Cổ phiếu bất động sản: Rủi ro và cơ hội

Có vẻ như nhà đầu tư (NĐT) đã bắt đầu tin tưởng và kỳ vọng trở lại vào cổ phiếu ngành BĐS, cho dù hoạt động kinh doanh của khối DN nhóm này vẫn chưa có tín hiệu khả quan.

Kinh doanh ế ẩm cùng nợ đọng

Ghi nhận từ Báo cáo tài chính quý III của khối DN BĐS đang niêm yết cho thấy trong quý III, hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN này hầu hết đều tiếp tục đà trượt giảm với mức giảm đạt cao trên 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong số đó, khá nhiều DN tiếp tục báo lãi âm.

Đứng đầu danh sách lãi âm là Cty Đầu tư Kinh doanh nhà Intresco (Mã: ITC) với mức âm 38,7 tỉ đồng, gấp đôi quý trước và giảm mạnh so với lãi cùng kỳ năm ngoái là 50,2 tỉ đồng. Lũy kế 9 tháng, Cty lỗ 80,9 tỉ đồng trong khi kế hoạch cả năm lãi 100 tỉ đồng. Cùng chung cảnh lỗ còn có Cty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Mã: TDH) lỗ 5,8 tỉ đồng và Cty CP Địa ốc Dầu khí (Mã: PVL) lỗ 4,4 tỉ đồng, Cty mẹ của Tổng Cty phát triển đô thị Kinh Bắc (Mã: KBC) với mức lỗ 23,2 tỉ đồng do doanh thu tài chính giảm 87,2%, từ 329,6 tỉ đồng cùng kỳ 2010 xuống còn 42,3 tỉ đồng...

Ngoài ra, nhiều DN BĐS cũng đang chung cảnh ngộ hoàn thành kế hoạch chỉ chưa tới 10%, nếu tính tới 9 tháng của năm 2011. Điển hình là SJS – mã chứng khoán thuộc họ SDx vốn được NĐT ưa chuộng trước đây, của Cty CP đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà – Sudico, nay được biết đến nhiều hơn bởi các vụ lùm xùm xung quanh các quyết định bổ nhiệm thành viên lãnh đạo. SJS báo lỗ trong quý III với lãi sau thuế âm 11,4 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái đã lãi 74,9 tỉ đồng. Quý III, doanh thu thuần của SJS vỏn vẹn hơn 10 tỉ đồng, bằng 6% cùng kỳ. Còn Cty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (Mã: PDR) thì trong quý III cũng lãi âm 7,2 tỉ đồng. Lũy kế 9 tháng, Cty đạt LNST 1,5 tỉ đồng, hoàn thành 0,6% so với kế hoạch...

Điểm sáng nhất trên thị trường BĐS quý III có lẽ là kết quả kinh doanh của Cty CP Vincom (Mã: VIC) với lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 225,6 tỉ đồng, gấp 6,8 lần cùng kỳ năm trước. Nguyên do của kết quả tăng trưởng ấn tượng này lại không đến từ doanh thu bán hàng của Cty mà đến từ doanh thu tài chính, chủ yếu từ lãi chuyển nhượng 83% cổ phần tại Cty CP BĐS Viettronics và thu nhập từ hoạt động cho vay, gửi tiền có kỳ hạn tại ngân hàng và các tổ chức tài chính, mang về gần 473,7 tỉ đồng.

Nhìn chung, trong số 73 DN BĐS đang niêm yết trên 2 sàn chứng khoán, còn khá nhiều DN đã thoát lỗ trong gang tấc hoặc chỉ đạt lợi nhuận rất khiêm tốn so với cùng kỳ và danh sách này vẫn còn khá dài.

Lý do cho... kỳ vọng

Hiện nay, lãi vay dành cho DN, nếu là DN BĐS hầu hết vẫn trên 20-22%/ năm. Và với đặc thù của khối DN này là tài sản được tài trợ chủ yếu bằng các khoản nợ, cũng như đại đa số DN BĐS đang niêm yết trên 2 sàn chứng khoán đều có cơ cấu nguồn vốn chủ yếu là nợ, có tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao hơn 1, thậm chí lên tới 2-3, thì việc DN khó có được lợi nhuận trong lúc doanh thu cũng sút giảm do thị trường ế ẩm là điều khó tránh. Với một bức tranh đậm màu tối như vậy, nguyên do gì khiến NĐT có thể tin tưởng trở lại vào các cổ phiếu ngành BĐS? Câu trả lời chỉ có thể là kỳ vọng dòng tiền.

