Đại dịch cho thấy 5 lỗ hổng lớn cần khắc phục trong hệ thống nhà ở

Hệ thống nhà ở mất cân đối

Hệ thống nhà ở của chúng ta dễ bị ảnh hưởng bởi những cú sốc vì nó không cân bằng và yếu ớt. Việc xây dựng các khu dân cư gần như phụ thuộc hoàn toàn vào các chủ đầu tư tư nhân để bán cho khách hàng cá nhân.

Những người mua này rất nhạy cảm với triển vọng về giá trị bất động sản. Kết quả là tâm lý bầy đàn khiến thị trường bùng nổ và sụt giảm một cách vô cùng cảm tính và mất ổn định. Bên cạnh đó, đại dịch đã trì hoãn việc xây dựng thêm nguồn cung nhà ở, kéo theo những rủi ro về thực hiện dự án hậu đại dịch và mất cân bằng cung – cầu đẩy giá nhà lên cao.

Ở nhiều quốc gia như Việt Nam, nguồn cung nhà ở không đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường, mà bị “thao túng” bởi nhu cầu đầu cơ của các cá nhân, dẫn đến khả năng sở hữu nhà ở vượt quá tầm tay của đại đa số người dân, nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình. Tại các thành phố như Hà Nội và Hồ Chí Minh, các căn hộ từ 1,5 tỷ đến 2 tỷ, được cho là hợp với túi tiền của người mua, đang gần như biến mất.

Thiếu nhà ở xã hội

Lỗ hổng thứ hai là các dự án nhà ở xã hội, nơi có giá thuê và giá mua phải chăng, đang bị bỏ không hoặc tiến độ xây dựng đình trệ, hoặc không đáp ứng đủ các tiện ích sống cho người dân.

Nhu cầu được mua nhà ở xã hội là rất lớn. Nhưng các vấn đề bất cập trong xét duyệt hồ sơ thủ tục, hay việc bán chênh giá ra cho khách hàng thương mại bên ngoài vẫn liên tục được phản ánh và chưa có giải pháp xử lý triệt để.

Một núi nợ

Nếu tình trạng suy thoái do đại dịch gây ra vẫn tiếp diễn và tỷ lệ thất nghiệp vẫn ở mức cao, các khoản nợ vay mua nhà khổng lồ có thể khiến suy thoái kinh tế trở nên tồi tệ hơn nhiều.

Vào đầu những năm 1990, nợ hộ gia đình tại Úc tương đương khoảng 70% thu nhập hộ gia đình khả dụng. Đến tháng 3 năm 2019, Ngân hàng trung ương Úc cảnh báo tỷ lệ nợ trên thu nhập đã tăng lên 190%. Sự gia tăng này chủ yếu là do vay để mua nhà và đầu tư bất động sản.

Ngay cả trước đại dịch, 20% người vay thế chấp tại Úc vẫn đang phải vật lộn để trả nợ. Nếu tình trạng thất nghiệp quy mô lớn buộc phải bán tài sản hàng loạt, thị trường có thể sụp đổ khi nhà ở tràn ngập và giá sụt giảm thê thảm.

Ở Hoa Kỳ, Ireland, Tây Ban Nha và những nơi khác, giá bất động sản giảm mạnh đã gây ra những hậu quả kinh tế nghiêm trọng và lâu dài làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng. Tại Hoa Kỳ, các cá nhân đâu cơ đã mua một số lượng lớn các bất động sản đang gặp nợ xấu để cho thuê và làm lũng đoạn thị trường.

Chật vật với chi phí thuê nhà

Lỗ hổng hệ thống tiếp theo là những người nghèo sống trong những ngôi nhà cho thuê không an toàn và không có khả năng trả tiền thuê. Ngay cả trước cuộc khủng hoảng hiện tại này, chi phí cho nhà ở đã đẩy hàng triệu người trên thế giới vào cảnh nghèo đói. Sau khi trả tiền thuê nhà, họ không còn đủ tiền cho những thứ cần thiết như thực phẩm và điện nước.

