Chủ tịch Hội Thẩm định giá: Đất đai là “tài sản đặc biệt” không do con người tạo ra nên không thể tính đúng, đủ, hết giá trị vốn có của nó

Ảnh minh hoạ.

Tại Hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, định giá đất trên thế giới ngày nay, các nước thường áp dụng nhiều phương pháp như: Phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư... để định giá cho các loại đất khác nhau. Nhưng không phải để tìm ra giá của một khu đất, một thửa đất, người ta áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp này để định giá cho cùng một loại đất mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của loại đất ấy về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, về giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... để lựa chọn cách tiếp cận phù hợp nhất gắn với nó là phương pháp định giá cụ thể đủ điều kiện áp dụng thích ứng với cách tiếp cận đó để tìm ra mức giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Dự thảo Luật Đất đai của Việt Nam gần đây chỉ đưa ra 3 phương pháp: So sánh, thu nhập, hệ số; loại bỏ phương pháp thặng dư và cho rằng với 3 phương pháp trên là đủ công cụ mang tính bao trùm thỏa mãn cho việc định giá tất cả các loại đất khác nhau ở Việt Nam, với các điều kiện áp dụng khác nhau, đó là những dự định sai lầm cả về khoa học và thực tiễn định giá đất.

Phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là: Giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Cơ sở lý luận đó được bắt nguồn từ yêu cầu của một thực tiễn khách quan là đất đai ở bất kỳ đâu cũng phải được tính tới sự phát triển hướng tới mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất so với hiện tại.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam.

Chính vì vậy, giá đất ngoài sự bị chi phối bởi các nhân tố khác thì hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng nguồn lực đất đai qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất đai phục vụ mục tiêu phát triển của mỗi quốc gia là một nhân tố rất quan trọng. Cơ sở thực tiễn và lý luận đó đã đẻ ra phương pháp thặng dư.

Theo Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc định giá đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế cho phương pháp thặng dư. Lý do thứ nhất đó là phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Thứ hai, theo ông Thoả, loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Thứ ba đó là phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư cùng áp dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Nhưng phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: Thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định (như lý thuyết về định giá đất trong lý luận địa tô của Các Mác); còn phương pháp thặng dư lại ngược lại.

Phương pháp thặng dư được nhiều người coi là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nên có quan điểm cho rằng đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả các dự án đầu tư, chứ không thích hợp cho quản trị giá của Nhà nước, do đó không nên dùng phương pháp này.

“Điều đó không sai, nhưng chỉ đúng một phần, bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất phát triển để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì quản lý Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, trong đó có yêu cầu rất quan trọng là điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do tiềm năng phát triển của nó chứ không phải do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”, theo ông Nguyễn Tiến Thoả.

Lại có quan điểm của các nhà soạn thảo cho rằng đây là một phương pháp mà kết quả tính toán của nó chủ yếu dựa vào sự giả định nên kết quả thiếu chính xác. Ông Thoả cho rằng đây cũng là một sai lầm về khoa học thẩm định giá bởi phương pháp này được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ.

“Mặt khác, phải thấy rằng dù áp dụng phương pháp định giá nào thì cũng không thể kỳ vọng sẽ cho ra một kết quả giá thị trường chính xác 100% mà chỉ là một kết quả “ước tính” giá thị trường vì thẩm định giá là một khoa học ước tính giá trị và vì do đặc trưng của đất đai khác với những tài sản khác, nó là “tài sản đặc biệt” không do con người tạo ra, nên không thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của nó”, ông Thoả cho hay.