Đất ven sông chỉ dành cho người giàu?

“Không biết khi dự án hoàn thành thì những người dân bình thường như chúng tôi có được vào đó không. Khu công viên rất đẹp nhưng muốn vào vui chơi có bị thu phí? Công viên này là của chung hay chỉ dành cho những cư dân sinh sống bên trong dự án?” ông Vinh thắc mắc.

Sông là của ai?

Những câu hỏi của ông Vinh chưa thấy ai trả lời, nhưng theo người đàn ông này bờ sông nên dành cho sinh hoạt, vui chơi, giải trí, thể dục thể thao của mọi người dân, khách du lịch trong và ngoài nước đến thành phố.

“Liệu có tình trạng những khúc sông này sau khi dự án hoàn thành sẽ cấm cửa không cho người dân bên ngoài vào như đã từng xảy ra ở một số resort ven biển”, ông Vinh đặt câu hỏi.

Trong một cuộc họp với UBND TP.HCM, đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa đã chia sẻ thẳng thắn về tình trạng sông Sài Gòn đang bị lấn chiếm, thậm chí phân lô có sự chi phối của lợi ích nhóm. Ông Nghĩa cho rằng, nhiều sông rạch ở Sài Gòn đang được khu biệt cho tư nhân khai thác sử dụng thay vì làm không gian công cộng, phục vụ cộng đồng chung như nhiều nước trên thế giới.

“Tôi thấy bờ sông Sài Gòn ở TP.HCM dường như là của một số người giàu, người có tiền chứ không phải là không gian công cộng, là mảng xanh công viên phục vụ cho hơn 10 triệu người dân thành phố đến vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi”, ông Nghĩa nói.

Không thể phủ nhận sự xuất hiện của những tòa nhà sang trọng mọc lên dọc các dòng sông đã làm thay đổi diện mạo của TP.HCM. Một thành phố hiện đại, năng động đang dần thành hình, tuy nhiên những nỗi lo là hoàn toàn có cơ sở. Đặc biệt, có trường hợp chủ đầu tư bất chấp pháp luật, “xẻ thịt” các con sông, rạch để làm dự án.

Năm 2017, dư luận chấn động bởi những sai phạm tại dự án Thảo Điền Sapphire (145 Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, quận 2) do Công ty cổ phần TDS làm chủ đầu tư. Thảo Điền Sapphire là quần thể gồm hàng chục căn biệt thự ven sông Sài Gòn có giá hàng trăm tỷ đồng mỗi căn.

Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư có một loạt sai phạm như xây tăng diện tích tầng trệt, vi phạm khoảng lùi sông Sài Gòn, rạch Ông Hóa với tổng diện tích vi phạm 1.396,64 m2.

UBND TP.HCM ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính 1 tỷ đồng đối với Công ty cổ phần TDS, buộc tháo dỡ phần vi phạm xây dựng của dự án Thảo Điền Sapphire. Mặc dù sau đó chủ đầu tư đã nhiều lần xin cứu xét, nhưng lãnh đạo thành phố đã bác bỏ và buộc phải tháo dỡ phần vi phạm.

Trước đó, một dự án đình đám khác ở quận 7 cũng dính sai phạm khi cố tình lấn con rạch trước mặt dự án. Đồng thời, trong quá trình xây dựng chủ đầu tư đã lấp nhiều con rạch nhỏ khiến khu vực xảy ra tình trạng úng ngập thường xuyên.

Có một đặc điểm là, phần lớn sai phạm lấn sông, rạch tại các dự án đều bị phát hiện khi mà chủ đầu tư đã xây dựng, thậm chí là gần hoàn thiện dự án. Do đó, việc xử phạt và cưỡng chế vô cùng khó khăn, kéo dài do chủ đầu tư tìm mọi cách để cứu công trình.

“Còn về quy hoạch, có khi những dự án này không phù hợp quy hoạch. Trước đây, một số khu ven sông Sài Gòn không được quy hoạch nhà cao tầng, nhưng người ta vẫn tìm cách để hợp thức hóa thành nhà cao tầng. Điều này làm mất đi cảnh quan của đô thị, bởi một khúc sông có nhiều cao ốc cao rất có nguy cơ phá vỡ quy hoạch” ông Đực nói.

