Đại biểu Quốc hội đề nghị cho đặt cọc bất động sản sớm, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển

Tại điều 23 dự thảo, cơ quan soạn thảo đưa ra 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Phương án 2, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.

Cho ý kiến, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) nhất trí với phương án 1, nhằm đảm bảo việc đặt cọc được thực hiện khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh đã được quy định chi tiết cụ thể ở Điều 24 của luật này.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) đề nghị lựa chọn phương án 2. “Phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay”, bà Nga nói.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương. Ảnh: Quochoi

Bên cạnh đó, việc cho phép thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút khách hàng tiềm năng.

Bà Nga thừa nhận phương án 2 có thể rủi ro hơn đối với khách hàng, tuy vậy điều này sẽ được khắc phục bằng cách thắt chặt và nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư.

Việc hạn chế rủi ro như phương án 1, dù có thể hạn chế rủi ro cho khách hàng, nhưng sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, dường như đi ngược với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển.

Đồng quan điểm với bà Nga, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cũng đề nghị chọn phương án 2, bởi chủ đầu tư rất ưa thích phương án này, khách hàng cũng chấp nhận.

Thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng đủ 100% vốn để thực hiện dự án, theo ông Hòa, “họ cũng phải vay ngân hàng để hình thành cho dự án, cho nên việc đặt cọc 10% thì không quá lớn”.

Ràng buộc tài chính chủ đầu tư chây ỳ làm sổ đỏ

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn tỉnh Hải Dương) cho biết, hiện nay tình trạng dự án bất động sản chưa hoàn thành, người dân bị chậm cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại trong thời gian qua.

Theo quy định tại dự thảo luật, chủ đầu tư được bán nhà hình thành trong tương lai, một mặt tạo điều kiện cho nhà đầu tư sớm đưa dự án vào kinh doanh, nhưng cũng đẩy nguy cơ về phía người mua khi chưa có sổ đỏ. Nếu chủ đầu tư thua lỗ, không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người mua có nguy cơ không được cấp sổ.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đoàn tỉnh Hải Dương. Ảnh: Quochoi

Vì vậy, để bảo vệ người mua nhà, đại biểu Sơn đề nghị cần nghiên cứu kỹ đồng thời quy định cụ thể các giải pháp bảo vệ người mua nhà theo hướng phần nghĩa vụ tài chính liên quan đến nghĩa vụ sử dụng đất phân bổ cho từng căn hộ chủ đầu tư phải ghi rõ trong hợp đồng và có trách nhiệm nộp ngay khi thu tiền của người sử dụng đất. Hoặc có thể quy định số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai khách hàng giữ lại để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) cho biết ở Điều 17 khoản 3 quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê, mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua.

Đại biểu Dung cho rằng, quy định thời gian gần hai tháng là quá dài, đề nghị rút ngắn thời gian này xuống còn 20 ngày hoặc là 30 ngày, nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho bên mua, bên thuê mua.