Lãi suất hạ nhiệt nhưng vẫn cản trở người mua nhà trên toàn thế giới

Các thị trường nhà đất trên khắp thế giới đang bị mắc kẹt giữa chi phí đi vay tăng mạnh – có thể vẫn duy trì ở ngưỡng này trong thời gian tới – và tình trạng thiếu nguồn cung đẩy giá cả tăng vọt. Điều này khiến khả năng chi trả của người mua đi xuống, đồng thời tạo ra căng thẳng tài chính lớn hơn cho những người bán đang sở hữu nhà bằng khoản vay thế chấp.

Thị trường nhà đất Mỹ, bị chi phối bởi các khoản thế chấp 30 năm, đang bị đóng băng do những người đã mua nhà với lãi suất thấp không muốn bán, còn nhóm người mua đi sau thì bị thu hẹp do e ngại lãi suất cao.

Tại các thị trường nóng như New Zealand và Canada, giá nhà giảm không đáng kể và những người trả giá cao nhất đang phải vật lộn với các khoản thanh toán thế chấp lớn hơn. Từ Anh đến Hàn Quốc, áp lực với chủ nhà không ngừng tăng lên. Ở nhiều thị trường, lãi suất cao khiến hoạt động xây dựng trở nên hết sức khó khăn.

Các kịch bản có thể diễn ra khác nhau ở từng thị trường và quốc gia, nhưng đều là lực cản tiềm tàng đối với nền kinh tế toàn cầu khi người dân phải trả nhiều hơn cho chi phí nhà ở, dù họ chọn thuê hay mua nhà.

Hệ quả là, quyền sở hữu nhà – từng được coi là con đường dẫn đến an toàn tài chính của tầng lớp trung lưu và là nền tảng tài chính cá nhân cho nhiều thế hệ trên khắp thế giới – ngày càng xa tầm tay với.

Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng tại công ty nghiên cứu Moody's Analytics, cho biết: “Thời kỳ hoàng kim của nhà ở đã qua rồi. Nếu bạn mua nhà sau cuộc khủng hoảng tài chính, thì tại hầu hết các thị trường trên thế giới, bạn đều tích lũy được rất nhiều vốn. Nhưng 10 năm tới, tình hình sẽ trở nên vô cùng khó khăn”.

Zandi dự kiến lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm của Mỹ, hiện ở mức khoảng 7,4%, sẽ đạt mức trung bình khoảng 5,5% trong thập kỷ tới, so với mức chỉ 2,65% vào đầu năm 2021. Hầu hết các nước phát triển khác sẽ chứng kiến mức tăng tương tự, ngay cả khi lãi suất cụ thể khác nhau.

Trong khi đó, cuộc chiến ngày càng sâu sắc ở Trung Đông và những rắc rối kinh tế đang diễn ra ở Trung Quốc – với hàng loạt vụ vỡ nợ của vào các nhà phát triển lớn – có thể góp phần tạo ra một cuộc suy thoái toàn cầu rộng hơn, làm giảm nhu cầu của người mua và đẩy giá nhà xuống đáng kể, kéo theo hậu quả nghiêm trọng là một cuộc khủng hoảng tài chính nặng nề hơn.

Ngay cả khi lạm phát hạ nhiệt và nhiều quốc gia đang nới lỏng chính sách tiền tệ, người mua nhà bắt đầu nhận ra rằng chi phí đi vay có thể sẽ không bao giờ thấp như trong suốt 15 năm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính. Ban đầu, khi lãi suất đột ngột tăng cao, nhiều người nghĩ có thể chịu được các khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn để chờ được xin tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn. Nhưng giờ đây, họ có thể phải đối mặt với lãi suất cao kéo dài trong nhiều năm.

