Cải tạo chung cư cũ: Đã gỡ được hòn đá chặn đường

Đây là một chính sách liên quan đến đời sống gần 1 triệu người đang sống và làm việc trong những căn chung cư chật chội, lạc hậu thiếu tiện nghi tại nhiều thành phố đô thị trên cả nước.

Đến nay, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở 2 đô thị trung tâm là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng và 10 khu thấp từ 1-3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ.

Với thời gian xây dựng chính sách rất dài và văn bản dự thảo Nghị định này đã cho thấy sự cẩn trọng và quan trọng hơn, một tư duy mới đã được Bộ Xây dựng thể hiện.

Đó là sự tôn trọng chủ thể quan trọng nhất của quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Các chủ sở hữu chung cư cũ, và bên cạnh đó còn nhìn ra hòn đá cản trở lớn nhất cho việc cải tạo chung cư cũ: Nguồn lực từ quy hoạch.

Mới đây, tại Hội thảo về các dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản TP. HCM tổ chức, đã ghi nhận được nhiều ý kiến chia sẻ của các chuyên gia xung quanh vấn đề liên quan tới tháo gỡ khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Tại hội thảo này, các chuyên gia đều khẳng định, nếu Dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ được ban hành, hàng triệu người sẽ được nâng cao điều kiện sống, thị trường bất động sản sẽ hưởng một cú hích mạnh để vượt qua những khó khăn hiện tại bởi sẽ xuất hiện một lực cầu khổng lồ.

Bài toán đau đầu nhất là nguồn lực đã có lời giải

Đáp ứng nguyện vọng của người dân, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 3054 ngày 01-7-2015 giao Tổng Cty 36 (Bộ Quốc phòng) là chủ đầu tư dự án B6 Giảng Võ. Bộ Quốc phòng cũng đã nhất trí với điều kiện là phải thực hiện đảm bảo cân đối thu chi hoặc chỉ bị lỗ ở mức chấp nhận được.

Qua sự việc cụ thể này, chúng ta đã có thể nhìn thấy hòn đá tảng ngăn chặn nguồn lực để cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ chính là quy hoạch kiến trúc công trình.

Để xây dựng lại các chung cư cũ, tốn kém hàng trăm nghìn tỷ đồng, chỉ có thể dùng ngân sách hoặc kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư. Ngân sách chắc chắn không thể chi một khoản tiền lớn đến như vậy, còn việc đưa các doanh nghiệp vào xây dựng, nói theo ngôn ngữ chính trị là xã hội hóa, cần tính đến nguồn lực để đảm bảo các doanh nghiệp không lỗ và có thể có lợi nhuận.

Hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi cho kinh doanh bất động sản. Đó chính là nguồn lực để cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, chủ trương hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình chung cư xây dựng mới phải hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất.

Chính Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chỉ đạo về việc hạn chế này và có thể nói chính văn bản này đã dập tắt tất cả các dự án cải tạo chung cư đã được triển khai rầm rộ từ 2007-2010.

Có thể minh họa việc này bằng bài toán giản đơn: Một chung cư 5 tầng, để đảm bảo nhu cầu tái định cư tại chỗ cho các hộ dân vơi diện tích căn hộ gấp 2 lần diện tích cũ (phổ biến từ 28m2 đến 36m2), đảm bảo độ lùi công trình với đường đi, đảm bảo tối thiểu diện tích đất công cộng, sân vườn, công trình cải tạo mới đã phải cao tối thiểu 12 tầng, chưa kể tầng kỹ thuật, dịch vụ cùng 1-2 tầng hầm.

Chi phí xây dựng, chi phí tạm cư đổ cả vào số căn hộ và tầng dịch vụ tăng thêm, tối thiểu phải 15 tầng nữa. Doanh nghiệp chỉ có thể bù chi phí và có lợi nhuận nếu đảm bảo được chiều cao này.

