Cơ hội cân đối lại thị trường bất động sản

Kiểm soát nguồn vốn vào BĐS

Một trong những mối lo ngại lớn của thị trường BĐS hiện nay đó là không phân biệt được tỷ lệ vốn vay giữa loại hàng hóa BĐS thiết yếu (nhà ở bình dân, nhà thu nhập thấp...) và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng...). Trên thực tế hiện nay, vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Nguồn cung ở phân khúc này quá nhiều trong khi cầu hạn chế dẫn đến thị trường bão hòa, dễ đổ vỡ, “bong bóng” cũng thường xuất phát từ sự phát triển quá nóng của BĐS cao cấp. Trong văn bản mới đây của Bộ Xây dựng gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về chính sách tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, trên cơ sở ủng hộ chủ trương không tăng tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng, nhưng Bộ Xây dựng kiến nghị cần phải điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng. Đây có thể xem là một trong những biện pháp cân đối lại thị trường, giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững, khắc phục những khiếm khuyết hiện nay. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị một số khoản mục phải giảm tỷ trọng như: Vay xây dựng khu đô thị, xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng để chuyển nhượng trung tâm thương mại hay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán. Bên cạnh đó, cần tăng tỷ trọng cho vay với các mục đích như xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh, hoặc vay mua nhà để ở. Một số khoản vay nhằm mục đích xây dựng, sửa chữa nhà để ở hay hoàn thành nốt các dự án đang dở dang có thể giữ nguyên tỷ trọng.

Nếu có thể kiểm soát nguồn vốn cho BĐS từ đầu vào thì không chỉ kích thích được phát triển nhà ở cho những người có thu nhập thấp, trung bình, có nhu cầu chỗ ở thật sự, mà đồng thời cũng hạn chế dùng tiền ngân hàng để đầu cơ hay tập trung vào BĐS cao cấp. Trao đổi về các đề nghị này trong buổi họp báo Chính phủ thường kỳ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, dư nợ BĐS cần được chuyển sang các phân khúc ưu tiên, chủ yếu cho vay với những dự án nhà ở quy mô nhỏ, có giá trung bình và trung bình thấp, các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, ngoài ra có thể tập trung vào một số dự án sắp hoàn thành, để biến thành hàng hóa, tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS.

Đánh giá về các nguồn vốn “đổ” vào thị trường BĐS, TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, trước hết thị trường này vẫn là van xả của lạm phát, vì vậy, khi lạm phát lên cao, một lượng tiền đáng kể sẽ vận hành vào thị trường BĐS để tránh lạm phát. Bên cạnh đó, do sự thắt chặt kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ nên một phần nguồn tiền này được chuyển vào thị trường BĐS để phòng tránh các rủi ro. Ngoài ra, cũng có những nhà đầu tư bỏ tiền vào BĐS để đón đầu quy hoạch. Mặc dù vậy, TS Trần Kim Chung nhận định, các nguồn đầu tư này chủ yếu là khoản đầu tư một lần và không có dòng vốn tiếp theo. Từ cơ sở đó, TS Trần Kim Chung dự báo, trong ngắn hạn (đến đầu năm 2012) thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách của Nhà nước, nếu chính sách không thay đổi, thị trường sẽ không có cơ hội phục hồi, lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án đình trệ hoặc phải thanh lý. Ngược lại, nếu có sự nới lỏng tiền tệ, ban hành văn bản pháp quy về thị trường thế chấp, cho ra đời quỹ đầu tư BĐS... khi đó thị trường có thể có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm.

Đổi mới cách quản lý tín dụng, tài chính cho BĐS

Ngoài việc cân đối lại tỷ trọng cho vay đối với BĐS, việc tạo thêm nguồn vốn ổn định ngoài vốn vay ngân hàng cũng là giải pháp giúp thị trường phát triển bền vững. Trong Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa được Bộ Xây dựng hoàn thành, giải pháp hàng đầu về tín dụng, tài chính là bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước, vốn ODA cho phát triển nhà ở. Cho dù đang gặp khó khăn, hiện nay thị trường BĐS Việt Nam vẫn là một trong những kênh thu hút vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài) lớn nhất của nước ta. Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), hiện nay đang có hơn 350 dự án đầu tư của nước ngoài vào BĐS, với số vốn hơn 8 tỷ USD. Riêng trong năm 2010, đã có 7 tỷ USD đầu tư vào BĐS trên tổng số 19 tỷ USD vốn FDI cả nước thu hút được. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS đánh giá, đầu tư nước ngoài đang là xu hướng phát triển mạnh của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai trung hạn, bởi nhu cầu của thị trường lớn, cùng với các chính sách thông thoáng hơn nên thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Nhưng để thật sự tận dụng được nguồn vốn này cần phải có quy định bảo đảm các chủ đầu tư dự án thực hiện theo số vốn đăng ký, ví dụ như nâng tỷ lệ hoàn thành công trình để được huy động vốn lên cao hơn.

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tập trung chỉ đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương và triển khai nghiên cứu mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở. Đồng thời, Bộ Xây dựng kiến nghị cải cách chế độ tiền lương, bảo đảm có tiền nhà trong cơ cấu tiền lương với tỷ lệ hợp lý để người làm công hưởng lương, đặc biệt là từ ngân sách Nhà nước có khả năng tạo lập nhà ở. Đồng tình với các giải pháp này, TS Trần Kim Chung cho rằng, triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở không chỉ đơn thuần giải quyết tài chính cho đối tượng xã hội có thể có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn cho thị trường BĐS. Ngoài ra, cũng cần khai thông các nguồn vốn trong dân, tạo kênh dẫn từ các nguồn tiền nhàn rỗi, như vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ đó sẽ có một nguồn tài chính thay thế đáng kể.