Các văn phòng có xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm đô thị

Xu hướng do đại dịch

Đã có 48 bất động sản thương mại được bán ở các thị trường bên ngoài khu trung tâm đô thị của Úc kể từ đầu năm 2020, gấp đôi con số ở các khu trung tâm, dữ liệu của JLL cho thấy.

Luke Billiau của JLL Australia cho biết: “Chúng tôi chưa thấy điều gì như thế này trong vòng 5 năm qua. Các nhà đầu tư đang dự đoán nhu cầu lớn hơn của khách thuê đối với các không gian làm việc có giá cả phải chăng và gần nơi nhân viên của họ đang chuyển đến sống”.

Billiau cho biết, các tòa nhà văn phòng bên ngoài các khu trung tâm cũng được coi là một phương án thay thế không tồi, vì ngoài thành tích thu hút khách thuê lâu dài và ổn định, chúng còn sở hữu vị trí lý tưởng.

Vào tháng 9, quỹ tín thác bất động sản Keppel của Singapore đã mua tổ hợp Pinnacle Office Park gồm ba tòa tháp văn phòng tại Macquarie Park ở Tây Bắc Sydney từ Goodman Group với giá 306 triệu đô la Úc với lợi suất 5,25%. Giám đốc điều hành Keppel, Paul Tham, cho biết thỏa thuận này hỗ trợ kỳ vọng của họ rằng "nhu cầu đối với các địa điểm có tính kết nối tốt ở vùng đô thị sẽ tăng lên khi nhiều công ty tìm cách sử dụng chi phí hiệu quả hơn cho việc thuê văn phòng”.

Tại Carlton, ở rìa phía bắc của Melbourne, công ty Nhật Bản UD Australia (công ty con của Nippon Telegraph and Telephone Corporation) đã mua một tòa nhà văn phòng từ Australian Unity với giá 72 triệu đô la Úc với lợi suất 4,8%. Văn phòng hiện được thuê lại toàn bộ bởi Cơ quan Bảo vệ Môi trường Úc.

Ở Sydney, các tòa nhà mới hơn được phát triển gần các khu vực tàu điện ngầm trong những năm gần đây, nhờ có cơ sở hạ tầng giao thông công cộng mới và sự gia tăng dân số, nên đã thu hút người thuê chủ yếu là các cơ quan chính phủ, các lĩnh vực chăm sóc sức khỏe và công nghệ, những ngành vốn tương đối không bị ảnh hưởng bởi đại dịch và do đó có nguồn thu mạnh mẽ.

Billiau nói: “Chất lượng của bất động sản quyết định giá thuê và trong giai đoạn xã hội xa cách, các tòa nhà có mật độ xây dựng thấp hơn và giao thông thông thoáng hơn sẽ tiếp tục thu hút khách thuê và đảm bảo dòng tiền cho chủ sở hữu”.

Thị trường văn phòng đang thay đổi

Andrew Ballantyne, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Úc của JLL, cho biết các giao dịch văn phòng ngoài trung tâm gần đây ở Úc phản ánh một xu hướng mang tính cấu trúc, thay vì theo chu kỳ.

“Rõ ràng là làm việc tại nhà không hiệu quả như những gì được quảng cáo khi bắt đầu đại dịch. Dù làm việc tại nhà vẫn tiếp tục xảy ra, nhưng cuối cùng các tổ chức sẽ suy nghĩ về nơi họ đặt trụ sở dựa trên địa điểm mà nhân viên của họ đang sống, và chiến lược đầu tư bất động sản của họ sẽ phản ánh điều này”.

Các nhóm ngành được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng giao thông công cộng sẽ gia tăng sự quan tâm đến các thị trường ngoài trung tâm ngay cả sau thời kỳ dịch bệnh, Ballantyne cho biết thêm.

“Có những lý do rất quan trọng giải thích tại sao các doanh nghiệp đặt văn phòng làm việc ở một địa điểm nào đó, và lý do cuối cùng là do sự gần gũi với khách hàng, nhà cung cấp, lực lượng lao động và các mối quan hệ chiến lược khác mà họ có thể có”.

“Ở Macquarie Park, một số nhà điều hành dịch vụ chăm sóc sức khỏe đặt trụ sở tại đó vì mối quan hệ chiến lược của họ với trường đại học và các nhà cung cấp dịch vụ tập trung xung quanh đó”.

Một xu hướng tăng tốc

Ngay cả trước đại dịch, giá trị của các thị trường văn phòng ngoài trung tâm cũng ngày càng trở nên rõ ràng.

Theo dữ liệu của JLL, khối lượng đầu tư vào bất động sản ngoài trung tâm trong năm 2019 (7,12 tỷ đô la Úc) cao hơn nhiều so với mức trung bình 10 năm là 4,94 tỷ đô la Úc, do hoạt động cho thuê mạnh mẽ, tăng trưởng cho thuê theo xu hướng và lợi suất cạnh tranh so với khu vực trung tâm. Điều này đã khiến lĩnh vực này thu hút thêm các quỹ tư nhân và các cá nhân sở hữu tài sản có giá trị ròng cao.

Các tổ chức đầu tư chiếm 63% tổng số giao dịch văn phòng ngoài trung tâm của Úc vào năm 2019, tăng từ 42% vào năm 2015. Công ty quản lý quỹ niêm yết của Úc Centuria Capital là một nhà đầu tư dài hạn trong lĩnh vực này.

“Ở nhiều thị trường ngoại ô, bạn có được lượng người dùng rất lớn thống trị các tòa nhà - đôi khi một khách hàng sẽ thuê toàn bộ tòa nhà, trong một số trường hợp sẽ có hợp đồng thuê lên đến 20 năm. Mặt khác, các tòa nhà ở khu trung tâm thường có nhiều khách thuê, điều này khiến rất khó để có được WALE (thời hạn thuê trung bình có trọng số) sau 5 năm”, Giám đốc quỹ Centuria Capital là Grant Nichols cho biết.

“Phần lớn những khách hàng lớn này đều gia hạn thời gian thuê ở các văn phòng ngoài trung tâm, và do đó, có một số tòa nhà chưa có ngày trống kể từ khi chúng được xây dựng - và một số tòa nhà trong số này đã hơn 30 năm tuổi”.

Ông cho biết thêm, tính thanh khoản của các văn phòng ngoài trung tâm, nơi từng “khó chứng kiến sự dịch chuyển” hiện cũng đang rất hấp dẫn.