Có nên thả nổi thị trường bất động sản?

Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược, thị trường bất động sản luôn là một trong những thị trường cơ bản của mọi quốc gia và có quan hệ với các thị trường tiền tệ, tài chính, lao động, vật liệu xây dựng… Do vậy những biến động của thị trường bất động sản sẽ có tác động hiệu ứng tới các thị trường khác và tới cả nền kinh tế.

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược cũng cho rằng, trong bối cảnh bất động sản hiện tại, để đi tìm giải pháp cụ thể cho thị trường cần phải phân tích về thực trạng thị trường, đặt ra câu hỏi nên điều tiết hay không rồi hãy quyết định.

Bong bong bất động sản

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược nhấn mạnh, bong bóng bất động sản đã từng nảy sinh ở nhiều quốc gia, khi đồng tiền bị mất giá, do chính sách nới lỏng tiền tệ. Một khi đồng tiền mất giá, người dân bảo vệ giá trị tài sản của mình bằng cách mua vàng, USD hay bất động sản. Trong 10 năm gần đây giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của dân cư Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực và thế giới. Chỉ số này của Việt Nam là 26,6 lần; trong khi của khu vực Nam Á là 6,25 lần; của Đông Á là 4,14 lần; Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25 lần; Mỹ La Tinh và Caribe là 2,38 lần.

Theo tính toán của Liên hợp quốc, chỉ số giá nhà trên thu nhập của dân cư khoảng 3 - 4 lần là hợp lý. Lý do cơ bản cho sự tăng giá phi lý này là tình trạng dòng vốn đầu cơ ào ạt đổ vào thị trường này với hy vọng thu lời nhanh do giá leo thang hàng ngày. Trong vòng 3 năm 2007– 2009 số lượng căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng lên 10 lần ( từ 3000 lên 30000). Tuy nhiên, hậu quả là cung đã vượt quá xa cầu thực tế, bong bong bất động sản phải nổ là điều khó tránh khỏi. Dường như thị trường bất động sản đã được thả nổi bùng phát và thậm chí còn được chính quyền các cấp hỗ trợ cho sự bùng phát đó bằng việc phê duyệt các quy hoạch, cấp phép, giải phóng mặt bằng ...

Thả nổi hay điều tiết?

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược nhấn mạnh. đã là kinh tế thị trường, thì nó phải được tự vận động theo những quy luật nội tại của nó, chỉ khi xuất hiện những lệch lạc, thì mới cần đến bàn tay điều tiết của Nhà nước. Thị trường bất động sản cũng vậy. Thực tế thế giới cho thấy, một khi thị trường bất động sản nảy sinh "bong bóng”, thì không có cách gì có thể duy trì “bong bóng” đó, nó phải tự vỡ. Nhà nước nhiều lắm cũng chỉ hạn chế được phần nào những tác hại của nó. “Bong bóng” bất động sản ở Nhật nổ tung đã làm cho kinh tế Nhật suy thoái trì trệ từ thập kỷ 90 đến nay, dù như chính phủ Nhật đã áp dụng nhiều giải pháp cứu chữa.

Ảnh minh hoạ

Công cụ gì để Nhà nước có thể tham gia điều tiết thị trường bất động sản hữu hiệu, có thể trả lời ngay đó là cơ chế chính sách, chứ không phải là tiền. Trước hết Nhà nước phải có cơ chế để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, không nảy sinh “ bong bong”, cân đối được cung cầu thực tế, ngăn chặn hữu hiệu các dòng vốn đầu cơ vào thị trường này … Nhà nước phải có quy hoạch phát triển phù hợp, phải có chính sách thuế hợp lý ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Các chính sách cấp đất, cho thuế đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng v.v… phải thích hợp với kinh tế thị trường, phải công khai minh bạch, đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tình trạng người dân khiếu kiện kéo dài nhiều năm không giải quyết được phần lớn đã liên quan đến đất đai, do thu hồi, đền bù không hợp lý, do các chính sách về đất đai còn nhiều bất cập.

