Chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Liệu có khả thi?

Bài 2: Cân nhắc quy mô và lộ trình chuyển đổi

Phải gắn với khả năng phát triển hạ tầng xã hội

Mới đây, trong cuộc gặp gỡ các doanh nghiệp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định sẽ thực hiện rà soát lại các dự án và sẽ có phân loại, giải pháp cụ thể với từng dự án.

Khu nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng (quận Hà Đông) đang được xây dựng. Ảnh: Tuấn Anh - TTXVN

Theo đó, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở chưa giải phóng mặt bằng, không phải là công trình cấp thiết, sẽ phải dừng triển khai. Những dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa san nền thì cần dừng lại, khuyến khích nhà đầu tư cho thuê canh tác, sản xuất nông nghiệp... trên đất đó để tránh lãng phí. Với dự án đã xây dựng hạ tầng hoặc một phần hạ tầng sẽ khuyến khích, cho phép điều chỉnh dự án để tăng cơ cấu nhà ở xã hội. Còn những dự án đã gần hoàn thành hoặc xây dựng xong mà không hoặc ít người mua thì có thể chia nhỏ căn hộ, tùy vào từng dự án cụ thể.

Như vậy, Nhà nước cần đứng ra để phân loại giai đoạn xây dựng của các dự án. Và rà soát xem dự án nào đang tiến hành thuận lợi, dự án nào đang gặp khó khăn về vốn. Và dự án nào “yếu” thì cần cho áp chế dừng lại để tập trung huy động vốn vào những dự án trọng điểm. Điều này sẽ giúp những doanh nghiệp yếu về tài chính đủ vốn để xây tiếp, từ đó sẽ tháo gỡ được khó khăn.

Nhìn từ góc độ chuyên gia, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội khẳng định: Trong những trường hợp thật cần thiết phải xem xét và có quyết định riêng với từng dự án thì mới chấp nhận thực hiện việc chuyển đổi. Phải xem xét điều kiện cụ thể của từng dự án, có điều tra, kết luận mới được phép thực hiện. Đó là những dự án tiếp cận thuận lợi với đối tượng xã hội, nhà ở xã hội. Đồng thời, với những dự án đã xây dựng và dự tính sẽ chia nhỏ căn hộ, thì phải có khả năng phát triển quỹ đất cho việc xây dựng hạ tầng xã hội và thuận lợi về giao thông. Ví dụ như diện tích đất trống xung quanh có thể mở rộng để trồng cây xanh, phát triển thêm các cơ sở hạ tầng như đường xá, công viên, trường học... Như vậy, những trường hợp có khả năng cân đối các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội thì cho phép tách căn hộ, hoặc muốn tách căn hộ thì chủ đầu tư phải gia tăng phát triển hạ tầng xã hội để đảm bảo cuộc sống người dân.

Hạn chế chi phí chuyển đổi

Một thực tế hiện nay đã được chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận là vẫn tồn tại những tiêu cực, dẫn đến doanh nghiệp phải tốn những chi phí lớn để “lót tay” hay “đi đêm” khi thực hiện dự án khiến cho giá sản phẩm bị đội lên cao. Trước thực tế đó, nhiều người cũng lo ngại sẽ xuất hiện những chi phí “đi đêm” này trong việc chuyển đổi dự án. Ông Đào Ngọc Nghiêm bày tỏ sự lo ngại đối với vấn đề này: “Thời gian qua, không chủ đầu tư nào được giao xây dựng khu đô thị mới mà không có “phần mềm”, chi phí “xin - cho” gây nên đội giá đất. Giải pháp mà Bộ đưa ra chỉ là một trong nhiều giải pháp để cứu thị trường BĐS nhưng không thể làm đại trà và nhiều ngành, nhiều cấp cùng tham gia để tránh cơ chế xin cho”.

Về nguyên tắc, doanh nghiệp sẽ phải theo sự điều tiết của thị trường, vì vậy nếu thấy việc chuyển đổi dự án mà có lợi và cần thiết thì doanh nghiệp sẽ điều chỉnh. “Vấn đề là Bộ Xây dựng cùng các ban ngành phải tạo được hành lang pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển đổi”, ThS.KTS Lê Việt Sơn đề xuất. TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Phó trưởng Khoa Quản lý nhà nước về đô thị và nông thôn, Học viện Hành chính cho rằng, cần có sự minh bạch thông tin, và cần có sự hợp tác quyết tâm giữa các doanh nghiệp, chính quyền, ngân hàng, và cộng đồng để giải quyết vấn đề này.

Ông Đào Ngọc Nghiêm đề xuất: “Để tránh hiện tượng “xin - cho” và lợi ích nhóm thì cần lập ra cơ quan đặc thù để quản lý việc chuyển đổi dự án nhà ở từ thương mại sang nhà ở xã hội. Cơ quan này phải đặt dưới sự quản lý trực tiếp của thành phố và nhiều ngành cùng tham gia như quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, tài nguyên môi trường, kể cả ngành ngân hàng... thì mới đảm bảo được công bằng và thực hiện tốt”.

Như vậy, cần phải có sự quyết liệt, rà soát lại tất cả các dự án còn tồn đọng hiện nay và cần có sự chung tay của nhiều ngành, nhiều cấp để có thể hiện thực hóa giải pháp giải cứu thị trường BĐS mà Bộ Xây dựng đã đưa ra.