Chưa thể có phép tiên

Đó là sức ép đáo hạn vốn vay ngân hàng, trả lãi vay, sức ép hoàn thiện công trình để giao nhà cho khách hàng theo cam kết. Trong khi đó, sức mua của thị trường khá yếu, khiến cho doanh nghiệp không có “cửa” để giải toả bớt các sức ép này.

Dựa lưng nhau để sống

Giữa lúc thị trường căn hộ chịu nhiều sức ép, các doanh nghiệp địa ốc cũng nỗ lực tìm cách cắt giảm chi phí, hạ giá thành sản phẩm để cải thiện tính thanh khoản. Mới đây, công ty Sacomreal tung ra chiến lược mới là “bắt tay” với tám doanh nghiệp trong ngành xây dựng để thực hiện các dự án Belleza (quận 7), Carillon (quận Tân Bình), Sacomreal Hùng Vương (quận 6). Liên kết này giúp Sacomreal sẽ được các đối tác cung cấp tất cả sản phẩm và dịch vụ từ khâu thiết kế, thi công, giám sát xây dựng đến cung ứng nguyên vật liệu trong suốt quá trình phát triển dự án. Đây là quá trình khép kín, bảo đảm được các yếu tố tiến độ thực hiện dự án nhanh, chất lượng sản phẩm tốt và giá thành sản phẩm thấp. Chủ tịch HĐQT công ty Sacomreal, ông Đặng Hồng Anh, khẳng định: “Việc hợp tác này là điều kiện để chúng tôi bảo đảm thực hiện tiến độ và chất lượng dự án. Ngoài ra, liên kết còn giúp tiết kiệm 10% – 20% chi phí dự án, nên giá thành sản phẩm sẽ cạnh tranh hơn…”

Theo nhận định của ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, phó tổng giám đốc công ty cổ phần phát triển Nhà Thủ Đức: “Nguồn vốn bị siết chặt thì việc liên kết, hợp tác với nhau là giải pháp tối ưu để khỏi phải phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng…” Hiện đơn vị này đang triển khai sáu dự án nhà ở đều có liên kết với các doanh nghiệp khác, như cùng công ty cổ phần bất động sản dệt may Việt Nam xây chung cư TDH – Phúc Thịnh Đức và trung tâm thương mại – căn hộ Aquila Plaza; cùng với công ty Daewon xây dựng hàng loạt chung cư tại quận 2, quận 9…

Dòng vốn mới, vẫn phải chờ cơ chế

Việc thị trường bất động sản chao đảo trước động thái siết chặt tín dụng vừa qua cho thấy, thị trường này quá phụ thuộc vào vốn tín dụng. Phát biểu với báo giới, ông Nguyễn Mạnh Hà, cục trưởng cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – bộ Xây dựng thừa nhận: “Nhà nước chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở. Các quy định về việc lập quỹ phát triển nhà ở, quỹ tín thác, quỹ đầu tư, thị trường thế chấp bất động sản… chưa hoàn thiện, nên chưa tạo được nguồn tài chính cho thị trường nhà ở. Để thị trường tài chính cho bất động sản phát triển thì việc đa dạng hoá các quỹ phát triển thực sự là một cứu cánh, nhất là trong bối cảnh hiện nay”.

Trong số các quỹ phát triển bất động sản, mô hình quỹ tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust - REITs) được đánh giá cao. Mục đích của quỹ này là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Theo một số chuyên gia, REITs phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở các nước phát triển muốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam do REITs có tính thanh khoản cao, giống như một loại chứng khoán và cũng được mua bán như một chứng khoán. Được biết, hình thức quỹ REITs vừa được uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đưa vào dự thảo lần hai nghị định, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Chứng khoán và luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Chứng khoán. Theo đó, dự thảo lần này có các quy định hướng dẫn việc thành lập quỹ Đầu tư bất động sản (theo mô hình REITs).

Tuy nhiên, đó là những giải pháp tương lai, còn trong bối cảnh hiện tại có thể thấy, doanh nghiệp phải tự cứu mình trước khi chờ giải pháp nhanh nhất là ngân hàng can thiệp. Theo tiến sĩ Lê Thẩm Dương – trưởng khoa quản trị kinh doanh, đại học Ngân hàng TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Nếu chấp nhận vay ngân hàng với lãi suất 26 – 27% thì doanh nghiệp chỉ có nai lưng ra làm để trả nợ vay ngân hàng. Song giả sử doanh nghiệp vay ngân hàng lãi suất 0% thì vẫn “chết” chứ đừng nói là vay được. Bởi vì đầu vào tức là nguyên nhiên vật liệu đang ở mức cao trong khi lượng nhà tồn ở mức lớn mà vẫn không thể bán được.

Cũng theo ông Dương, doanh nghiệp không nên hy vọng vào việc nới tín dụng bởi điều đó là không thể. Bài học ba năm trước vẫn còn, đặc biệt năm 2010 khi chỉ số của nền kinh tế hơi lạc quan một chút, Nhà nước đã nới tín dụng, hậu quả lạm phát tiếp tục phi mã. Doanh nghiệp cần liên doanh, liên kết, chọn sản phẩm có tính thanh khoản cao để có thể đưa ngay ra thị trường cũng như bán hàng có chất lượng để lấy lại lòng tin của người tiêu dùng. Chưa thể có phép tiên để ngành bất động sản có thể bật lên ngay.

Lập quỹ Tiết kiệm nhà ở từ 1% lương tháng

Thủ tướng vừa đồng ý với đề án lập quỹ Tiết kiệm nhà theo mô hình tổ chức phi lợi nhuận với mức đóng góp tự nguyện 1% tiền lương hàng tháng của người lao động. Thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thông tin này tại hội thảo về tác động qua lại giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính Việt Nam do uỷ ban giám sát tài chính quốc gia tổ chức. Ông Nam cho biết, quỹ Tiết kiệm nhà ở sẽ do người lao động đóng góp tự nguyện, trích 1% lương hàng tháng và hưởng lãi suất 3 – 5% một năm. Sau khi hình thành, quỹ sẽ được ưu tiên cho người dân vay tiền mua nhà ở và dành một phần nhất định, ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Những người không có nhu cầu về nhà, khi về hưu, họ được rút toàn bộ số tiền cả gốc lẫn lãi.