Kết quả khảo sát trên 1.079 NĐT ngẫu nhiên của chuyên trang chứng khoán Vietstock cho hay ở thời điểm hiện nay, có đến 40,78% NĐT cho rằng yếu tố dòng tiền mới đổ vào thị trường, đặc biệt là các quỹ đầu tư là yếu tố quan trọng nhất giúp chứng khoán tăng điểm bền vững cuối năm 2011, so với các yếu tố khác là kinh tế thế giới ổn định trở lại có tỉ lệ chọn chỉ 21,32%, lạm phát tạo đỉnh và lãi suất hạ nhiệt 26,69%, giá vàng và tỉ giá ổn định 4,54%, yếu tố khác 5,28% và không có câu trả lời 1,39%.

Những ngày gần đây thì thông tin về chính sách tín dụng “cởi mở” hơn đối với lĩnh vực BĐS đã nhen nhóm tia hy vọng về một dòng tiền mới sẽ đổ vào thị trường BĐS, giúp các NĐT có thêm “can đảm” để đặt mục tiêu nắm giữ cổ phiếu khối này. Đặc biệt là tiếp sau văn bản hôm 14/11 đưa bốn nhóm cho vay BĐS ra khỏi tín dụng phi sản xuất, thì những khẳng định cũng như gợi ý của Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình về “tăng trưởng tín dụng những tháng cuối năm có khả năng đạt trên 12%”, hay “sẽ có chính sách tín dụng cho BĐS năm 2012” cũng là lực bẩy tích cực cho tâm lý các NĐT. Nói như một NĐT chứng khoán và cũng là PTGĐ một Cty Dịch vụ Địa ốc thì rất nhiều người đang hởi lòng hởi dạ với nhận định của Thống đốc Nguyễn Văn Bình, rằng “trong nền kinh tế của một nước đang phát triển như VN thì thị trường kinh doanh BĐS cũng là động lực cho việc phát triển kinh tế xã hội”. Theo đó, họ hoàn toàn có quyền tin tưởng thị trường này sẽ sớm được Chính phủ, nhà nước và đặc biệt là NHNN “nghiên cứu” để “khơi dậy hoạt động thị trường BĐS ở mức độ hợp lý”. Vì vậy, cổ phiếu BĐS không chỉ tăng trần mà còn được giao dịch thỏa thuận lô lớn trong những phiên gần đây, cũng như đã lôi kéo NĐT nước ngoài trở lại mua vào trong 2 phiên giữa tuần thay vì bán ròng như những phiên trước đó.

Bí quyết “soi” DN

Trao đổi với DĐDN, một “đại gia” BĐS ở khu vực miền Đông Nam Bộ đang có cổ phiếu niêm yết tại HoSE cho hay, trên thực tế năm nay DN ông không gặp quá nhiều khó khăn như các DN cùng ngành, do cơ cấu vốn không quá lệ thuộc vào tín dụng, với một số dự án đang được xây dựng thì cũng đã phát hành trái phiếu từ trước đó, nhưng “để hạch toán doanh thu và lợi nhuận quá cao trong bối cảnh anh em cùng khó khăn thì không phải là một điều hay, nên chúng tôi vẫn khiêm tốn chịu nhận giảm sút, dành lợi nhuận ghi nhận cho năm sau”. Hoặc trường hợp nhiều DN có dự án đã bán hàng xong, hoặc bán được một phần nhưng lại “vướng quy định của chuẩn mực kế toán số 14 doanh thu và thu nhập khác (ban hành và công bố theo Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2001 của BT BTC) nên cũng không thể ghi nhận lợi nhuận vào quý III. Đơn cử như trường hợp Cty CP Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh (mã: DXG), “nếu được ghi lợi nhuận từ bán hàng của các dự án Suối Son với khoảng 700 nền dự án, 100% căn hộ Phú Gia Hưng... thì sẽ còn đạt được con số cao hơn nhiều so với Báo cáo tài chính hiện có”, thông tin từ ông Nguyễn Hữu Quang – Giám đốc Tài chính Cty CP Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh cho biết.