Cơ cấu phân khúc căn hộ tại đô thị

Nhu cầu lớn

Theo các chuyên gia kinh tế, nếu như tìm ra cơ cấu sản phẩm hợp lý sẽ góp phần giúp các DN BĐS xác định được hướng đi trong thời gian tới, đáp ứng một cách tối đa nhu cầu thị trường, đem lại lợi nhuận cho DN cũng như lợi ích toàn xã hội.

Theo Luật Nhà ở, các dự án phát triển nhà được chia thành ba dạng với các chính sách và khả năng tham gia vào thị trường BĐS khác nhau đó là dự án phát triển nhà ở thương mại; dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở công vụ. Trong đó, tại khu vực đô thị, nhà ở được phân làm hai loại chủ yếu là nhà ở phân lô (gồm các khu đất nhỏ nằm xen kẽ trong các khu dân cư cũ, diện tích đất xây dựng chủ yếu từ 30m2 trở lên, nhà liền kề, biệt thự…) và căn hộ chung cư (là các căn hộ nằm trong các tòa nhà cao tầng)… Việc phân loại này được xác định theo giá bán/m2 căn cứ vào vị trí khu đất xây dựng, môi trường sống, vật liệu hoàn thiện, mức độ thuận tiện trong sinh hoạt, diện tích căn hộ …

Quyết định 445/QĐ-TTg ngày 7/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về “phê duyệt điều chỉnh định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050”, dự kiến đến năm 2015, dân số đô thị khoảng 35 triệu người, chiếm 38% dân số cả nước; năm 2020 là 44 triệu người, chiếm 45%; năm 2025 sẽ có khoảng 50 triệu người, chiếm 50%. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đề ra mục tiêu phấn đấu đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người, trong đó tại đô thị sẽ đạt 26m2 sàn/người và các đô thị sẽ đạt khoảng 29m2 sàn/người vào năm 2020.

Như vậy, tính đến năm 2015, các đô thị phải xây thêm gần 238 triệu m2 nhà ở, tương ứng với khoảng 2 - 3,5 triệu căn hộ từ 60 - 120m2; từ năm 2015 - 2020 cần xây mới khoảng 132 triệu m2 nhà ở. Nếu xét nhu cầu có khả năng thanh toán (chiếm khoảng 50% tổng nhu cầu), đối với các DN kinh doanh BĐS thì khu vực thành thị như Hà Nội, vùng lân cận, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, TP.HCM… là một thị trường khổng lồ, là nguồn cầu chủ đạo cho các DN BĐS trong thời gian tới.

Lựa chọn sản phẩm

Những năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước phát triển mạnh mẽ và là lĩnh vực được các nhà đầu tư nước ngoài cho là tiềm năng nhất tại Việt Nam, thu hút được nhiều vốn đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu cùng với việc suy giảm vốn đầu tư nước ngoài nói chung, lượng vốn vào BĐS liên tục giảm từ mức 23 tỷ USD năm 2008 xuống mức 6,84 tỷ USD năm 2010 và năm 2011 chỉ còn khoảng 500 triệu USD (theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ KH&ĐT).

Để phát triển nguồn cung BĐS, đặc biệt là sản phẩm căn hộ, thời gian qua, Nhà nước đã yêu cầu các chủ đầu tư khi phát triển các KĐTM phải quy hoạch một phần diện tích để xây dựng nhà ở giá rẻ, hạn chế xây dựng nhà ở phân lô để tiết kiệm đất đô thị. Tuy nhiên, do mục đích của các DN là tối đa hóa lợi nhuận, đặc biệt là đối với các DN không hoàn toàn thuộc sở hữu Nhà nước, bằng nhiều cách khác nhau, họ đã chuyển đổi mục đích các khu nhà giá rẻ để thực hiện các dự án có lợi nhuận cao hơn.

Theo TS Nguyễn Thanh Sơn - Trưởng khoa Kinh tế, Học viện Chính trị Quốc gia TP.HCM khu vực I, lấy ví dụ tại khu vực đô thị, thu nhập bình quân đầu người tạm tính đạt trung bình khoảng 2 nghìn USD/người (tương đương khoảng 40 triệu đ/năm), một gia đình chuẩn với bốn người trong độ tuổi đi làm sẽ có tổng thu nhập khoảng 160 triệu đ/năm. Giả sử, tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người hằng năm là 10%, nếu gia đình đó tiết kiệm được 50% số tiền kiếm được, thì phải mất gần 10 năm họ mới đủ tiền để trả cho việc mua được căn hộ bình dân có diện tích 70m2 với giá khoảng 1 tỷ đồng. Vì vậy, để lựa chọn được cơ cấu sản phẩm trong thị trường luôn có nhiều biến động là vấn đề khá nan giải, chỉ mang tính tương đối và linh hoạt.

Cùng với việc đánh giá nhu cầu của thị trường, qua đó xác định cơ cấu sản phẩm nhà ở cung cấp cho người dân, Nhà nước cũng cần hoàn thiện các chính sách liên quan đến các thủ tục hành chính đối với các dự án đầu tư phát triển nhà ở; hỗ trợ giá thành sản phẩm như tiền sử dụng đất, thuế, hỗ trợ vốn…; đưa ra các sản phẩm đi kèm với việc hỗ trợ tài chính cho người mua như trả chậm, trả góp… cung cấp cho người dân các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập và điều kiện kinh tế. Đồng thời, cần thiết phải xác định được mô hình quản lý chung cư phù hợp, thỏa mãn được đồng thời lợi nhuận của nhà cung cấp dịch vụ và nhu cầu của người sử dụng. Có như vậy, người dân đô thị mới có được chỗ an cư tiện nghi, chất lượng cuộc sống được nâng cao.