Cách ứng xử với chủ thể trên thị trường địa ốc

Trên các phương tiện thông tin đại chúng, đang có sự đồn đoán về “bong bóng bất động sản” với sự bán tháo để thoát khỏi thị trường. Theo đó, đáy của thị trường vẫn còn ở phía trước. Sự đồn đoán này không phải là không có nguyên nhân.

Thứ nhất, do diễn biến trong quá khứ, giá bất động sản đã qua mấy cơn sốt. Có thể coi cơn sốt thứ nhất là vào năm 1993 - 1994 với tốc độ tăng giá lên đến mấy lần, sau đó giá giảm, kéo dài đến mấy năm. Cơn sốt thứ hai là vào năm 2001 - 2002, sau đó giá cũng giảm xuống và kéo dài vài năm. Cơn sốt thứ ba (thực chất là cơn sốt thứ hai rưỡi) bắt đầu từ năm 2007, nhưng đã sớm kết thúc vào tháng 3/2008, khi chính sách tiền tệ thắt chặt, sau đó lại bị tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới. Cơn sốt thứ hai rưỡi đã tiếp tục và hoàn tất cơn sốt thứ ba vào năm 2010. Bắt đầu từ năm 2011, thị trường bất động sản giảm cả về giao dịch, số vốn đổ vào thị trường, cũng như giá cả. Theo chu kỳ diễn biến trong quá khứ, thời kỳ này có thể kéo dài đến năm 2012 - 2013.

Thứ hai, do quan hệ cung - cầu. Cung ở đây là số lượng sản phẩm đã được hoàn thành, hoặc đang được hoàn thành; nay do sự thắt chặt tiền tệ mà đẩy mạnh bán ra. Cầu ở đây là cầu thực và là sức mua có khả năng thanh toán. Sức mua này chỉ chiếm khoảng 40%; 60% còn lại là mua để đầu tư, đầu cơ. Với 40% cầu có sức thanh toán, thì hoặc chưa đủ tiền mua, hoặc chờ giá xuống nữa mới mua. Với 60% cầu mua để đầu tư, đầu cơ, nếu mua bằng vốn vay, thì rất khó khả thi, vì lãi suất lên đến 25%/năm.

Thứ ba, do thắt chặt chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát, với mục tiêu đưa chỉ số giá tiêu dùng xuống dưới 10% vào năm 2012 và xuống 5 - 7% vào năm 2015. Vốn đầu tư từ khu vực nhà nước giảm về tỷ trọng trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội và nếu loại trừ yếu tố giá, thì còn bị giảm về tuyệt đối. Tỷ trọng tín dụng ngân hàng cho khu vực phi sản xuất (bao gồm cả cho vay bất động sản) hạn mức đến ngày 30/6 còn 22% và đến ngày 31/12 còn 16%, cũng đồng nghĩa với nguồn vốn tín dụng trên thị trường này sẽ ra nhiều hơn vào.

Ứng xử

Chủ thể chủ yếu trên thị trường bất động sản gồm: người sản xuất sản phẩm; nhà đầu tư mua đi, bán lại; người có nhu cầu thực sự mua để dùng; người cung cấp vốn.

Người sản xuất sản phẩm đang chịu sức ép lớn ở cả hai đầu. Ở đầu vào, họ đang gặp khó khăn về việc tiếp cận vốn, lãi suất vay vốn rất cao; giá vật liệu xây dựng, vận chuyển, nhân công… đắt lên. Ở đầu ra, bán sản phẩm rất khó khăn, không chỉ giá bị giảm, mà còn không bán được. Trong khi đó, nợ ngân hàng chưa trả được, lãi đập vào vốn làm cho số nợ tăng lên. Số thu được cũng không được chi, mà đã bị các ngân hàng “bắt nợ” trước.

Trên thị trường, một số đơn vị sản xuất còn trụ được là nhờ có vốn tích lũy trong quá khứ… Vì vậy, cần có chính sách hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp xây dựng, bởi ngành này thu hút nhiều lao động, có tác động lớn đến tình trạng thất nghiệp và thiếu việc làm.

Với nhà đầu tư mua đi, bán lại (chiếm trên 60% tổng số người mua), một phần không nhỏ trong số này phải dựa vào vốn vay các ngân hàng thương mại. Số vốn vay này, hoặc là đến hạn, hoặc với lãi suất cao trong suốt thời gian dài vừa qua và khả năng chưa thể giảm mạnh trong một vài năm tới, nên đã tạo sức ép để các nhà đầu tư này đẩy mạnh bán ra, thậm chí còn tháo chạy khỏi thị trường. Một phần trong số này có vốn tự có, tuy chưa bị sức ép của đáo nợ hoặc lãi vay, nhưng nếu việc thắt chặt chính sách tiền tệ còn kéo dài, thì một bộ phận sẽ bán đi để chuyển sang kênh đầu tư khác nhằm thu hồi vốn nhanh hơn, có tỷ suất sinh lời cao hơn, hoặc “tạm trú” vào tiết kiệm để chờ thời cơ đầu tư vào bất động sản.

Đối với người có nhu cầu thực, nếu là vốn tự có, nhất là đối tượng mua bất động sản tính theo giá vàng, có lẽ đây là thời điểm để mua vào. Tuy vậy, tâm lý chung của đối tượng này là chờ giá giảm hơn nữa mới mua.

Đối với người cung cấp vốn cho thị trường bất động sản (ngân hàng thương mại và cổ đông của các công ty kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán), có không ít ngân hàng thương mại đang có nợ xấu lớn ở thị trường này, hướng sự tập trung vào việc thu hồi vốn đó. Trong khi đó, trên thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu của các công ty kinh doanh bất động sản đang giảm, hiện ở mức thấp và dự báo còn giảm nữa.