Chênh lệch địa tô chưa được tính kỹ

Nhiều chuyên gia nhận định, ở Việt Nam, địa tô chênh lệch bị chiếm dụng một cách phi lý làm gia tăng gấp bội khó khăn và chi phí trong giải phóng mặt bằng.

Nhiều chuyên gia nhận định, ở Việt Nam, địa tô chênh lệch bị chiếm dụng một cách phi lý làm gia tăng gấp bội khó khăn và chi phí trong giải phóng mặt bằng. Hàng trăm ngàn tỷ đồng có thể thu vào ngân sách đã bị thất thoát và nhiều ngàn tỷ đồng phải chi từ ngân sách để đền bù giải phóng mặt bằng trong phát triển và chỉnh trang đô thị là một nghịch lý đang tồn tại.

Theo TS. Nguyễn Thị Mỹ Linh (Đại học Công nghiệp Tp.HCM), Việt Nam hiện nay đang có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Vào năm 2008, dân số đô thị chiếm 28% dân số cả nước, đến 2010, con số này là gần 30% và dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đến năm 2020 khoảng 50%. Quá trình đô thị hóa đòi hỏi nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và chỉnh trang đô thị.

Tuy nhiên, nguồn lực tài chính của Nhà nước có hạn, thậm chí giảm dần trong bối cảnh thực hiện các cam kết thương mại quốc tế. Trong lĩnh vực đầu tư, vốn đầu tư phát triển đô thị rất lớn, đặc biệt các công trình đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông nhưng giá trị gia tăng của đất từ các công trình giao thông này mang lại vẫn chưa được phân bổ hợp lý, chưa tạo nguồn thu bù đắp cho ngân sách nhà nước.

Do vậy, giá đất của cả khu vực tăng lên hàng chục, thậm chí hàng trăm lần, nhất là các mảnh đất tiếp giáp mặt đường, mang lại lợi ích rất lớn cho các nhà đầu tư đã mua đất trước và các hộ dân có đất sát cạnh công trình giao thông được đầu tư cơ sở hạ tầng.

“Thiết nghĩ, Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông làm gia tăng giá trị đất, hoàn toàn không phải do người sử dụng đất đầu tư mang lại, Nhà nước có quyền điều tiết một phần từ giá trị đất tăng thêm này. Tuy nhiên, Việt Nam hiện nay chưa có chính sách điều tiết địa tô chênh lệch rất lớn từ giá trị đất tăng lên sau khi đầu tư hạ tầng một cách hợp lý. Nếu như giá trị đất tăng thêm trong trường hợp này được phân bổ một cách đúng mức giữa lợi ích của nhân dân và lợi ích của Nhà nước, nguồn thu vào ngân sách Nhà nước không những góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác mà còn bồi thường xứng đáng cho những tổ chức, cá nhân bị thiệt thòi do giải tỏa, di dời và thực hiện công bằng xã hội”, bà Linh khẳng định.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chia sẻ, ở nhiều nước khác, trong đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, người ta thu tỷ lệ % của chênh lệch địa tô hoặc thu phí phát triển đối với những công trình ra mặt đường mà muốn xây cao lên. Ví như công trình cũ có 3 tầng, sau khi ra mặt đường, được xây lên 8 tầng thì phải đánh thuế vào 5 tầng xây thêm.

Còn ở Việt Nam, chênh lệch địa tô phát sinh đang chui vào “túi” 3 nhà: thứ nhất là những hộ dân được “nhô ra mặt tiền” bởi những dự án giao thông; thứ hai là “túi” những nhà đầu tư phát triển bất động sản và thứ ba là “túi” của những quan chức tham nhũng. Như vậy, cả Nhà nước và những người dân bị di dời để nhường đất thực hiện dự án đều không được hưởng lợi gì từ chênh lệch địa tô này.

Thực tế cho thấy tại nhiều địa phương và ngay cả Hà Nội, chi phí giải phóng mặt bằng nhiều khi chiếm tới 70-80% tổng chi phí dự án phát triển hạ tầng. Như vậy, đầu tư xã hội đáng lẽ tập trung cho mục tiêu phát triển và an ninh xã hội thì lại tốn kém cho giải phóng mặt bằng và không thể tự cân đối được.

Giả thiết, nếu xã hội không mất mát, tốn kém trong giải phóng mặt bằng và không thất thoát địa tô từ chênh lệch giá đất dự án thì có thể huy động thêm nguồn lực đáng kể cho phát triển, dù chưa tính toán kỹ về mặt số học nhưng ước tính có thể chi phí giải phóng mặt bằng tương đương nguồn FDI và nâng mức tăng trưởng hiện tại thêm vài % là hoàn toàn hiện thực.

Nhiều ý kiến cho rằng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm quá thấp so với giá thị trường nên không có ý nghĩa hướng dẫn thị trường bất động sản. Sự buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai khiến hiệu quả sử dụng đất thấp, hiện tượng đất đai bị bỏ hoang cũng như các dự án bất động sản chậm triển khai còn phổ biến.

Điều này cùng với chênh lệch địa tô (cấp 1) chưa được Nhà nước tính đến không những gây lãng phí quỹ đất, mất công bằng xã hội, gây khiếu kiện kéo dài mà còn gây thất thu ngân sách nhà nước, ước tính nhiều chục tỷ USD.

Do đó, nhà nước cần can thiệp mạnh, đặc biệt chú ý điều tiết lợi ích từ quá trình chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất và địa tô chênh lệch phát sinh. Cơ sở thu thuế giá trị đất tăng thêm là phần giá trị tăng thêm của đất, được xác định trên cơ sở giá đất chênh lệch sau khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng so với giá đất trước khi đầu tư cơ sở hạ tầng.