Đầu tư cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Húc đầu vào đá

Dự án cải tạo chung cư B6 - Giảng Võ cũng tạm dừng nhiều tháng nay. Ảnh minh họa: Internet

Ông Nguyễn Thành Luân, chuyên viên môi giới địa ốc Công ty cổ phần Bất động sản Đất Phát (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, hàng loạt dự án nhà ở giá rẻ tại khu vực Cầu Diễn, Mễ Trì, huyện Từ Liêm; Thanh Xuân, Hà Đông… đi vào giao dịch thời gian qua đã góp phần giải toả nhu cầu nhà ở giá rẻ tại Hà Nội.

Với mức giá 13,5 - 15,5 triệu đồng/m2, chỉ cần có khoản tiền xấp xỉ 1 tỷ đồng, người có nhu cầu về nhà ở có thể sở hữu một căn hộ mới, tiện nghi với diện tích 60 - 70 m2 tại những khu vực không quá xa trung tâm Thành phố. Thực tế này lại vô tình “làm khó” những người trước đây trót đầu cơ vào phân khúc căn hộ chung cư cũ mong kiếm lời khi dự án được cải tạo, xây mới. Các căn hộ chung cư cũ có diện tích 25 - 45 m2 trước đây có mức giá 900 triệu - 2 tỷ đồng/căn, thì nay hầu như không có giao dịch.

Trên thực tế, gần 10 năm qua, các dự án cải tạo, xây mới chung cư mới trên địa bàn Hà Nội hầu như “giẫm chân tại chỗ” khi phải đối mặt với vô vàn khó khăn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu cho biết, cải tạo chung cư cũ với những điều kiện như hiện nay không khác gì “húc đầu vào đá”. Mặc dù các dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất, nhưng với diện tích phải đền bù căn hộ cho dân từ 1,8 đến 2,4 lần, chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo, đặc biệt là Thành phố lại giới hạn chiều cao, thì không thể làm được. Ông Hiệp lấy ví dụ, với Dự án chung cư số 17 - Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa, Hà Nội), để hoà vốn, chủ đầu tư phải thiết kế chiều cao tối thiểu 17 tầng, nhưng Thành phố chỉ cho xây 14 tầng, DN sẽ lỗ nặng.

Một vấn đề khác làm “nản lòng” không ít chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ là đòi hỏi quyền lợi quá lớn từ phía người dân. Khảo sát của Viện Quy hoạch - Xây dựng Hà Nội cho thấy, hầu hết khu chung cư cũ đều đã xuống cấp nghiêm trọng, dột nát, các căn hộ đều bị cơi nới “chuồng cọp” để tăng diện tích sử dụng. Nhiều lô nhà chung cư cũ đã bị lún hơn 1,2 m so với mặt nền ban đầu, kết cấu bị nứt, làm giảm khả năng chịu lực của tòa nhà… Tuy nhiên, khi có dự án đền bù, các hộ dân đòi đền bù rất cao, với diện tích đền bù trung bình là căn hộ mới gấp đôi căn hộ cũ; các hộ dân tầng 1 còn yêu cầu có ki-ốt kinh doanh miễn phí nếu công trình có khu trung tâm thương mại…

Những bất đồng giữa người dân và chủ đầu tư khiến Dự án Cải tạo, xây mới nhà chung cư C1 Thành Công phải “án binh bất động” hơn 2 năm nay. Theo ông Trần Ngọc Phương (Ban quản lý Dự án Cải tạo, xây mới chung cư C1 Thành Công), với đặc thù là nhà nguy hiểm, phải di dời khẩn cấp, sau đó mới quay lại thoả thuận về bồi thường, giải phóng mặt bằng, nên Dự án gặp rất nhiều khó khăn trong việc đáp ứng các yêu cầu của người dân. Hơn 2 năm kể từ khi buộc phải di dời, các hộ dân đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị lên các cấp chính quyền và chủ đầu tư. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, Dự án vẫn chưa thể triển khai theo yêu cầu của Thành phố.

Một dự án cải tạo chung cư khác cũng tạm dừng nhiều tháng nay là Dự án B6 - Giảng Võ. Mặc dù các hộ dân đã được di dời từ lâu, nhưng chủ đầu tư là Công ty Đầu tư xây lắp và thương mại 36 (Công ty 36, Bộ Quốc phòng) vẫn chưa thể tiến hành. Theo ông Nguyễn Đăng Giáp, Giám đốc Công ty 36, là do dự án nhiều lần phải điều chỉnh thiết theo yêu cầu của TP. Hà Nội. Trong khi chủ đầu tư đề nghị Thành phố chiều cao toà nhà là 28 tầng, thì Hà Nội chỉ cho phép xây 22 tầng.

Bà Tô Thị Hạnh, nguyên Giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội cho biết, nếu giữ nguyên hệ số sử dụng đất và hệ số tầng cao như hiện nay, thì doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ sẽ lỗ nặng. Theo bà Hạnh, ít nhất phải nâng hệ số tầng cao lên 17 tầng, thì doanh nghiệp mới có đủ kinh phí phá dỡ, xây mới. Tuy nhiên, việc nâng hệ số sử dụng đất trong khu vực nội thành có thể dẫn đến một nguy cơ khác là quá tải cho các công trình hạ tầng và ách tắc giao thông nội đô. Chính quyền Thành phố không muốn làm trầm trọng thêm vấn đề đang rất bức xúc của Thành phố thời điểm hiện tại.

Những bất đồng đó đang vô tình làm khó giới đầu tư địa ốc đã trót “chôn tiền” vào phân khúc căn hộ chung cư cũ.