Thị trường nhà đất Mỹ tiến vào “kỷ băng hà”

Theo Hiệp hội Bất động sản Mỹ, doanh số bán nhà đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2010 do nguồn cung ít, giá cả cao và lãi suất lập đỉnh. Dữ liệu từ Intercontinental Exchange cho thấy, giá nhà tại Mỹ đang đắt đỏ nhất trong vòng 4 thập kỷ, và một gia đình cần bỏ ra tới 40% tổng thu nhập để chi trả cho một ngôi nhà điển hình.

Trong một báo cáo vào tháng trước, các nhà kinh tế của Goldman Sachs cho biết việc duy trì lãi suất cao hơn sẽ thể hiện tác động mạnh mẽ nhất vào năm 2024, khiến lượng giao dịch nhà tại Mỹ giảm xuống mức thấp nhất kể từ đầu những năm 1990.

Benjamin Keys, giáo sư tại Trường Wharton của Đại học Pennsylvania, cho biết: “Chúng ta dường như đang ở giai đoạn đầu trong thời kỳ băng hà của thị trường nhà ở. Quá trình tan băng khó có thể diễn ra trong thời gian ngắn”.

Hệ quả của tỷ lệ sở hữu nhà ở đi xuống là khả năng di chuyển để tìm việc làm có thể bị hạn chế, các thành viên trong gia đình và bạn bè phải sống cùng nhau nhiều hơn, và nhà ở sẽ vượt qua khả năng tài chính của các gia đình trẻ. Với các chủ nhà, họ bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao hơn và sẽ phải cắt giảm chi tiêu ở những mặt khác để đủ tiền thanh toán thế chấp.

Châu Âu: Người mua nhà thắt lưng buộc bụng, nhà đầu tư rút lui

Tại New Zealand, giá bất động sản tăng gần 30% chỉ riêng trong năm 2021. Theo Ngân hàng Trung ương New Zealand (RBNZ), khoảng 25% khoản vay thế chấp hiện tại đã hình thành trong năm 2021 và 20% trong số này là những người mua nhà lần đầu.

RBNZ cho biết khoảng một nửa số khoản thế chấp còn tồn đọng đã được tái cấp vốn trong năm nay. Ngân hàng này ước tính tỷ lệ thu nhập khả dụng của người đi vay dành cho chi phí lãi vay sẽ tăng từ mức thấp là 9% vào năm 2021 lên khoảng 20% vào giữa năm 2024.

Điều này đang siết chặt ngân sách của những người mua nhà, họ phải “để ý đến từng xu thu chi trong tài khoản, một việc rất tốn thời gian, gây căng thẳng và làm thay đổi lối sống của toàn bộ gia đình”.

Mặt khác, sự bùng nổ nhà ở toàn cầu trong thập kỷ qua đã khiến bất động sản trở thành con đường nhanh chóng dẫn đến sự giàu có ở các quốc gia như New Zealand, Australia và đặc biệt là Canada, nơi hàng chục nghìn người trở thành nhà đầu tư nghiệp dư. Đến năm 2020, các nhà đầu tư này đã mua gần 1/3 tổng số nhà được rao bán ở 2 trong số 3 bang khu vực dân nhất Canada là Ontario và British Columbia.

Nhưng lãi suất và lợi suất trái phiếu cao hơn đang đảo ngược mọi kỳ vọng đầu tư. Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Montreal, việc sở hữu một căn hộ ở thành phố lớn nhất Canada, Toronto, giờ đây sẽ chỉ mang lại lợi nhuận 3,9% sau khi trừ đi chi phí thế chấp và các chi phí khác, thấp hơn mức 5% khi đầu tư vào tín phiếu kho bạc của chính phủ Canada.

Vì các nhà đầu tư mua căn hộ hình thành trong tương lai đã là kênh thu hút vốn chính của các nhà phát triển trong thập kỷ qua, sự rút lui của họ đã khiến hàng nghìn căn hộ ở các thành phố như Toronto bị dừng hoặc không thể xây dựng tiếp.