Một điểm quan trọng cơ bản là phải tạo ra những lĩnh vực, những ngành kinh tế phát triển hiệu quả, có sức thu hút các nguồn lực trong và ngoài nước. Hệ thống luật pháp ở Mỹ về bất động sản có thể nói là khá hoàn thiện, ấy thế mà bong bóng bất động sản vẫn bùng phát. Lý do là thị trường bất động sản có mối quan hệ khăng khít với thị trường tiền tệ. Người ta có thể dùng bất động sản thế chấp để vay tiền ngân hàng. Một khi lãi suất ngân hàng quá thấp (1%), các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể lợi dụng nguồn vốn giá rẻ này để đầu tư vào bất động sản. Người tiêu dùng có thể vay ngân hàng với lãi suất thấp để mua nhà trả góp. Các nhà đầu tư có thể vay ngân hàng mua nhà trả góp để đầu cơ, chờ giá lên kiếm lời. Trong điều kiện đó nhu cầu “ảo” tăng nhanh, đẩy giá bất động sản tăng. “Bong bóng” bất động sản đã bùng phát ở Mỹ vào những năm 2006 – 2007 và nổ tung vào 2008, đã làm hàng trăm ngân hàng thương mại Mỹ phá sản kể cả những ngân hàng lớn như Lehman Brothers đã tồn tại 158 năm.

Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược, ở Việt Nam, cho đến nay các cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản nói chung còn nhiều bất cập từ chế độ sở hữu, sử dụng, chuyển đổi … đến cả việc xác định giá cả, chẳng hạn các nhà kinh doanh bất động sản và các ngân hàng thương mại có thể cùng thỏa thuận định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá thực tế vài ba lần, để có thể được cấp tín dụng nhiều hơn. Tình trạng đầu tư chéo giữa các chủ kinh doanh bất động sản với các ngân hàng thương mại là khá phổ biến. Tính công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh của các chủ kinh doanh bất động sản và các ngân hàng, thương mại hiện còn rất yếu. Quan hệ giữa các cấp chính quyền, các ngân hàng thương mại và các chủ kinh doanh bất động sản – có không ít mờ ám, chính quyền có thể bảo lãnh ngầm để các ngân hàng cấp tín dụng cho các chủ kinh doanh bất động sản.

"Cơ chế “ xin – cho” đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. Có thể nói là thị trường bất động sản Việt Nam hiện là thị trường ít được vận hành theo các nguyên tắc của thị trường nhất. Do vậy trên thực tế thị trường này đang được thả nổi theo nghĩa là nó được vận động theo các cơ chế chính sách phi thị trường. Tuy đều là “ bong bóng” bất động sản, nhưng “ bong bong” bất động sản Việt Nam khác với “ bong bóng” bất động sản của các nước phát triển ở chỗ “ bong bóng” bất động sản Việt Nam là “bong bóng” phi thị trường, còn “ bong bóng” bất động sản của các nước phát triển là “ bong bóng” thị trường", ông nói.

Giải pháp gì cho tình hình “bong bóng” của thị trường bất động sản Việt Nam?

Thị trường bất động sản là một thị trường cơ bản của mọi nền kinh tế hàng hóa nói chung, phải được vận động theo các nguyên tắc của thị trường, trên cơ sở đó Nhà nước tham gia điều tiết. Việc quan trọng nhất hiện nay là Nhà nước phải sớm xác lập các khuôn khổ thể chế cho thị trường này theo hướng hiện đại và quốc tế.

Trên cơ sở phân tích nói trên, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Võ Đại Lược cho rằng, giải pháp cơ bản đầu tiên là xóa bỏ tính phi thị trường của thị trường bất động sản Việt Nam, thiết lập cơ chế vận hành thực sự có tính thị trường. Ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, để tiền đồng Việt Nam không bị mất giá, dân chúng không tìm cách giữ giá tài sản bằng con đường thi nhau đổ tiền vào thị trường bất động sản.

Ông đã đưa ra một số hướng giải quyết như: Mở các hướng kinh doanh có hiệu quả để thu hút các dòng vốn đầu tư vào đây. Không cứu thị trường bất động sản bằng tiền, mà nên để nó tự vận động; Mở cửa thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài và người nước ngoài được phép mua nhà...