Đẩy giá đền bù gần giá thị trường để hạn chế “ôm” đất

Theo thống kê sơ bộ trên địa bàn TP Hà Nội, từ tháng 7-2004 đến tháng 6-2011 có 33 trường hợp thực hiện hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận để có đất theo văn bản thỏa thuận của UBND TP. Tuy nhiên lại chỉ có 9/33 trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận thành công (chủ yếu là những dự án nhỏ lẻ quy mô nhỏ), còn lại đều đang vướng mắc không đạt được thỏa thuận và đang xin điều chỉnh theo hướng Nhà nước thu hồi đất.

Thực tế, nhiều người dân có nhà, đất luôn đòi nhà đầu tư chấp thuận giá bồi thường và các chính sách cao hơn rất nhiều so với quy định mà không căn cứ vào loại đất, mục đích sử dụng. Để có đất thực hiện dự án, có trường hợp nhà đầu tư một mặt công khai mức bồi thường tương đương quy định của Nhà nước, mặt khác chấp nhận “đi đêm, thỏa thuận ngầm” hỗ trợ thêm ngoài chính sách cho dân, nhất là hỗ trợ thêm đối với các trường hợp “chây ỳ” với mức cao hơn nhiều lần so với các trường hợp đã thoả thuận trước đó,

Đây chính là một lý do phát sinh các trường hợp đòi lại đất, cản trở thi công….

Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Nguyễn Thị Hà Ninh kiến nghị bỏ hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận, vì nếu thế, người dân ở những vùng xâu vùng xa như Ba Vì, Mê Linh thiệt thòi. Đối với chính sách giải phóng mặt bằng hiện nay, khi nhà nước thu hồi, người dân được quan tâm hơn, có chính sách tạo việc làm cho họ sau khi bị thu hồi đất, trong khi các doanh nghiệp đến khu vực này đầu tư, giải phóng mặt bằng thường trả giá thấp hơn nhiều. Còn ở khu vực nội thành, giá thỏa thuận đối với đất nông nghiệp cũng “chẳng đâu vào đâu cả”. Cùng trên một miếng đất quy hoạch công trình công cộng, nhưng khi cho doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá cao, còn giá nhà nước khi thu hồi lại thấp, dễ phát sinh khiếu kiện.

Đại diện huyện Sóc Sơn cho rằng: Nhận thức người dân có hạn, vì vậy, không nên đưa cơ chế thỏa thuận, giải phóng mặt bằng bởi không có chính quyền thì làm sao làm được, mặt khác điều này cũng giúp cho chính quyền không phải đối đầu với dân. Ông Nguyễn Mạnh Hiển – Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường, Ủy viên thường trực Ban chỉ đạo tổng kết Nghị quyết Trung ương 7 cũng cho rằng: Giá của Nhà nước đưa ra phải sát hơn với giá thị trường, cơ chế thỏa thuận với dân cũng phải theo trình tự thủ tục pháp luật.

Đại diện Đoàn công tác thừa nhận, rõ ràng, cơ chế thỏa thuận trong lĩnh vực thu hồi, giải phóng mặt bằng khi áp dụng vào thực tế đã bộc lộ những bất cập nhưng không thể bỏ một cách dễ dàng, cần được nhìn nhận, đánh giá một cách thận trọng để bảo vệ quyền lợi của người dân. Và đặc biệt, cần tránh trường hợp “thỏa thuận ngầm”, cần xác định rõ nguồn vốn đền bù cho dân trước khi thu hồi.

Năm năm xây bảng giá đất một lần?

Theo quy định pháp luật về công tác định giá đất, hàng năm, TP Hà Nội tổ chức thực hiện công tác xây dựng bảng giá các loại đất. Các mức giá đất được quy định dựa trên cơ sở vị trí, đường phố, khu vực của thửa đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường để xác định.

Tuy nhiên, do quy định ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 1-1 hàng năm, người dân có đất bị thu hồi thường kéo dài thời gian thực hiện thủ tục thu hồi để chờ công bố bảng giá mới. Chính điều này gây khó khăn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong khi đó, khung giá đất của Chính phủ không theo kịp giá thị trường và việc chưa định lượng được thế nào là sát giá thị trường và thế nào là “trong điều kiện bình thường” là rất khó.

Vì thế, TP Hà Nội đề nghị bảng giá đất được ban hành nên giữ ổn định từ ba đến năm năm để thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, Chính phủ cần điều chỉnh tăng các mức giá đất tối đa của khung giá đất cho phù hợp với giá thực tế trên thị trường. UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất của địa phương theo hướng chi tiết, sát giá thị trường quy định rõ việc điều chỉnh khi thị trường có biến động lớn.

Đại diện huyện Thạch Thất đề nghị: Hiện trên địa bàn có hai dự án lớn là Dự án công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội. Tuy nhiên, đất chưa sử dụng, bỏ hoang của các dự án này còn nhiều. Trong khi đó, người dân muốn trồng sắn cũng không được vì nhà đầu tư đã nhận dự án. Trong khi đó, đối với các dự án lớn, thời gian giải phóng mặt bằng thường kéo dài qua nhiều lần thay đổi cơ chế, chính sách, bảng giá nên mức tiền bồi thường của dân nhiều khi “vênh” nhau, dễ phát sinh khiếu kiện.

Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội cũng cho rằng, đối với bảng giá đất, không nên khống chế chỉ một năm điều chính một lần mà để thời gian điều chỉnh phụ thuộc vào quyết định của UBND các địa phương, vì biến động không phải trên tất cả các địa bàn. Kiến nghị tiền thuê đất thực hiện theo bảng giá đất để bảo đảm tính minh bạch của cơ quan công quyền, tính chủ động trong sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo Phó Bí thư Thường trực Thành ủy Hà Nội Nguyễn Công Soái, hiện nay, mức độ chênh lệch giá đền bù của nhà nước và giá thỏa thuận của nhà đầu tư đã giảm. Nếu như năm 2007, mức chênh lệch này là 100 lần thì nay giảm còn 40 lần, điều này chứng tỏ Nhà nước ngày càng quan tâm hơn đến người dân.

Nhưng nếu như đẩy tất cả các vụ giải phóng mặt bằng cho Nhà nước thì đúng là “ôm không xuể” cả về nhân lực và tài chính. Riêng vấn đề giá đền bù, nếu như càng sát với giá thị trường thì nhà đầu tư càng phải nghiên cứu kỹ trước khi quyết định đầu tư tránh tình trạng “ôm” đất, lấy đất của dân tràn lan như hiện nay. Trên thực tế, pháp luật quy định rõ vấn đề đền bù là phải áp dụng đối với các đối tượng có giấy tờ hợp pháp, nhưng hiện chưa có địa phương nào thống kê được có bao nhiêu phần trăm các vụ không có giấy tờ hợp pháp cũng được đền bù. Trong khi đó, vấn đề hồ trợ về bản chất chỉ là đền bù, nhưng trên thực tế số tiền hỗ trợ này còn lớn hơn cả số tiền đền bù. Do đó, cần có quy định kiểm soát chặt để đảm bảo cân đối giữa đền bù và hỗ trợ.

Việc đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là việc làm hết sức cần thiết nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước và nhân dân. Do đó, các chế định khi được ban hành phải phù hợp với thực tiễn, hạn chế bất cập để tỷ lệ khiếu kiện đất đai hay các thủ tục liên quan đến đất đai không còn làm “đau đầu” các cơ quan quản lý.