Cơn ác mộng với thị trường nhà ở toàn cầu

Bữa tiệc lãi suất thấp đang dần tàn trên toàn thế giới. Chi phí vay thế chấp ở Anh, châu Âu và Mỹ đã tăng lên trong khi thu nhập bị co hẹp do kinh tế đình trệ. Các dự báo về tình trạng suy thoái, thậm chí sụp đổ của thị trường nhà ở trở nên phổ biến trên các phương tiện truyền thông.

Tuần trước, Knight Frank dự báo giá nhà ở London sẽ giảm 10% trong 2 năm tới, động thái rất bất thường đối với một công ty môi giới bất động sản. Tuy nhiên nhận định này lại góp phần chứng minh cho phân tích độc lập và dự đoán của các ngân hàng về mức giảm giá nhà trên toàn nước Anh.

Lãi suất tăng kéo giá nhà đi xuống

Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã chỉ ra việc vay nợ quá mức để mua nhà nguy hiểm ra sao. Tại thời điểm đó, cứ 1 trong 7 khoản vay thế chấp lại sử dụng đòn bẩy cao với tỷ lệ cho vay bằng hoặc lớn hơn 90% giá trị căn nhà.

Bối cảnh hiện nay hoàn toàn khác. Trong những năm qua, các ngân hàng đã thắt chặt tiêu chí cho vay một cách đáng kể. Những người đi vay sẽ phải huy động các khoản tiền gửi tương đối lớn và chứng minh rằng họ có thể trả nợ khi lãi suất tăng. Phần lớn các khoản cho vay “lỏng tay” đã được kiểm soát, làm giảm nguy cơ người mua nhà rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu.

Đặc điểm khác của thị trường nhà ở thập kỷ trước là lãi suất chạm đáy - cho phép người mua vay các khoản thế chấp lớn với mức thanh toán hàng tháng thấp. Ngược lại, bất kỳ ai có khả năng tích lũy một khoản tiền gửi trong ngân hàng đều có thể dùng đó làm tài sản thế chấp để mua một tài sản đắt giá hơn. Người dân đặt cược vào việc hoàn trả khoản tiền đó, miễn là lãi suất thấp và thời hạn vay đủ dài. Lãi suất thấp đã thực sự khiến những ngôi nhà rộng lớn có giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, lãi suất thấp cũng làm giá nhà tăng, đẩy những người không tích lũy đủ tiền mặt hoặc có người thân hỗ trợ để đặt cọc mua nhà ra khỏi thị trường.

Nhưng lãi suất đã tăng cao hơn trong năm nay - với việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) nâng lãi suất cơ bản từ 0,25% lên 3,25%. Ngân hàng Anh và Ngân hàng châu Âu đã làm theo, trong khi nhiều ngân hàng trung ương khác dự kiến cũng sẽ tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Điều này khiến khả năng chi trả của người dân bị thay đổi đáng kể.

“Chỉ 2-3 tháng trước, chúng tôi cho rằng lãi suất [ở Anh] lên đến 3% là một thách thức. Còn hiện nay, lãi vay thế chấp có thể tăng lên khoảng 6%”, Noble Francis, một nhà thầu xây dựng tại Anh cho biết.

Lãi suất tăng đã có tác động ngay lập tức. Các công ty cho vay thế chấp ở Anh đổ xô chào bán sản phẩm sau khi chính phủ tuyên bố đảo ngược việc cắt giảm thuế suất trong kế hoạch ngân sách ngắn hạn.

Do đó, bất kỳ ai mua nhà ở Anh sẽ phải đối mặt với chi phí vay thế chấp cao hơn trước rất nhiều. Các khoản thanh toán thế chấp trung bình chiếm khoảng 17% thu nhập của những người mua lần đầu, theo dữ liệu từ công ty tư vấn BuiltPlace. Lãi suất tăng cũng sẽ ảnh hưởng đến hàng chục hoặc hàng trăm nghìn người vẫn đang trả khoản vay hàng tháng cho các khoản thế chấp mua nhà từ trước. Khi đối mặt với mức phí cao hơn, một số người có thể không đủ khả năng chi trả và bị tịch thu nhà.

Francis cho biết: “Trong thời kỳ mà phần lớn lao động có thể bị cắt giảm thu nhập, đây là một cơn bão đối với những người đã mua nhà trong 10 năm qua và không quen với lãi suất cao”.

Những điều chỉnh đau đớn của thị trường

Có những dấu hiệu cho thấy chi phí đi vay cao hơn đang ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà mới. Trang tin bất động sản Rightmove cho biết hoạt động từ những người mua tiềm năng tại Anh đã giảm, mặc dù khá khiêm tốn. Nhu cầu mua nhà giảm khiến lượng giao dịch tại Anh, vốn đang ở mức thấp, tiếp tục đi xuống. Nhu cầu giảm cũng khiến giá nhà khó tăng trở lại.

Tại Mỹ, sức nóng của thị trường nhà đất đang giảm, thể hiện ở lượng giao dịch thấp hơn ở một số thành phố lớn. Theo dữ liệu của công ty bất động sản Zillow, doanh số bán nhà hàng tháng ở Mỹ đã giảm 2,2% kể từ tháng 07/2021 đến tháng 07/2022, so với mức tăng 4,4% đạt được vào giữa năm 2021 khi thị trường phục hồi mạnh mẽ nhất sau đại dịch.

Có rất ít động lực thúc đẩy doanh số trong một thị trường giảm giá, trừ các trường hợp bán nhà để chia tài sản khi chủ sở hữu qua đời, nợ nần hay ly hôn. Trong khi đó, chi phí cao hơn để tái vay các khoản thế chấp có thể gây áp lực buộc một số chủ nhà phải giảm giá, khiến giá nhà trung bình trên thị trường đi xuống.

Doanh số bán nhà giảm, khả năng chi trả yếu và áp lực phải tái vay các khoản thế chấp có thể dẫn đến những đợt điều chỉnh giá nhà đau đớn ở Anh, Mỹ và nhiều nơi khác.

Do hậu quả của việc đảo ngược quyết định cắt giảm thuế, giá nhà danh nghĩa ở Anh có thể giảm hơn 10% trong hai năm tới. Tuy nhiên, do giá nhà đã tăng mạnh trong đại dịch, đợt giảm giá được dự báo cũng chỉ đẩy giá cả về mức được ghi nhận vào tháng 05/2021.

Nhưng hậu quả có thể rất nghiêm trọng, đặc biệt là đối với những người mua gần đây. Bởi vì lạm phát đang ở mức cao kỷ lục tại Mỹ và châu Âu, việc giá danh nghĩa giảm 10% có thể báo hiệu giá nhà trong thực tế sẽ giảm gần 25%, một mức giảm lớn hơn nhiều so với đợt điều chỉnh đau đớn của thị trường sau cuộc khủng hoảng tài chính trước đây.