Chuyên gia muốn “cứu” bất động sản bằng giải pháp dài hạn

Cuộc tọa đàm ghi nhận nhiều ý kiến thú vị về tình hình thị trường bất động sản hiện nay

Thị trường bất động sản thời gian gần đây đang nóng lên với cuộc tranh luận về việc nhà nước có nên giải cứu hay không giải cứu thị trường, và trong cả hai trường hợp, thì những hệ lụy cho nền kinh tế là gì?

Với nhập đề đó, các chuyên gia kinh tế tham gia cuộc tọa đàm này đã thảo luận sôi nổi và đưa ra các kiến giải đáng chú ý. Tuy nhiên, dường như các chuyên gia không ủng hộ các giải pháp tình thế và ngắn hạn, mà muốn nhân cơ hội này để tiến hành một cuộc “tái cơ cấu” cả chính sách và thị trường.

Theo GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, thì Chính phủ, doanh nghiệp và người tiêu dùng cần góp phần vào việc giải quyết thị trường bất động sản theo hướng khắc phục khiếm khuyết đã bộc lộ trong quá trình phát triển nóng và tình trạng đóng băng quá lâu thị trường này, bằng giải pháp đồng bộ.

Theo ông Mại, đây là thời điểm cần có các giải pháp cơ bản để không lặp lại trong tương lai trạng thái thị trường tương tự, cũng như các giải pháp đặc thù để nhanh chóng thoát khỏi trạng thái đầy mâu thuẫn, đó là của cải xã hội bị lãng phí, hàng triệu người dân sống chật chội, thiếu nhà ở trong khi hàng chục nghìn căn hộ và hàng vạn biệt thự không được sử dụng.

Vị chuyên gia giàu kinh nghiệm này nói rằng về giải pháp cơ bản, cần hoàn thiện thể chế liên quan đến thị trường bất động sản như đất đai, đổi đất lấy hạ tầng, giá đất, xây dựng đô thị, nhà ở… Bằng các quy định của nhà nước để loại từ yếu tố đầu cơ trên thị trường làm cho giá bất động sản Việt Nam cao hơn nhiều nước trong khu vực, trong khi nền kinh tế và thu nhập của người dân còn thấp hơn họ.

Đối với vấn đề nợ xấu, ông cho rằng không chỉ là xử lý nợ xấu trong bất động sản, mà quan trọng hơn là cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại theo hướng khắc phục khe hở về thể chế tạo nên mối liên kết nội bộ giữa ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản, làm minh bạch hóa các khoản tín dụng bất động sản.

Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa chủ trương “xã hội hóa” việc huy động các nguồn lực cho thị trường bất động sản, kể cả việc thành lập “hợp tác xã xây dựng nhà ở” với sự đóng góp tự nguyện của những người có thu nhập thấp, như một số nước đã thực hiện.

Song song với đó, cần có những giải pháp đặc thù để có thể đưa ra được lời giải đúng thì quan trọng nhất là phải có thông tin thị trường chính xác, được phân loại theo những tiêu chí khoa học từ đó mới có thể đề ra giải pháp thích hợp.

“Tôi không đồng tình giải pháp biến các căn hộ to thành căn hộ nhỏ để bán cho người có thu nhập thấp, vì cần lưu ý đến hạ tâng kỹ thuật - xã hội từng dự án đã được tính đến khi phê duyệt. Với số tiền khoảng 30 nghìn tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước dự định bơm vào thị trường trong thời gian sắp đến, các khoản tiền mà Chính phủ sẽ chi cho nhà ở của gia đình có công với cách mạng…, cần dựa trên phân loại doanh nghiệp gắn với dự án, tiến độ thực hiện để trợ giúp những doanh nghiệp thật sự có khó khăn nhưng nếu chỉ bơm một lượng vốn nhất định là có thể thoát khỏi tình trạng hiện tại, hoàn thành dự án vừa có lợi cho doanh nghiệp, vừa có thêm nhà ở bán cho người tiêu dùng, vừa trả được tiền vốn và lãi vay ngân hàng, đồng thời nộp thuế cho ngân sách nhà nước”, ông đề xuất.

Với góc nhìn đó, chuyên gia này bày tỏ sự ủng hộ việc Chính phủ đang chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước về việc cho một số đối tượng dân cư vay mua nhà với lãi suất 6%/năm trong nhiều năm, vì đó là chủ trương đúng không chỉ để giải quyết bài toán hiện nay, mà cần được thể chế hóa như một hướng lâu dài.

