Cung bùng nổ, giao dịch dự án BĐS vẫn rụt rè

Éo le thừa nhà đất, thiếu dòng tiền

"Chuyển nhượng tổ hợp khách sạn, căn hộ cao cấp 4 sao tại khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, diện tích khu đất 2.200m2, diện tích mặt sàn 20.000 m2, 21 tầng, 140 phòng, đã xây dựng xong, giá chuyển nhượng 32 triệu USD"; "Bán dự án xây tòa nhà Văn phòng - TTTM, vị trí mặt phố Duy Tân, diện tích 1.000m2, giá 65 tỷ" hay "chào bán dự án tòa nhà mặt đường Phạm Hùng diện tích 3.600m2 với giá 190 tỷ đồng"...

Những thông tin nói trên không hiếm gặp trên nhiều trang tư vấn môi giới BĐS. Theo giới kinh doanh, số lượng các dự án, tòa nhà được rao bán thời gian gần đây không ngừng tăng lên.

Vượt qua cả sự "sôi động", lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên về M&A khác có trụ sở nằm trên đường Phùng Hưng, quận Hoàn Kiếm dùng từ "bùng nổ" để nói về sự gia tăng nguồn cung dự án trong 6 tháng trở lại đây.

Trong khi đó, chủ một trang thương mại điện tử tại Trung Yên, quận Cầu Giấy ước lượng nếu trước đây số lượng chào bán trên trang này chỉ khoảng 10 dự án, thì nay con số lên tới 50 dự án. Mức tăng 500%.

Các dự án BĐS cần chuyển nhượng đều phổ biến trong tầm giá từ 60-80 tỷ đồng, một số tòa nhà có vị trí tốt lên tới 150-200 tỷ đồng, cá biệt có các tòa phức hợp tại khu vực trung tâm được bên bán chào mức giá trên 600, 700 tỷ đồng.

Tình trạng chung của các doanh nghiệp, chủ dự án phải chào bán ồ ạt lúc này là do áp lực khan hiếm tiền mặt. Tài sản của họ có thể nhiều nhưng dòng tiền lại "chết đứng". Vì thế, quyết định bán ra đều là những ý định thực sự, giá cả đàm phán được, các điều khoản thương thảo trên hợp đồng và tiến độ thanh toán ưu đãi...

Đây thường là những doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án đang xây dựng triển khai dở dang nhưng đầu ra của sản phẩm không có, lại thiếu tiền để triển khai tiếp do đó nhu cầu tìm kiếm đối tác hợp tác, chuyển nhượng là rất cần kíp.

Trong số này không ít trường hợp đầu tư dàn trải, đầu tư "tay ngang" vào các dự án BĐS khi thị trường này bùng nổ 3-4 năm trước. Tham vọng càng lớn thì giờ đây kinh tế vĩ mô xoay chuyển, họ lại càng khó khăn. Nợ tiền nhà thầu, ngân hàng, khách hàng, các bên góp vốn, thu tiền của dự án này lại đập vào kinh doanh dự án khác, lúc này bắt buộc phải bán bớt dự án trong tay để lấy tiền hoàn thiện, tập trung vào số ít công trình dở dang.

Giới chuyên môn trong lĩnh vực M&A phân tích, thời điểm hiện tại hoàn toàn khác so với đợt khủng hoảng năm 2008 bởi lúc đó những người đang có dự án BĐS dù có khó khăn nhưng sau đó được bơm tiền nhờ gói kích cầu nên thị trường thay đổi. Còn giờ đây, người ta nhìn trong tương lai trung và dài hạn, ít nhất trong 6 tháng - 1 năm vẫn còn khó khăn, không thể chịu được nữa mới phải bán đi.

Èo uột chốt mua

Ông Nguyễn Ngọc Bách - Chủ tịch HĐQT AsiaInvest, cho rằng, ngoại trừ các dự án được chào bán vẫn còn trên giấy vốn không ăn khách trong giai đoạn này thì các dự án sạch về pháp lý, đã giải phóng mặt bằng, có tiềm năng phát triển, giá chào bán hiện đã giảm 30-50% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, đắt rẻ dường như chưa phải là động lực lớn thu hút bên mua. Cho dù các nhà đầu tư "cá mập" trong và ngoài nước không che giấu mục tiêu săn tìm các dự án phù hợp nhưng hiện tại các giao dịch thành công vẫn chưa nhiều. Con số thương vụ đạt kết quả quá khiêm tốn từ đầu năm đến nay tại thị trường Hà Nội nói riêng chưa khiến cách nhà tư vấn, môi giới thực sự thỏa lòng.

Lãnh đạo AsiaInvest cho rằng trong con mắt của các nhà đầu tư nước ngoài, giá đất của Việt Nam dù giảm song vẫn còn cao, đặc biệt là so với thu nhập bình quân đầu người. Đây là một điểm trừ trong tương quan với các nước khu vực. Nhưng quan trọng hơn là bối cảnh thanh khoản của thị trường chưa thuận lợi, kinh tế vĩ mô, mức độ lạm phát hiện chưa ổn định bền vững.

"Thông thường với một thị trường mới nổi thì đầu tư của nước ngoài thông qua đầu tư vào doanh nghiệp có sẵn có tỷ lệ rất cao. Ở nước ngoài thậm chí có thể chiếm 30-40% dòng vốn vào, nhưng ở Việt Nam dòng vốn này còn rất khiêm tốn, tỷ lệ thấp vì còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố" - ông Bách nói thêm.

Thế mạnh hoạt động M&A trong nước nhưng ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn BĐS SohoVietNam cũng chỉ ra thực tế, các khách hàng và nhóm khách hàng tìm mua dự án hiện nay "sính" các dự án đất "sạch" để về phát triển, đầu tư theo ý mình hơn là mua các dự án đang dở dang.

Hai nhóm khách hàng tìm mua dự án điển hình trên thị trường hiện nay là nhóm tìm mua dự án phục vụ mục tiêu mở rộng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cốt lõi hoặc thâm nhập ngành nghề kinh doanh mới và nhóm các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp đang tìm cách vào thị trường tại thời điểm giá thấp thì điểm chung là tất cả đều săn tìm món hàng độc đáo, riêng biệt hợp ý của họ và có giá trị sử dụng, đầu tư, định hướng kinh doanh.

Trong khi thực tế, để kiếm được dự án đúng với yêu cầu của người mua như dự án có vị trí đẹp, hồ sơ pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch là không hề đơn giản. Đây là một lý do trực tiếp khiến phần đa khách mua hiện mới tìm hiểu, kết nối và đàm phán chứ chưa chốt. Ngoài ra, để một thương vụ M&A thành công chót lọt thường mất rất nhiều thời gian với nhiều thủ tục và quan hệ phức tạp cần phải giải quyết.

Xét về lâu dài thì đang là giai đoạn tạo nên cơ hội cho hoạt động M&A nhưng kinh tế vĩ mô hiện vẫn chưa phải thời điểm hấp dẫn. Người lạc quan có thể suy nghĩ hết năm nay, tình hình sẽ khởi sắc hơn nhưng có luồng ý kiến đánh giá phải 2-3 năm nữa.

"Chuyện giá đang ở vùng đáy chưa quan trọng bằng thời điểm đầu tư. Sau đó đến câu chuyện khai thác vận hành khối tài sản ra sao. Năm nay chắc khó bùng nổ đối với cầu mua nhưng xu thế sẽ tăng dần vào cuối năm. Vài năm nữa khi kinh tế vĩ mô phục hồi thì thị trường M&A sẽ thực sự sôi động lên rất nhiều" - ông Nguyễn Ngọc Bách nhìn nhận.