Với những trường hợp chủ đầu tư vi phạm lấn chiếm sông rạch, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng quan điểm của pháp luật là nghiêm minh, sai đến đâu sẽ phải xử phạt tới đó. Trong một số trường hợp có thể xem xét là do công trình đó sai phạm không quá lớn, không gây ảnh hưởng đến kết cấu công trình và gây ảnh hưởng đến cảnh quan xum quanh.

Tuy nhiên, với những sai phạm lấn chiếm sông rạch là rất nghiêm trọng cần xử nghiêm. Vì công trình lấn sông, rạch gây ảnh hưởng tới lưu lượng dòng chảy, thoát nước của cả khu vực dân cư sinh sống quanh đó.

Mặt khác, bờ sông Sài Gòn rất đẹp và hấp dẫn đối với các dự án bất động sản. Do đó, nếu xử lý không nghiêm sẽ tạo ra những tiền lệ xấu, là cớ để cho các chủ đầu tư khác khác vịn vào nếu sau này có xảy ra sai phạm.

Nhằm ngăn chặn tình trạng xâm phạm sông rạch, đầu tháng 9/2017, UBND TP.HCM đã chỉ đạo UBND các quận, huyện xử lý dứt điểm các trường hợp lấn chiếm sông, kênh, rạch, hệ thống thoát nước trên địa bàn. Nghiêm cấm mọi trường hợp san lấp kênh, rạch phục vụ thoát nước.

Ai sẽ được ở gần sông?

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng có tình trạng chủ đầu tư với thế lực đại gia và mối quan hệ cố giành lấy những vị trí đẹp ven các con sông hay bãi biển để xây dựng các dự án đô thị và resort. Việc này đã chiếm đi tầm nhìn, không gian hưởng thụ của người dân hạn chế.

Thực tế cho thấy, hiện nay dọc các bờ sông tại TP.HCM đều chật kín dự án bất động sản. Giá bán của các dự án ven sông luôn cao hơn dự án ở các vị trí khác rất nhiều. Một số dự án dọc sông Sài Gòn có mức giá trung bình khoảng 3-4 tỷ đồng/căn hộ.

Ông Marc Townsend, nguyên Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định những dự án có view đẹp, đặc biệt là mặt tiền sông luôn là lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Thực tế, ở các thị trường địa ốc phát triển như Hong Kong, London, bất động sản có view đẹp như sông, cầu cảng có giá trị cao hơn các tài sản khác khoảng 20%. Đây cũng chính là cơ sở để những nhà phát triển bất động sản trong nước kỳ vọng vào giá trị vượt trội của bất động sản ven sông.

Theo một chuyên gia bất động sản, năm 2017 thu nhập bình quân đầu người của TP.HCM vào khoảng 6.000USD. Trong khi những căn hộ ven sông, đặc biệt ở những vị trí đắc địa, mức giá bán trung bình trên dưới 50 triệu/m2, tính ra một căn hộ thường có giá 3 – 4 tỷ đồng/căn. Đối với loại hình nhà phố, biệt thự ven sông thì càng đắt đỏ, chủ yếu hướng đến giới siêu giàu khi mức giá bán lên đến hàng chục tỷ đồng, thậm chí cả trăm tỷ đồng một căn.

“Rõ ràng, với mức giá này căn hộ, nhà phố ven sông chỉ hướng đến những người có thu nhập cao, siêu giàu hoặc người nước ngoài có điều kiện”, vị chuyên gia khẳng định.

Theo vị chuyên gia này, bên cạnh việc phát triển các dự án bất động sản để tạo nên diện mạo của đô thị hiện đại, cũng cần để dành một số quỹ đất ven sông phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng. Những quỹ đất này dùng để xây dựng công viên, phố đi bộ… vừa là nơi vui chơi giải trí của người dân và du khách vừa tôn thêm giá trị và vẻ đẹp của các dự án địa ốc quanh khu vực.