Căn hộ cho thuê trước áp lực cung tăng, giá giảm

Bên trong một căn hộ đã đầu tư nội thất hoàn thiện để cho thuê. Ảnh: Thu Hiền

Áp lực cạnh tranh

Mua một căn hộ với giá gần 1,5 tỉ đồng tại quận 9 vào năm 2016, đến 2017 anh Toàn mới nhận nhà, hoàn thiện nội thất và cho thuê với giá 9 triệu đồng/tháng. Khách thuê là người nước ngoài đang làm việc trong khu công nghệ cao quận 9, TPHCM.

Nhẩm tính với giá thuê đó, sau khi trích hoa hồng cho môi giới tương đương một tháng tiền nhà, mỗi năm anh Toàn thu về gần 100 triệu đồng. “Chi phí thuê hàng tháng gần đủ để mình trả nợ gốc và lãi ngân hàng. Chỉ cần khách thuê đều thì không cần lo lắng”, anh Toàn nói.

Cũng tham gia đầu tư như anh Toàn và có “thâm niên” trong nghề cũng hơn chục năm, thế nhưng khoảng 2 năm trở lại đây, ông Hà đang phải giảm giá thuê để tìm khách mới. Ông đang nắm trong tay 4 căn hộ cho thuê, hiện hợp đồng cũ hết hạn nên phải tìm khách mới. Ông cho biết, mỗi căn sẽ phải giảm giá từ 200-300USD/tháng.

“Sau khi khách trả nhà, tìm mãi không được khách thuê, tôi chấp nhận hạ giá. Song việc tìm khách không còn dễ dàng như trước vì thị trường có quá nhiều sự lựa chọn”, ông Hà cho hay.

Những gì đang diễn biến trên thị trường hiện nay không phải quá bất ngờ mà đã được giới bất động sản dự báo từ thời gian trước. Vào giữa năm 2017, Savills Việt Nam từng đưa ra nhận định, thị trường căn hộ cho thuê đứng trước áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, khó tránh khỏi kịch bản giảm giá thuê khi lượng căn hộ được bàn giao trong năm khoảng 21.000 căn, đa phần rơi vào phân khúc cao cấp.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong cả năm 2018 sẽ có khoảng 40.000 căn hoàn thiện đưa vào thị trường. Điều này cho thấy TP.HCM có tốc độ bàn giao nhà rất tốt. Tuy nhiên, việc một lượng lớn nguồn cung hoàn thiện cũng gián tiếp đẩy lợi nhuận cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân sụt giảm.

Giá thuê sụt giảm

Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho biết, ở thời điểm năm 2015, báo cáo tỷ suất cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân có thể lên được 6-8% thì hiện nay có một xu hướng giảm ở tất cả các quận.

“Tại một vài khu vực, nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8% thì hiện nay chỉ đạt cao nhất từ 6 đến 6,5%, trung bình chỉ 5% vì có quá nhiều nguồn cạnh tranh. Trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ chào bán và cũng từng ấy trong năm 2018. Có đến 70% số này mua để cho thuê trong khi người thuê không nhiều như vậy”, bà Dung nói.

Bà Trang Lê, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường của JLL Việt Nam, cho biết: “Một năm trước chúng tôi dự kiến xu hướng căn hộ cho thuê sẽ gặp khó khăn hơn khi đến thời điểm nhiều dự án hoàn thành và đi vào bàn giao. Xu hướng này hiện nay đang rõ ràng hơn. Khi trao đổi với những người đang sở hữu căn hộ cho thuê ở những dự án đã đi vào hoạt động, họ cho hay đang khó khăn trong việc cho thuê”, bà Trang nói.

Dù vậy bà Trang cho rằng người đi thuê hiện có quá nhiều lựa chọn, nên họ có lợi thế trong việc đàm phán giá thuê.

Về phía nhà đầu tư, bà Trang lưu ý việc lựa chọn khu vực, dự án sẽ là những yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư. Các khu vực truyền thống như Bình Thạnh, Tân Bình, quận 7, quận 1, quận 3… được dự báo vẫn sẽ tiếp tục là những thị trường trọng điểm về nguồn cầu. Bởi vì đây là nơi tập trung hầu hết người nước ngoài, lực lượng có nhu cầu chủ yếu về căn hộ cao cấp.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, lưu ý nhà đầu tư cần cân nhắc vì loại hình căn hộ cho thuê cạnh tranh trực tiếp với các căn hộ dịch vụ. Bên cạnh đó cần phải cân nhắc lợi nhuận là bao nhiêu % so với lãi suất đi vay.

“Một số người đầu tư để cho thuê, để họ bù lại một phần chi phí tài chính thì đó là một câu chuyện khác. Nhưng đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì cần cân nhắc. nếu chúng ta cho thuê không được mà bán cũng không xong thì áp lực tài chính là yếu tố mà nhà đầu tư cần lưu tâm”, ông Khương nói.