Điều gì đứng sau đà leo thang của giá nhà tại Hà Nội?

Nhiều sản phẩm bất động sản nhà ở Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng thời gian dài. Ảnh minh hoạ

Giới quan sát thị trường cho rằng, khách hàng và nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất của xu hướng leo thang này, đồng thời chuẩn bị lộ trình đầu tư trong dài hạn để lựa chọn sản phẩm phù hợp nhất với nguồn tài chính.

Cần hiểu đúng bản chất

Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá trong khoảng thời gian dài. Nhiều người có nhu cầu ở thực, khi tìm mua nhà thời điểm này đã phải hốt hoảng trước đà tăng giá liên tục ở thị trường căn hộ.

Chị Nguyễn Quỳnh Mai (Hà Đông, Hà Nội) sau nhiều lần trì hoãn, đợi giá nhà giảm đã quyết định mua một căn hộ tại vùng ven.

Tuy nhiên, so với cách đây nửa năm, giá căn hộ tại dự án chị muốn mua đã tăng 300 triệu đồng khiến chị Mai lưỡng lự.

“Lúc ấy, nghĩ rằng giá nhà sẽ giảm nên vợ chồng tôi tính đợi thêm vài tháng nữa. Nào ngờ giá không giảm mà còn tăng nhanh, trong khi lãi suất cũng đang tăng trở lại. Nếu chấp nhận mua với mức giá mới thời điểm này, kế hoạch chi tiêu của cả nhà sẽ bị thắt chặt tối đa”, chị Mai chia sẻ.

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy đối với các sản phẩm căn hộ bán, mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng từ quý 1.2019.

Trong đó, phân khúc hạng B tăng mạnh nhất trong 5 năm qua. Đà tăng trưởng này tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề) kể từ quý 3.2021.

Trong khi đó, năm 2022 không ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp. Số lượng sản phẩm mới của quý 1 của cả 2 phân khúc đều giảm lần lượt 29% và 15% so với cùng kỳ năm trước.

Nói về mức giá này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội lưu ý nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất đằng sau xu hướng leo thang này trước khi tham gia hoạt động đầu tư.

Thứ nhất, các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt. Nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại các sản phẩm này cũng đang gia tăng, nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán.

Bởi vậy, trong bối cảnh số lượng kênh đầu tư hấp dẫn còn hạn chế, bất động sản nhà ở nổi lên như một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn trên thị trường.

Thứ hai, chủ đầu tư đang ngày càng đặt yếu tố chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi phát triển các dự án căn hộ mới. Các sản phẩm này có vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi, được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ và chất lượng cuộc sống.

Đây là những điểm cộng đắt giá, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. Theo đó, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng.

Tuy nhiên, để phát triển được một dự án chất lượng tốt sẽ yêu cầu một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó, các dự án căn hộ mới vô hình trung có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường.

Thống kê của Savills cho thấy, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường 3.300 USD/m2.

Nhận xét về xu hướng tăng giá nhà ở theo khu vực, bà Hằng cho rằng các dự án căn hộ tại khu vực ngoại thành Hà Nội cũng đang ghi nhận mức tăng trưởng nhất định.

“So với dự án nằm trong vùng nội thành, những sản phẩm xa trung tâm đang được thúc đẩy bởi sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng xã hội. Ngoài ra, những dự án này mang theo ý tưởng kinh doanh độc đáo từ chủ đầu tư. Đây là những nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng tăng giá này”.

Mua để ở chiếm đa số

Phân tích về hoạt động mua-bán trong thời gian qua, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội, cho biết hầu hết các giao dịch phục vụ nhu cầu để ở.

“Người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Mặc dù mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền”, ông Thêm chia sẻ.

Khi so sánh tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán quý 1.2022 với cùng kỳ của năm 2021, thị trường không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường ở thời điểm hiện tại đang cho thấy sự thay đổi trong nguồn cầu.

Theo chuyên gia Savills, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước. Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp.

Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt.

Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Chính sách hỗ trợ cho vay từ cấp chính quyền đang được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản.

Quyết định này đã phần nào “giữ chân” nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. Đặt trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn.

Đưa ra những dự báo về tình hình bất động sản nhà ở, ông Thêm cho hay thị trường trong 6 tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến.

“Số lượng dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi và chất lượng cao còn đang khan hiếm. Điều này là do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào.

Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023-2025. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia hoạt động đầu tư”, ông Thêm kết luận.