“Bóng ma” tranh chấp chung cư vẫn hiển hiện

Nghị định với 7 chương, 81 điều này điều chỉnh rất nhiều lĩnh vực, từ hoạt động đầu tư, xây dựng; khai thác, chế biến khoáng sản; sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; kinh doanh bất động sản đến quản lý sử dụng nhà ở, công sở.

Tuy nhiên, nội dung gây sự chú ý lớn nhất trong nghị định này là những quy định về việc xử phạt các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng chung cư.

Gây chú ý bởi lượng cư dân sống tại chung cư, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM ngày càng lớn. Và quan trọng hơn, trước khi Nghị định 139 được ban hành, những vi phạm quản lý, sử dụng chung cư dường như nhờn thuốc.

Chẳng hạn, năm 2017, tại TP.HCM có gần 900 chung cư thì hơn 100 chung cư có tình trạng tranh chấp; số lượng tranh chấp chung cư ở Hà Nội cũng nhiều không kém.

Chính vì vậy, đã có nhiều kỳ vọng Nghị định 139 sẽ là “thượng phương bảo kiếm” giải quyết các tranh chấp chung cư.

Kỳ vọng là có lý, bởi Nghị định quy định rất cụ thể, rõ ràng các mức phạt đối với từng hành vi vi phạm và đều là mức phạt hàng chục, hàng trăm triệu đồng.

Chẳng hạn, phạt từ 250 - 300 triệu đồng nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, phạt 100 - 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư khi không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung...

Tức là hầu hết các lỗi vi phạm phổ biến trong quản lý, sử dụng chung cư đều đã được “chỉ mặt đặt tên” và có mức phạt rõ ràng. Vậy nhưng, điều mà người ta thắc mắc là từ khi Nghị định 139 có hiệu lực, rất ít trường hợp chủ đầu tư, Ban quản trị chung cư vi phạm bị xử phạt được thông báo công khai.

Điều này rõ ràng là không bình thường!

Bởi ngoài việc quy định pháp luật đã rõ ràng, thì tình trạng vi phạm quy định quản lý chung cư cũng chưa hề thuyên giảm. Minh chứng rõ nhất là chỉ trong 1 tháng qua, đường dây nóng của Báo Đầu tư Bất động sản nhận được ít nhất 4 thông tin kèm theo giấy tờ chứng minh vi phạm của các chủ đầu tư dự án.

Một trong số đó là câu chuyện đang rất nóng ở Tòa nhà chung cư BMM thuộc tổ 19 Xala, phường Phúc La, quận Hà Đông (Hà Nội). Các cư dân tại đây phản ánh một loạt vấn đề như chủ đầu tư lấn chiếm không gian chung cho thuê chỗ rửa xe, họp chợ; chiếm đoạt tầng hầm để xe; không bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị...

Cũng ngay những ngày đầu tháng 5 này, tại Chung cư Star City 81 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư, hàng loạt cư dân đã tố cáo chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng, không bàn giao quỹ bảo trì, chiếm dụng không gian chung…

Tuy nhiên, có vẻ như những tranh chấp âm ỉ, những vi phạm chưa gây hậu quả lớn dường như vẫn bị bỏ qua. Ví dụ lớn nhất là sau khi “nóng hầm hập” bởi vụ cháy tại Chung cư Carina Plaza (TP.HCM), câu chuyện kiểm tra và có chế tài với các chung cư vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy dường như lại đang chìm xuống.

Trong rất nhiều vụ việc, báo cáo vi phạm lên các cấp chính quyền sở tại, người dân cũng chỉ nhận được cái lắc đầu ái ngại và câu trả lời rằng, đã cố hết sức do chỉ có chức năng đôn đốc thực hiện chứ không có chức năng cưỡng chế thi hành.

Tại sao một văn bản rất cụ thể, rõ ràng và minh bạch như Nghị định 139 lại chưa chứng minh được hiệu quả thực tế như kỳ vọng?

Bên cạnh những yếu tố như địa phương chưa vào cuộc một cách quyết liệt, nhận thức của người dân chung cư về quyền và trách nhiệm của mình còn hạn chế, thì một trong những nguyên nhân quan trọng là mức phạt thì đã có, nhưng chế tài để các mức phạt này được thực thi hiệu quả thì hầu như chưa có. Thực tế, tại Thông tư 03/2018/TT-BXD ban hành ngày 24/4/2018 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 139 cũng không có các chế tài và quy định quy trình xử phạt các hành vi vi phạm.

Rõ ràng, “thanh kiếm sắc” cần phải được rút ra khỏi vỏ thì mới có tác dụng răn đe!