Cần khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn trầm lắng. Có thể đây chỉ là sự trầm lắng tạm thời. Tuy nhiên, để có được sự tăng trưởng trở lại rất cần chính sách linh hoạt cho thị trường này, trong đó có chính sách tài chính tiền tệ.

Theo Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa thì trước tiên, chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm bảo đảm tăng cường tín dụng ổn định, có chất lượng. Từ đó, có thể nâng cao tính ổn định và chất lượng của nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và vào khu vực bất động sản nói riêng. Bên cạnh đó, cần hạ lãi suất huy động và cho vay trên thị trường 1 về mức hợp lý bằng cách bỏ lãi suất huy động trần, điều chỉnh lãi suất chiết khấu, lãi suất trên thị trường mở để điều chỉnh lãi suất liên ngân hàng, qua đó điều tiết lãi suất trên thị trường 1. Ngoài ra, ông Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng cần bãi bỏ quy định về tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động (80%) tại Thông tư 13 và Thông tư 19, thay vào đó sử dụng công cụ dự trữ bắt buộc nhằm giảm chi phí vốn của các tổ chức tín dụng, tăng năng lực điều phối và kiểm soát thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước, từ đó góp phần giảm lãi suất trên thị trường 1. Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất trong đó có bất động sản không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng ở mức 16% tổng dư nợ vào thời điểm 31.12.2011 và cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản. Trên thực tế, nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ bất động sản trong các tổ chức tín dụng xảy ra không chỉ làm méo mó hệ thống tài chính mà còn gây nên tình trạng bất ổn của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, cần tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dòng tín dụng vào bất động sản. Một mặt, vẫn tiếp tục thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11 của Chính phủ nhưng cần điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng bất động sản cũng như các dự án bất động sản. Cũng theo ông Lê Xuân Nghĩa thì tín dụng phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị… là các hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế. Khi phân định những ngành này thuộc tín dụng phi sản xuất và hạn chế nguồn vốn tín dụng đã làm thị trường bất động sản, thị trường vật liệu xây dựng đình đốn. Để bảo đảm cho an sinh xã hội có tính dài hơn cần phải xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế. Cần tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, cho những người thu nhập thấp để giải quyết khó khăn nhu cầu về nhà ở cho người dân. Cần có chính sách nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân nghèo thành thị. Đồng thời, cần phải tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng để dòng tiền đến đúng đối tượng, được sử dụng đúng mục đích. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có nhiều cơ hội tiếp cận được nguồn vốn để ổn định và tiếp tục tăng trưởng.

Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản được coi là một trong những yêu cầu chính để thị trường bất động sản ổn định. Các chính sách cần phải tạo được sự linh hoạt và phải luôn trong tình trạng kiểm soát, tránh tình trạng điều chỉnh theo kiểu “giật cục” để thị trường phát triển đúng với quy luật cung cầu, giảm thiểu được các rủi ro cho nhà đầu tư cũng như cho người mua sử dụng. Về lâu dài, cần phải có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhằm tạo tính ổn định và minh bạch của thị trường, nhất là khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, đầu tư đến thị trường này, và tỷ trọng đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ ngày càng lớn trong tổng đầu tư xã hội. Bên cạnh đó, nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư. Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… là điều hết sức cần thiết. Đồng thời, xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, công khai hoá hoạt động kinh doanh bất động sản và thông tin về thị trường bất động sản.

Huy động vốn để phát triển thị trường bất động sản vẫn đang là vấn đề nan giải, kể cả nguồn vốn từ phía dân cư cũng như các tổ chức, doanh nghiệp. Hiện nay, đầu tư nước ngoài vào bất động sản nước ta chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký. Tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào bất động sản nhà ở hiện nay đều sử dụng chiêu thức huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Trên thực tế, hình thức này, cũng đang gặp phải một số bất cập và làm cho tiến độ thi công các công trình chậm, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư cũng như của người dân. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đầu tư tiền bạc mà kết hợp làm kinh doanh, đầu tư, quản lý, tiếp thị dự án được coi là phương án tối ưu. Điều này giúp thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư bất động sản.

Như vậy, ngoài việc huy động nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thực hiện các giải pháp tăng cường liên doanh, liên kết trong việc thực hiện các dự án bất động sản; tiếp tục huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn; xây dựng các căn hộ phù hợp với người có thu nhập thấp; phát hành trái phiếu, cổ phiếu… Trong khi đang chờ một giải pháp có tính tổng thể cho sự tăng trưởng trở lại của thị trường này, thì những giải pháp trên được coi là có tính hữu hiệu để có thể kéo thị trường bất động sản ra khỏi tình trạng trầm lắng như hiện nay.