Dân thành phố vẫn ham đầu tư đất đai nhất

Thực tế cho thấy, hầu hết các nước có thu nhập bình quân đầu người cao là đi liền với nhu cầu cao về tín dụng nhà ở. Số liệu quan sát về thu nhập bình quân đầu người và số dư nợ tín dụng bất động sản (%GDP) cũng cho thấy tại các quốc gia công nghiệp hàng đầu và có thu nhập cao như Mỹ, Singapore, Hà Lan, Úc... cho thấy hai đại lượng này có sự gia tăng cùng chiều.

Tại Việt Nam, sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội và TP.HCM, theo số liệu của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia (xem TS. Lê Xuân Nghĩa, 2011) cho thấy không có sự biến động nhanh tương ứng nhưng lại được giải thích là do sự chênh lệch thu nhập đáng kể giữa các tầng lớp dân chúng. Như vậy có nghĩa là yếu tố thu nhập cao, có tích lũy trong dân chúng tại các đô thị lớn (như Hà Nội và TP.HCM) là yếu tố tác động mạnh đến nhu cầu tín dụng bất động sản (BĐS).

Quan sát và từ thống kê nhu cầu vay vốn ngân hàng cho thấy, những hộ nghèo thường không có nhu cầu tín dụng BĐS. Điều này phản ánh trình độ và cũng phản ánh quy trình xét duyệt tín dụng cho vay của ngân hàng sẽ loại đi các khách hàng thu nhập thấp hay không có tài sản bảo đảm vốn vay.

Theo kết quả điều tra về khu vực hộ gia đình thành phố có tích lũy của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, BĐS là kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình ở thành phố có các hoạt động đầu tư; tiếp theo là các hoạt động cung cấp dịch vụ (chiếm 24%); đầu tư vào sản xuất chỉ hạn chế với tỷ lệ dưới 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư.

Mặc dù, kết quả cuộc điều tra chưa mang tính đại diện cho thị trường song cũng phần nào phản ánh khuynh hướng đầu tư của các hộ gia đình và người dân thành phố (nhất là tại Hà Nội và TP.HCM).

Trình độ phát triển của thị trường

Như nghiên cứu về cấp độ phát triển của thị trường BĐS, khi năng lực sử dụng các sản phẩm dịch vụ tài chính (công cụ tài chính) của dân chúng tăng lên và mức độ sẵn có của các sản phẩm dịch vụ tài chính cũng tăng lên. Các cấp độ phát triển thị trường BĐS Việt Nam và các chỉ số về độ sâu tài chính BĐS cũng cho thấy, dường như có mối quan hệ thuận chiều giữa độ sâu tài chính ở các quốc gia và độ sâu tài chính bất động sản. Thống kê và quan sát các nền kinh tế cho thấy, những nền kinh tế có thị trường tài chính phát triển thì thường là nơi có nhu cầu tín dụng bất động sản cao.

Người dân thường có thói quen mua nhà trả góp thay vì mua nhà trả một lần. Số tiền trả lần đầu là vốn ban đầu, và sau đó, với dòng tiền thu nhập ổn định và đủ lớn, người có nhu cầu thường sử dụng một khoản vay từ ngân hàng và thế chấp nhà từ chính ngôi nhà mình mua - gọi là tín dụng cầm cố bất động sản ( mortgage loan).

Người ta thấy rằng, tại những nước có thu nhập cao, thị trường tài chính phát triển (tương ứng với độ sâu tài chính cao) và trình độ dân trí cao thì hình thức tín dụng mua nhà trả góp mới phát triển. Nền kinh tế Mỹ là một điển hình về tín dụng nhà ở, đa số những người có thu nhập cao và ổn định đã mua nhà bằng hình thức thế chấp. Hình thức chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản của nền kinh tế này đã làm chỉ số dư nợ bất động sản so với GDP chiếm một tỷ lệ rất cao trong giai đoạn 2001- 2005 lên tới 70% GDP (độ sâu tài chính BĐS).

Tại Việt Nam, từ trong vài năm gần đây, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM, các công cụ tài chính đã được sử dụng tài trợ cho hoạt động kinh doanh, mua bán BĐS mới có biểu hiện phát triển. Nhu cầu này gia tăng phản ánh thu nhập của dân chúng gia tăng nhưng cũng phản ánh là thị trường tài chính đã phát triển với các công cụ tài chính, dịch vụ tín dụng ngân hàng tốt hơn và đa dạng hơn trước đây rất nhiều.

Chính sách tiền tệ, tín dụng, lãi suất

Các chính sách như hạn chế tín dụng, thắt chặt tiền tệ hay tăng các điều kiện cho vay đối với BĐS hiển nhiên có tác động đến nhu cầu vay vốn tín dụng nhà đất của dân chúng. Một mặt, nó hạn chế nguồn cung tín dụng nhưng qua đó lại tăng lãi suất (giá) các khoản vay và như vậy tác động đến nhu cầu vay vốn là điều hoàn toàn phù hợp với quy luật cung cầu vốn tín dụng nói chung.

Tại Việt Nam, từ 2008 đến nay, khi Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện hàng loạt chính sách thắt chặt tiền tệ: hạn chế cung tiền (M2), nâng điều kiện cho vay BĐS (nâng tỷ lệ rủi ro cho vay BĐS lên 250%); hạn chế cung tín dụng xuống thấp hơn (năm 2011 chỉ tăng không qua 20% so với 2010); hạn chế tín dụng vào khu vực BĐS/phi sản xuất (năm 2011, tín dụng BĐS không được quá 16% tổng dư nợ (trước đó đến 30/6/2011, các ngân hàng phải giảm về mức 22%)... Lãi suất cho vay BĐS hiện cao hơn hẳn so với cho vay các lĩnh vực khác từ 3-4%/năm.

Trên thực tế cho thấy, từ đầu năm 2011, các nhu cầu vay vốn cho đầu tư BĐS, hay mua nhà để ở giảm đi rõ rệt, phản ánh dân chúng không chịu được mức lãi suất cho vay BĐS cao như hiên nay trên 22% năm.

Liên quan đến chính sách tiền tệ, đánh giá về các yếu tố ảnh hưởng đến cầu tín dụng BĐS, nghiên cứu gần đây của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho rằng thực trạng thắt chặt tiền tệ đã đẩy lãi suất cho vay lên cao 20-23%/năm. Các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng khó có thể tiếp tục theo đuổi các dự án khi phải huy động vốn với mức lãi suất này. Thêm vào đó, chính sách tiền tệ điều hành giật cục, thiếu nhất quán gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp trong việc lập kế hoạch kinh doanh.

Không những nguồn cung BĐS bị thắt chặt mà ngay cả cầu BĐS và cầu tín dụng BĐS cũng bị ảnh hưởng lớn, đặc biệt các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp (cầu thực về nhà ở) khó có thể tiếp cận với tín dụng nhà ở trong giai đoạn hiện nay.