Còn 1 m2 đất nông nghiệp cũng không được làm dự án?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) muốn được công nhận đầu tư dự án nhà ở thì phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Yêu cầu này khiến dự án của các DN bị vướng bởi trên thực tế hiếm có trường hợp nào thỏa được điều kiện trên.

Đất làm dự án chủ yếu từ đất nông nghiệp

Một trong những DN có khá nhiều dự án bị vướng theo quy định này là Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai. Theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc công ty này, DN của bà có bảy dự án thì chỉ có một dự án có 100% là đất ở. Dự án này do bà nhận chuyển nhượng lại từ một DN khác nên hồ sơ pháp lý đã được hoàn thiện, đã qua được “ải” chấp thuận đầu tư để làm dự án. Theo bà Loan, hiện nay tỉ lệ các dự án có sẵn 100% đất ở là rất hiếm. “Khi DN mua đất của dân thì không phải ai cũng có đất ở mà còn có các loại đất khác như đất nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh, nhà xưởng… Do vậy, nếu bắt buộc phải 100% đất ở là rất khó cho DN” - bà Loan nói.

Một DN khác cho biết cũng đau đầu vì đang triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng của hai dự án ở khu vực vùng ven. “Chúng tôi đã bỏ ra rất nhiều tiền để bồi thường cho dự án nhưng hiện trạng không phải tất cả đều là đất ở” - vị này cho biết. Một số DN thì cho biết họ đã chuyển hướng sang mua đứt dự án của các DN khác thay vì phải làm từ đầu phải gặp quá nhiều trở ngại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP, cho hay việc yêu cầu phải có 100% đất ở mới được chấp thuận đầu tư là hết sức phi lý. Vì hiện nay tỉ lệ dự án có 100% đất ở là rất hiếm mà chủ yếu đất đã bồi thường đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp. Hiện nay nhiều DN đang dở dang vì dự án đã bồi thường xong nhưng không thể triển khai, như vậy là rất thiệt thòi cho DN. Hiệp hội BĐS từng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng sửa đổi Luật Nhà ở để tháo gỡ vướng mắc này.

Đa số dự án đã giải phóng mặt bằng đều có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Ảnh: V.HOA

Luật Nhà ở mâu thuẫn, đang chờ gỡ

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn cho biết theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án. Tuy nhiên, cũng tại Luật Nhà ở lại yêu cầu: Một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp. “Đó chính là mâu thuẫn, vướng mắc của Luật Nhà ở” - ông Tuấn cho biết.

Theo ông Tuấn, đa phần các dự án khi nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng thì đất đều có nguồn gốc chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng khi triển khai Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn, TP đã nhận thấy vướng mắc này. Do đó, tháng 4-2016, UBND TP đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện. TP đề xuất nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì đất đó được xem như là đất ở.

Tháng 5-2016, Bộ Xây dựng có văn bản chấp thuận đề xuất của TP.HCM. Tuy nhiên, bộ này lại đề nghị “TP phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ”. Tháng 11-2016, Bộ Xây dựng có văn bản báo cáo Thủ tướng về vướng mắc của TP.HCM và kiến nghị Thủ tướng cho phép thực hiện theo quan điểm của TP. Khoảng một năm sau (tháng 10-2017), Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao các bộ liên quan “nghiên cứu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện” - văn bản nêu.

Theo ông Tuấn, việc nghiên cứu sửa Luật Nhà ở sẽ kéo dài thời gian khiến DN gặp khó khăn, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế-xã hội của TP. “TP.HCM vẫn mong muốn được Thủ tướng chấp thuận theo kiến nghị trước đây của TP nhằm tạo điều kiện để nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp do bồi thường đất nông nghiệp, đất chuyên dùng được làm chủ đầu tư, nhanh chóng triển khai dự án” - ông Tuấn nói.