DN bất động sản “mò” lối đi

Thay đổi đầu tiên mà nhiều doanh nghiệp BĐS cần làm là cơ cấu lại tài chính

Cuối tháng 9/2011, khi tổng kết hoạt động sau 3/4 chặng đường của năm, đa số DN bất động sản đều nhận thấy đích đến vẫn còn xa, trong khi thời gian để DN tăng tốc không còn nhiều. Ngoại trừ CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật Vĩnh Phúc (IDV) là công bố LNST vượt kế hoạch năm sau 3 quý, còn lại đa số chỉ mới hoàn thành dưới 50% chỉ tiêu như CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI), CTCP Nhà Thủ Đức (TDH), CTCP Địa ốc Khang An (KAC), hoặc rơi vào thua lỗ như CTCP Đầu tư - Kinh doanh nhà (Intresco-ITC).

Thậm chí, ngay cả những đơn vị đã điều chỉnh giảm kế hoạch lợi nhuận như CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (Becamex- IJC, giảm 40,27%), CTCP Phát triển xây dựng đô thị Bà Rịa - Vũng Tàu (UDC, giảm 65,2%), thì con số lãi thực tế sau 9 tháng vẫn chưa vượt 50% kế hoạch đã điều chỉnh.

Diễn biến này minh chứng rõ nét những khó khăn mà khối DN bất động sản đang phải đương đầu. Đó là nguồn vốn khó huy động, lãi vay cao ăn mòn lợi nhuận. Nhưng trên hết, đầu ra bị đóng băng mới là nguyên nhân lớn nhất ảnh hưởng đến các DN. Theo giải trình từ TDH, những khó khăn của nền kinh tế cũng như sự trầm lắng của thị trường bất động sản đã khiến cho doanh thu bán hàng quý III/2011 của Công ty sụt giảm mạnh, từ mức 116,3 tỷ đồng (quý III/2010) còn 27,6 tỷ đồng cùng kỳ năm nay. Đây cũng là nguyên nhân khiến TDH thua lỗ trong quý III/2011.

Ông Vũ Ngọc Nam, Giám đốc tài chính CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) nhận định: "Với tình hình này, sẽ rất hiếm DN bất động sản đạt được chỉ tiêu kinh doanh đã đề ra từ đầu năm". Việc không thể hoàn thành kế hoạch kinh doanh cũng là thực tế mà VPH phải chấp nhận và Công ty đang tính đến phương án đối phó với khó khăn dự báo sẽ còn tiếp tục trong năm 2012.

Thay đổi hay là chết

Phương án mà VPH nghĩ đến là tấn công vào phân khúc đất nền ven đô mà Công ty vốn có kinh nghiệm trong cả triển khai dự án lẫn bán hàng, đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu cao.

Với ITC, ông Nguyễn Thúc Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cho biết, ITC xác định phải đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Việc triển khai bán đất nền ở dự án Long Thới - Nhơn Đức (Nhà Bè) là một ví dụ, khi dự án này đã giúp ITC thu về 600 tỷ đồng. Tuy nhiên, vì chưa thể hạch toán vào lợi nhuận năm 2011 nên nhìn từ số liệu, nguồn thu này không được thể hiện. ITC còn tích cực đẩy mạnh quản lý công nợ, thoái vốn ở các khoản mục đầu tư tài chính với mục tiêu tăng cường dòng tiền cho hoạt động kinh doanh chính. Theo BCTC quý III/2011, các khoản phải thu và khoản đầu tư tài chính của ITC đều đã giảm đáng kể.

Thay đổi loại hình sản phẩm trên cơ sở chú ý nhu cầu thực sự của khách hàng đang là giải pháp không chỉ riêng ITC thực hiện. Một số DN như BCI còn xác định chi tiết hơn, tìm hướng đi riêng trên cơ sở lợi thế và nguồn lực của Công ty. Đó là tiếp tục phát triển phân khúc nhà ở trung bình và đất dự án ven đô.

Một giải pháp khác mà các DN cũng phải tính đến là thay đổi phương thức bán hàng. Mới đây, CTCP Địa ốc dầu khí (PVL) đã tiến hành đấu giá một số căn hộ thuộc dự án Petro Vietnam Landmark, với mức giá khởi điểm thấp hơn 35% so với giá mà PVL đã mua. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, điều kiện bán hàng có nhiều quy định quá chặt, đa số người mua không thể tiếp cận với mức giá ưu đãi đã công bố, nên "cú sốc giá" trở thành đầu voi đuôi chuột. Đợt đấu giá thứ 2 sau khi đợt đấu giá thứ 1 thất bại, PVL cũng chỉ thu hút được 6 khách hàng tham gia.

Câu chuyện của PVL cho thấy một thực tế là trên thị trường bất động sản hiện nay, người mua mới ở thế chủ động. Khi người mua đang chờ một sự xuống giá thấp hơn nữa, thì nếu muốn bán được hàng, DN có thể sẽ phải "chấp nhận thương đau" hơn.

Vì vấn đề dòng tiền, một số DN buộc phải chuyển nhượng hay bán bớt tài sản. Mới đây, tin từ VPH cho hay, Công ty đã rút vốn khỏi Công ty Kim Cương Xanh. Trước đó, với lý do không triển khai được dự án, VPH cũng chuyển nhượng toàn bộ 60% vốn ở dự án Tân Tạo A cho KAC.

Các chuyên gia đánh giá, vì những khó khăn trong huy động vốn, xu hướng này sẽ còn tiếp tục. Ngoài ra, như chia sẻ của ông Lê Tấn Hòa, Tổng giám đốc Công ty Lilama, quyết định giãn tiến độ triển khai sẽ được thực hiện trên tất cả các dự án của Công ty.

Trong một tình huống khác, có DN như CTCP Địa ốc Phát Đạt (PDR) còn tính đến phương án mở rộng ngành nghề, lấy ngắn nuôi dài, cốt sao có được nguồn thu bù đắp được khoản thiếu hụt từ ngành bất động sản vẫn còn nhiều rủi ro Với xu hướng thị trường hiện nay, để tồn tại, các DN bất động sản sẽ phải thay đổi. Dù hiệu quả của sự thay đổi vẫn còn đợi tương lai trả lời, nhưng rõ ràng là vẫn hơn thụ động ngồi chờ sự ấm lại của thị trường.