Cam kết lợi nhuận tựa con dao hai lưỡi

Tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018 do Tạp chí The Leader tổ chức ngày 4/8, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang có một lượng cầu lớn và tiềm năng phát triển khá dồi dào.

Nhiều dư địa phát triển

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết nếu như trước đây khi nói tới thị trường bất động sản người ta chỉ nhắc đến phân khúc nhà ở là chính, chỉ nói về giao dịch, tồn kho và nợ xấu bất động sản trong lĩnh vực nhà ở, thì nay có cả bất động sản du lịch. Phân khúc này đang nổi lên rất nhanh.

Bất động sản du lịch không chỉ phát triển ở 28 tỉnh thành có biển, mà còn tại nhiều địa phương khác, với nhiều loại hình như condotel, shophouse, resort.

“Theo thống kê sơ bộ của chúng tôi, từ 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel. Chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định, tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang”, ông Khởi cho biết.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty CBRE Việt Nam, cho biết hiện tại thị trường có tổng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng lưu trú lớn nhất là Nha Trang. “Mặc dù sinh sau đẻ muộn so với Đà Nẵng nhưng thị trường này đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ và vượt xa sự tưởng tượng trong 3 năm qua. Tổng nguồn cung lưu trú tại Nha Trang là gần 25.000 căn, trong đó khoảng phân nửa số căn đang được xây dựng. Dự kiến đến năm 2020, tất cả các dự án này sẽ được hoàn thiện”, bà Dung cho biết.

Bà Dương Thùy Dung cho biết, hiện tại thị trường có tổng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng lưu trú lớn nhất là Nha Trang.

Cũng theo đại diện CBRE, Nha Trang cũng được dự báo là thị trường du lịch biển có nguồn cung dồi dào nhất trong 2 năm tới, tiếp sau đó là Đà Nẵng, Hạ Long và Phú Quốc. Hiện nay, Nha Trang và Đà Nẵng là hai thị trường tiên phong trong phát triển khách sạn trung và cao cấp.

Mặc dù có sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua, nhưng nếu so với các thị trường các nước lân cận thì 4 địa phương này vẫn còn cách khá xa. Chẳng hạn, Phuket (Thái Lan) có khoảng 98.000 căn, bao gồm 80.000 phòng khách sạn 4-5 sao. Một thị trường phát triển mạnh hơn thế nữa là Pattaya (Thái Lan), nơi có tổng số phòng lưu trú khoảng 1 triệu phòng.

Nhìn nhận ở góc độ tích cực, bà Dung cho rằng đây sẽ là tiềm năng rất lớn đề bất động sản du lịch Việt Nam tiếp tục phát triển thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang là điểm sáng. Theo ông, với lợi thế bờ biển dài, an ninh tốt, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam có nhiều tiềm năng để phát triển. Nhiều dự án cao cấp được xây dựng dọc theo đất nước, thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia.

“Không ai trên thế giới dám đưa ra mức cam kết lợi nhuận 8 – 12%/năm”

Bên cạnh những tiềm năng, các chuyên gia cũng chỉ ra những thách thức mà thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phải đối mặt.

Bà Dung của CBRE cho biết, mặc dù lượt khách quốc tế đến Việt Nam những năm gần đây tăng trưởng mạnh, song đa phần là khách Trung Quốc và Hàn Quốc. Thị trường du lịch Việt Nam đang bị phụ thuộc vào nhóm khách này.

Bên cạnh đó, sản phẩm du lịch của Việt Nam không đa dạng, không phong phú, ngoài biển ra không có gì để “níu” chân và thu hút khách du lịch. Thời gian lưu trú của khách tăng ít qua các năm, chẳng hạn như ở Đà Nẵng thời gian lưu trú chỉ 2,7 ngày trong khi ở Phuket thời gian lưu trú 4,5 ngày. Do đó, bà Dung cho rằng cần đa dạng sản phẩm du lịch để thu hút khách quốc tế đến Việt Nam, cũng như đa dạng nguồn khách du lịch để cân bằng thị trường.

Ngoài ra, Việt Nam chưa có cơ sở đào tạo đạt chuẩn quốc tế cho ngành du lịch, nên bài toán đội ngũ nhân lực cho ngành này cũng đáng quan tâm. Việt Nam phải làm sao để đến năm 2020, với nguồn cung 80.000 phòng, vẫn có đủ nhân lực để phục vụ các du khách, nếu không muốn bị khách quốc tế quay lưng với thị trường du lịch Việt Nam.

Ngoài những thách thức nêu trên, cam kết lợi nhuận cũng đã và đang là một trong những vấn đề được quan tâm khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Coporation, cho biết trong kinh doanh condotel, nhiều chủ đầu tư đưa ra những lời hứa hẹn về khoản lợi nhuận, đảm bảo 8 – 12%/năm.

“Không ai trên thế giới dám đưa mức lợi nhuận như thế. Bởi trong quá trình phát triển, thị trường sẽ có rất nhiều biến động không thể lường trước. Các chủ đầu tư có chắc chắn có tiền trong túi để đảm bảo cam kết sau 5 năm, hay 10 năm nữa, lúc đó niềm tin của người mua với chủ đầu tư sẽ như thế nào? Do vậy, các chủ đầu tư khi đưa ra cam kết cần đưa một cách có trách nhiệm và đảm bảo thực hiện được cam kết đó”, ông Piro nêu vấn đề.

Đồng quan điểm, bà Dung của CBRE cho rằng, cam kết lợi nhuận là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua, song đó cũng là con dao hai lưỡi. Có một thực tế là cam kết càng cao, có thể càng dễ bán hàng nhưng đồng nghĩa rủi ro tiềm ẩn sẽ càng lớn.

Đại diện CBRE nhận định, trong 1 thị trường hoàn hảo, không có cạnh tranh nhiều thì có thể đạt được mức lợi nhuận trên nhưng nếu có sự cạnh tranh gay gắt thì mức lợi nhuận chỉ có thể đạt 6%/năm. Khi thị trường nhiều biến động, cạnh tranh lớn, chủ đầu tư có tiềm lực sẽ phải bù lỗ. Nhưng nếu chủ đầu tư vốn yếu sẽ không bù được, lúc đó tranh chấp có thể xảy ra.

“Hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. Do vậy người mua cần cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng. Trong 1 - 2 năm tới, sẽ có một vài dự án đi vào vận hành. Đây sẽ là năm bản lề để kiểm chứng thị trường căn hộ nghỉ sẽ dưỡng đi đến đâu, hấp thụ như thế nào, và cam kết của chủ đầu tư có được thực thi hay không. Đây chắc chắn sẽ là một bài toán khó”, bà Dung nhấn mạnh.