Tuy nhiên ở nhiều địa điểm, công trình chỉ có quyền được cao 9 tầng và tối đa 18 tầng. Các doanh nghiệp quay lưng là phải và chính sách xã hội hóa thất bại. Trong 10 năm qua chúng ta đã thực hiện được 2% kế hoạch cải tạo, xây mới chung cư cũ.

Dự thảo nghị định mới về cải tạo xây dựng lại chung cư cũ đã nhìn thấy và dự kiến đã đẩy được hòn đá tảng ngăn chặn nguồn lực cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ.

Những vướng mắc về quy hoạch được dự thảo nghị định đặt ra “Căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án bao gồm cả khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc tất cả các đô thị, kể cả đô thị loại đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Khuyến khích quy hoạch xây dựng các không gian ngầm để sử dụng vào mục đích công cộng và không tính diện tích phần công trình ngầm vào hệ số sử dụng đất nêu tại khoản này”.

Dự thảo Nghị định về vấn đề cải tạo chung cư cũ, trong đó có ghi rõ là nâng cao hệ số sử dụng đất lên tối thiểu gấp 3 lần, có nghĩa là có thể lên gấp 4 lần, 5 lần, 6 lần.

Trước đây có 100 căn hộ thì bây giờ có thể xây được 300 căn và lấy phần dư ra đó để bù đắp lại. Dự thảo Nghị định này được đánh giá cao. Đồng thời, các địa phương cũng tích cực khai thông điểm nghẽn về quy hoạch kiến trúc các công trình cải tạo chung cư nội đô.

Không có nghĩa là hết khó khăn

Về quy hoạch kiến trúc, Dự thảo Nghị định này nêu rõ: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Cái chữ “cho phép” nó kéo theo hàng loạt vấn đề. Để khai thông được khó khăn này, các địa phương sẽ phải sửa lại hàng loạt các quy hoạch tổng thể và chi tiết để những phê duyệt dự án không trái với quy hoạch đã được ban hành và có giá trị pháp lý.

Riêng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, quy hoạch chung và cả các văn bản cụ thể của Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ những hạn chế về chiều cao công trình, các thành phố này sẽ phải trình và được sự đồng thuận của Thủ tưởng về dỡ bỏ giới hạn chiều cao công trình nội đô. Hà Nội đã đi trước một bước và đã nhận được sự đồng thuận của Thủ tướng về nguyên tắc từ 3-2015, nhưng TP Hồ Chí Minh thì chưa.

Chính vì vậy, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ở Hà Nội đang thuận lợi hơn. Tìm hiểu trong giới doanh nghiệp ở Thủ đô, tâm thế đa phần đều “ưng” phần nội dung Dự thảo liên quan tới “chiều cao công trình”. Nhiều doanh nghiệp đang hồ hởi và rục rịch chuẩn bị tài chính, vật lực để nhảy vào sân chơi mới này.

Tuy nhiên, để được hưởng ưu đãi của ngân hàng, cơ quan chức năng và được người dân tham gia góp vốn, chủ đầu tư phải có ít nhất 20% vốn đầu tư. Một bộ hồ sơ năng lực và hồ sơ pháp lý thật “hoàn hảo” để thuyết phục nhà băng - nhà quản lý là một vấn đề nan giải với doanh nghiệp.

Chưa hết, khó khăn càng chồng chất với những doanh nghiệp yếu vốn - thiếu kỹ năng chuyên môn khi không thể chen chân vào các dự án quy mô lớn, có ưu thế đắc địa - đã bị các tên tuổi khác chiếm chỗ.

Vẫn quá sớm để khẳng định sắp có làn sóng đầu tư vào chung cư cũ. Có chăng, sẽ là cuộc đua nước rút của các thương hiệu mạnh vào những dự án thuộc trung tâm nội đô. Tuy nhiên, những chuyển động này đã làm nức lòng hàng triệu người đang sống khổ sở trong các chung cư cũ, những người đang mong muốn có một chỗ an cư trong nội đô.