Ở Đức, số lượng giấy phép xây dựng mới được cấp đã giảm hơn 27% trong nửa đầu năm và ở Pháp, con số này là 28% tính đến tháng 7 vừa qua. Trong khi đó, Thụy Điển đang trải qua thời kỳ suy thoái nhà ở tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng những năm 1990, dù rằng chi phí xây dựng chiếm chưa đến 1/3 - mức được coi là cần thiết để đưa ra giá bán hợp lý, đe dọa sẽ khiến khả năng chi trả giảm hơn nữa.

Tại Anh, hơn 1 triệu chủ nhà sẽ xin tái cấp vốn cho khoản thế chấp của họ trong năm 2023 với lãi suất cao hơn trước. Áp lực của họ còn phải cộng gộp với mức chi phí sinh hoạt cao nhất trong một thế hệ.

Một báo cáo do KPMG công bố vào tháng 9 cho thấy gần 1/4 số người có thế chấp ở Vương quốc Anh đang cân nhắc việc bán và chuyển đến một căn nhà rẻ hơn do chi phí vay tăng cao. Các khoản thế chấp thanh toán chậm hiện chiếm hơn 1% tổng dư nợ cho vay mua nhà. Đối với chủ nhà vay thế chấp với lãi suất thả nổi, áp lực có thể nặng nề hơn và trực tiếp ảnh hưởng đến người thuê nhà.

Thị trường nhà ở châu Á không phải ngoại lệ

Ở châu Á, Hàn Quốc có tỷ lệ nợ hộ gia đình trên tổng sản phẩm quốc nội cao nhất thế giới, ở mức 157%, nếu tính cả khoảng 800 tỷ USD (1,2 nghìn tỷ USD) từ “jeonse” – mô hình cho thuê duy nhất tại đây.

Theo mô hình này, chủ nhà sẽ thu một khoản tiền đặt cọc gọi là jeonse, tương đương khoảng 50% giá trị căn nhà ngay khi bắt đầu thời hạn thuê, thường kéo dài từ 2 đến 4 năm. Khi lãi suất tăng, jeonse trở nên kém hấp dẫn hơn so với việc trả tiền thuê nhà hàng tháng và số tiền đặt cọc mà chủ nhà có thể nhận được từ người thuê giảm xuống. Bởi vì chủ nhà thường sử dụng tiền cọc mới để trả lại tiền cọc cũ khi hợp đồng hết hạn, họ khó thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình với khách thuê hơn.

Nguy cơ vỡ nợ từ các chủ nhà theo mô hình jeonse dự báo sẽ còn dai dẳng đến năm 2024 vì các hợp đồng sắp đến hạn đã được ký kết khi giá – và cả tiền đặt cọc – đạt mức cao kỷ lục.

Trong khi đó, Hồng Kông bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái của Trung Quốc đại lục, trong đó, tình trạng di cư ra nước ngoài và lãi suất tăng cao đã khiến giá nhà không thể tăng như trước đây.

Giá nhà hiện tại ở những khu vực nổi tiếng đắt đỏ của thành phố này đã giảm xuống mức thấp nhất trong 6 năm. Các nhà phát triển đang đưa ra mức chiết khấu cao cho khách mua nhà, và chính phủ đang cắt giảm thêm thuế trước bạ để vực dậy thị trường.

Giá nhà ở thành phố này đã tăng vọt trong thập kỷ qua đến nỗi nhiều người vẫn không thể mua được nhà. Trừ khi lãi suất bắt đầu giảm, thị trường nhà ở tại đây sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Nhận định này nghĩa là mức giảm giá gần đây không bù đắp được chi phí đi vay cao hơn, một kịch bản tương tự đang diễn ra ở nhiều nơi trên thế giới.

Chuyên gia của Bloomberg Economics cho biết thị trường nhà ở “đã có một bữa tiệc thực sự trong 2 thập kỷ qua nhờ lãi suất thấp kỷ lục và thiếu nguồn cung. Thập kỷ sắp tới chắc chắn sẽ chứng kiến giá nhà về mức vừa phải hơn rất nhiều”.