Trong khi đó, một chuyên gia kinh tế khác, TS. Võ Đại Lược thì cho rằng trước mắt cần xử lý vấn đề “bong bóng” của thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng về lâu dài vẫn phải thiết lập hành lang pháp lý để thị trường phát triển lành mạnh.

Theo ông Lược, giải pháp cơ bản đầu tiên là xóa bỏ tính phi thị trường của thị trường bất động sản Việt Nam, thiết lập cơ chế vận hành thực sự có tính thị trường. Bên cạnh đó, Chính phủ cần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, để đồng tiền Việt Nam không bị mất giá, dân chúng không tìm cách giữ giá tài sản bằng con đường thi nhau đổ tiền vào thị trường bất động sản.

“Chúng ta cần mở các hướng kinh doanh có hiệu quả để thu hút các dòng vốn đầu tư vào đây. Không cứu thị trường bất động sản bằng tiền, mà nên để nó tự vận động. Bên cạnh đó cần mở cửa thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài và người nước ngoài được phép mua nhà. Thị trường bất động sản là một thị trường cơ bản của mọi nền kinh tế hàng hóa nói chung, phải được vận động theo các nguyên tắc của thị trường, trên cơ sở đó Nhà nước tham gia điều tiết. Việc quan trọng nhất hiện nay là Nhà nước phải sớm xác lập các khuôn khổ thể chế cho thị trường này theo hướng hiện đại và quốc tế”, ông Lược nói.

Tuy nhiên, trong khi các chuyên gia muốn có các giải pháp căn cơ, thì các doanh nghiệp có mối quan hệ lợi ích trực tiếp với thị trường lại vẫn “muốn” các chính sách hỗ trợ ngắn hạn từ Chính phủ để vực dậy thị trường.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Thành viên Hội đồng Quản trị Ngân hàng Đại Dương (OceanBank) cho rằng, nếu không tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, nhiều ngành nghề khác sẽ lâm nguy. Trả lời phỏng vấn báo giới, ông Hiếu nói rằng cần phải giải cứu thị trường. “Nếu không tháo gỡ khó khăn cho bất động sản thì không chỉ “sập tiệm” mấy ông kinh doanh bất động sản mà còn kéo theo nhiều ngành nghề khác từ nguyên vật liệu, xi măng, lao động, dịch vụ…, nên chúng ta không thể để thị trường bất động sản “rơi tự do”.

Vẫn theo ông Hiếu, việc hỗ trợ thị trường bất động sản, giải quyết nợ xấu đã được Chính phủ đề cập tại Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013. Các giải pháp về thị trường bất động sản mà Chính phủ đưa ra trong nghị quyết này là đúng hướng, và vấn đề là “cần có sự vào cuộc một cách mạnh mẽ của tất các cơ quan chức năng; các ngân hàng thương mại xây dựng được những sản phẩm tín dụng hợp lý để người dân ngoài kia có thể mua nhà được”.

Từ góc nhìn của một chuyên gia nước ngoài am hiểu về thị trường Việt Nam, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng thị trường hiện nay đang trở lại với giá của năm 2007. Chính vì vậy, các chủ đầu tư mà trước đây đã từng đầu tư vào phân khúc trung và cao cấp đã rất rầu lòng vì tỷ lệ hàng bán được thấp, trong khi lãi suất thì lại cao, và trong nhiều trường hợp, đã phải dừng thi công.

“Chính phủ tin tưởng rằng các giải pháp của Nghị quyết 02 sẽ mở đường cho người mua tiếp cận được sản phẩm, và cũng sẽ buộc các chủ đầu tư phải chú trọng vào các lĩnh vực rộng hơn của thị trường nhà ở. Các vấn đề này sẽ không giải quyết được trong một sớm một chiều. Các chủ đầu tư sẽ cần có thời gian để xác định lại hàng hóa tồn kho của họ. Phần lớn trong số họ đã phải chịu các khoản chi phí cao, các vấn đề về giải phóng mặt bằng, sửa đổi bổ sung giấy phép đầu tư, ít kinh nghiệm và vị trí dự án chưa thích hợp”, ông Marc Townsend nói.