Chung cư và quyền sở hữu

Mà không chỉ mỗi Keangnam. Trước đó, các chung cư CT3 Yên Hòa, 93 Lò Đúc, Golden Westlake đã có nhiều chuyện tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư, ban quản lý với cư dân, những người bỏ ra cả đống tiền mua nhà và đã có giấy sở hữu căn hộ. Có hai vấn đề nổi bật: chất lượng nhà ở trong thời gian còn bảo hành và tiền phí quản lý. Ngoài ra còn những tranh chấp về tiền phải trả để có giấy tờ sở hữu căn hộ như ở Phú Mỹ Hưng (TP.HCM). Vụ Keangnam mới đây là đỉnh điểm của tính đối kháng về tiền phí, khó có được tiếng nói chung. Xung đột giữa người dân (cũng là chủ nhà) và chủ đầu tư (chủ dự án) luôn là việc sử dụng công trình phụ thiết thân với cư dân, nhiều khi còn quan trọng hơn cả diện tích nhà ở như thang máy, hệ thống điện, nước, gaz, hành lang, tầng hầm v.v... Chủ đầu tư luôn có xu hướng kinh doanh những gì thuộc các công trình phụ ấy để có lợi nhuận tối đa. Các ông chủ thật sự của chung cư là người trả tiền kêu không chịu nổi, còn chủ đầu tư thì nói mức phí trần quy định không thể trang trải chi phí thực tế. Không trang trải được thì phải cắt điện, cắt thang máy. Cả hai đều có cái lý của mình. Mâu thuẫn xảy ra đến mức căng thẳng, chủ đầu tư cư xử theo luật rừng, còn cư dân cũng không kém, họ dùng mọi hình thức để phản đối như trong vụ Keangnam.

Thực ra, các khoản của điều 225 thuộc Bộ luật Dân sự đã quy định rõ, “toàn bộ căn nhà chung cư không thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư mà thuộc quyền sở hữu của tất cả các chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư đó”. Nếu như vậy thì việc quản lý ngôi nhà chủ yếu là thuộc quyền của cư dân và đương nhiên họ sẽ phải trả đủ những khoản chi phí thực tế, kể cả lương của ban quản lý. Phí cao hay thấp tùy thuộc vào đẳng cấp của ngôi nhà và người mua phải biết rõ mình sẽ được sở hữu những gì, chi phí quản lý, chi phí bảo trì bao nhiêu khi ký hợp đồng. Khi ban quản lý minh bạch được chi phí thì thỏa thuận có thể vượt mức trần của Nhà nước. Tiền nào của ấy, không ai bao cấp hay bù lỗ.

Nhưng tiếc thay, có một thực tế là người dân, kể cả những người thuộc tầng lớp khá giả, bỏ hàng chục tỷ đồng mua một căn hộ cao cấp nhưng chưa chắc họ đã đọc kỹ hợp đồng hoặc buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh hợp đồng để phù hợp với luật pháp. Họ đã mặc nhiên từ bỏ quyền của mình ngay từ đầu, thậm chí đang cơn sốt chung cư, họ mua nhà giá cao một cách tù mù. Ví dụ trong vụ Keangnam, “hợp đồng ghi rõ thang máy thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nên nó là diện tích riêng của chúng tôi” (lời ông Ha Jong Suk, Chủ tịch Keangnam Vina nói với báo giới). Nếu biết rõ và lường trước hậu quả của điều này, liệu Nhà nước có nên cấp phép đầu tư (vì trái điều 225 nói trên) và người dân có chấp nhận giá của căn hộ Keangnam như đã mua? Và hậu quả là chủ đầu tư “cắt thang máy” một cách có thể nói là “dã man”, giữa họ và cư dân rồi sẽ khó tìm được tiếng nói chung nếu cả hai cùng muốn cái lợi thuộc về mình.

Không thể chấp nhận cách đối xử của chủ đầu tư với cư dân như đã xảy ra trong vụ Keangnam. Nhưng cũng không thể có cách giải quyết nào khác về phí dịch vụ các chung cư bằng luật pháp về quyền sở hữu. Đó là trách nhiệm trả đủ chi phí của cư dân với điều kiện họ có quyền chọn ban quản lý và những chi phí này phải được minh bạch, không được tù mù theo kiểu lùa được dân vào nhà rồi muốn “chém” thế nào cũng được.