nhuận

Quý 1/2025 chứng kiến bức tranh lợi nhuận đầy tương phản trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Nhóm doanh nghiệp có lãi: Bàn giao mạnh, dòng tiền cải thiện rõ rệt

Vinhomes (VHM) tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi báo lãi sau thuế hơn 2.652 tỷ đồng trong quý 1/2025, tăng gần 193% so với cùng kỳ. Doanh thu thuần đạt 15.700 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bàn giao loạt đại dự án trọng điểm như Royal Island (Hải Phòng) và Ocean Park 2, 3 (Hưng Yên). Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao phản ánh khả năng kiểm soát chi phí tốt giữa bối cảnh ngành còn nhiều khó khăn.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng gây ấn tượng mạnh khi ghi nhận lợi nhuận sau thuế 849 tỷ đồng – mức cải thiện đáng kể so với khoản lỗ cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu đạt 3.117 tỷ đồng, gấp 20 lần cùng kỳ, trong đó phần lớn đến từ việc bàn giao 90 ha đất khu công nghiệp tại Hưng Yên.

Tương tự, Becamex IDC (BCM) báo doanh thu gần 1.843 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 358 tỷ đồng – gấp 3 lần quý 1/2024. Bất động sản và tài chính là hai trụ cột tăng trưởng chính, trong đó doanh thu bất động sản đạt hơn 1.400 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần; lợi nhuận từ công ty liên kết và tài chính cũng tăng đột biến.

Ở phân khúc nhà ở trung cấp, Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG) đều ghi nhận quý khởi sắc nhờ bàn giao sản phẩm tại các dự án The Privia (TP.HCM), Akari City và EHomeS (Cần Thơ). KDH báo lãi 119 tỷ đồng; NLG có lãi gần 110 tỷ đồng sau quý lỗ cùng kỳ năm trước.

Biểu đồ trên thể hiện rõ sự phân hóa mạnh mẽ trong lợi nhuận sau thuế quý 1/2025 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Trong khi một số doanh nghiệp như Vinhomes, Kinh Bắc hay Becamex ghi nhận mức lợi nhuận vượt trội, thì nhiều doanh nghiệp khác vẫn tiếp tục chìm trong thua lỗ.

Nhóm doanh nghiệp thua lỗ: Vướng chi phí, thiếu dự án triển khai

Trái ngược với nhóm dẫn đầu, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thể thoát khỏi vòng xoáy thua lỗ.

Novaland (NVL) dù ghi nhận doanh thu tăng gấp 2,5 lần, đạt 1.778 tỷ đồng, vẫn lỗ sau thuế tới 476 tỷ đồng. Nguyên nhân chính đến từ lỗ chênh lệch tỷ giá do cấu trúc nợ ngoại tệ lớn, cùng các chi phí phát sinh từ hoạt động tài chính và đầu tư.

DIC Corp (DIG) báo lỗ hơn 35 tỷ đồng dù doanh thu đã cải thiện đáng kể. Áp lực từ chi phí tài chính (tăng 90% so với cùng kỳ) và khoản lỗ từ các công ty liên doanh, liên kết (gần 25 tỷ đồng) tiếp tục bào mòn lợi nhuận.

Vinahud (VHD) ghi nhận lỗ sau thuế 24 tỷ đồng – thấp hơn mức lỗ 51 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp cho biết nguyên nhân vẫn đến từ doanh thu thấp và chi phí hoạt động cao, dù đã phần nào tiết giảm được chi phí lãi vay nhờ tái cơ cấu tài chính.

Đáng chú ý, một số doanh nghiệp gần như không phát sinh hoạt động kinh doanh trong kỳ. Vinaconex ITC (VCR) lỗ 5,5 tỷ đồng với doanh thu tài chính vỏn vẹn chưa đến 1 triệu đồng. Vạn Phát Hưng (VPH) cũng báo lỗ 9,2 tỷ đồng do không hạch toán doanh thu bất động sản nào, trong khi chi phí quản lý vẫn phát sinh đều đặn.

Phân hóa sâu: Doanh nghiệp “có hàng” mới có lãi

Thực tế cho thấy, yếu tố quyết định kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp bất động sản trong quý 1/2025 chính là khả năng triển khai và bàn giao dự án. Những doanh nghiệp có sẵn nguồn hàng – đặc biệt là các dự án quy mô lớn, pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực – đã có thể đẩy mạnh bàn giao, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

Ngược lại, các doanh nghiệp chưa kịp triển khai hoặc vướng pháp lý, thanh khoản yếu, chi phí tài chính cao lại tiếp tục lún sâu vào thua lỗ.

Triển vọng 2025: Có thể phân hóa tiếp diễn, đơn vị lớn chiếm ưu thế

Bức tranh lợi nhuận quý 1/2025 đang phản ánh rõ xu hướng phục hồi có chọn lọc của thị trường bất động sản. Trong khi nhóm doanh nghiệp lớn, sở hữu quỹ đất dồi dào và khả năng triển khai nhanh chóng đang dần bật dậy, thì những đơn vị nhỏ, thiếu dự án hoặc dòng tiền yếu sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức trong những quý tới.

Thị trường năm 2025 vì thế được dự báo sẽ tiếp tục là “cuộc chơi chọn lọc”, nơi doanh nghiệp nào có sản phẩm – có dòng tiền – có kỷ luật tài chính mới đủ sức bứt phá.