Khi đại dịch diễn ra, nhiều người trong số những người thuê nhà này sẽ bị mất việc làm hoặc mất giờ làm việc. Các chương trình của chính phủ sẽ tạm thời chỉ giúp được một số người, trong khi những người di cư tạm thời tới các nơi khác và nhiều lao động không thường xuyên bị loại trừ.

Các biện pháp như tạm hoãn trục xuất hay tạm dừng trả các khoản vay thế chấp của nhiều chính phủ đang được hoan nghênh (miễn là chúng chứng minh được hiệu quả). Điều này có thể giúp thị trường bất động sản tránh được tình trạng nợ xấu hoặc làm căng thẳng các vấn đề xã hội.

Người vô gia cư trên đường phố

Trước đại dịch, tình trạng vô gia cư trên đường phố đã ảnh hưởng đến 8.000 người mỗi đêm tại Úc. Nghiên cứu gần đây tại Anh cho thấy số người phải ngủ ngoài đường nhiều gấp 5 lần số liệu điều tra dân số. Những người vô gia cư gặp khó khăn trong đại dịch và thậm chí có thể là nguồn lây bệnh nếu không có sự kiểm soát và hỗ trợ hợp lý từ chính phủ.

Cần có một chiến lược quốc gia

Hệ thống nhà ở cần nhiều hơn những thay đổi ngắn hạn. Đại dịch tạo cơ hội cho nhiều quốc gia xác lập một chiến lược nhà ở dài hạn và bền vững.

Một phần quan trọng của việc này là xây dựng nhà ở xã hội thường xuyên với quy mô ít nhất phải theo kịp tốc độ tăng dân số. Chính phủ có hai vai trò trước mắt trong việc liên kết nhà ở với việc phục hồi sau đại dịch.

Đầu tiên là là kiểm soát giá nhà để nền kinh tế không rơi vào tình trạng suy thoái sâu hơn. Chính phủ có thể ban hành chính sách để ngân hàng và các tổ chức tín dụng đưa ra các tiêu chuẩn cho vay mua nhà chặt chẽ hơn, kiểm soát nguồn vốn đổ vào bất động sản dưới dạng đầu cơ để tránh tình trạng người thiếu – kẻ thừa trên thị trường nhà ở. Các chính phủ thậm chí có thể cần tiếp nhận các dự án khó khăn từ các nhà phát triển tư nhân.

Vai trò thứ hai là hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội như một kế hoạch trọng tâm trong các gói kích cầu. Nhà ở sẽ được xây dựng nhanh hơn so với các dự án cơ sở hạ tầng, và góp phần vào việc thúc đẩy các dòng vốn đầu tư luân chuyển trong nền kinh tế mạnh mẽ hơn.

Cùng với đó, chính phủ nên phát triển các dự án nhà ở xây dựng để cho thuê do các nhà đầu tư được ủy quyền thực hiện. Đây sẽ là một loại tài sản dài hạn và tạo thu nhập cho ngân sách nhà nước. Đồng thời, mang lại lợi ích cho người thuê nhà và cả nền kinh tế, làm dịu sự phát triển quá nóng của thị trường nhà ở khi thiếu nguồn cung để bán.

Một chiến lược nhà ở quốc gia cũng phải sửa đổi toàn diện các quy định về thuế trên toàn quốc, trong từng ngành và tại từng địa phương. Nhiều trong số này có tác động đến chính sách nhà ở lớn hơn bất kỳ chương trình chi tiêu nào của chính phủ.

Cải cách thuế có thể làm cho hệ thống nhà ở trở nên công bằng và hiệu quả hơn. Nó có thể làm giảm nguyên nhân thúc đẩy tăng giá nhà và nợ mua nhà, đồng thời tăng cường nguồn thu mà chúng ta cần để cung cấp ngược lại những căn nhà có chất lượng tốt và giá cả phải chăng cho tất cả người dân.