“Bong bóng” bất động sản và sự cảnh báo sớm

Tính đến cuối tháng 3/2015, dư nợ cho vay bất động sản đạt 333 ngàn tỷ đồng

Cho vay bất động sản tăng mạnh

So với mức đáy vào đầu năm 2012, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản của toàn ngành ngân hàng hiện đã tăng khoảng 70%, từ 197 ngàn tỷ đồng lên mức 333 ngàn tỷ đồng vào tháng 3/2015. Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã lưu ý, thị trường bất động sản ấm lên, tín dụng bất động sản có dấu hiệu tăng, các ngân hàng phải kiểm soát tốt nguồn tín dụng, nhằm tránh tình trạng “bong bóng” thị trường bất động sản và đổ vỡ như đã từng xảy ra trước đây, mà hậu quả nợ xấu để lại đến ngày hôm nay.

Còn nhớ, giai đoạn 2010 trở về trước, tín dụng của ngân hàng tăng trưởng mạnh theo sự thăng hoa của TTCK, bất động sản kéo dài đến năm 2009.

Tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống đạt 37,7% thì tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất (bất động sản, chứng khoán) tăng gần 42% và chiếm 19% tỷ trọng trong cơ cấu dư nợ của hệ thống. Năm 2010, tín dụng tăng trưởng 27,6% thì dư nợ cho vay riêng bất động sản cũng tăng trưởng đến 23,5%.

Vì thế, tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh - xã hội. Trong đó, có chỉ định giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực kinh doanh phi sản xuất, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chứng khoán.

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ra Thông tư 13, xếp loại các khoản vay của các công ty chứng khoán và các khoản vay của các công ty kinh doanh bất động sản vào nhóm có hệ số rủi ro 250%. Đồng thời, NHNN siết chặt các điều khoản cho vay kinh doanh bất động sản cũng như xây dựng kịch bản để giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất xuống 16% vào cuối năm.

Một trong những cách để ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản là tăng lãi suất cho vay. Thời điểm đó, có lúc lãi suất cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất lên đến 20 - 24%/năm.

Đến năm 2011, tín dụng cho bất động sản sụt giảm mạnh do thị trường nhà đất đi xuống cùng những cảnh báo về tình trạng bong bóng sắp vỡ. Nhiều chủ đầu tư vỡ nợ, khách hàng không thể nhận nhà. Đó cũng là căn nguyên cơ bản khiến cho nhiều ngân hàng rơi vào khó khăn, tỷ lệ nợ xấu năm 2012 lên đến 17% tổng dư nợ.

Sau giai đoạn bong bóng bất động sản, các ngân hàng đã siết hoạt động cho vay phi sản xuất. Nhưng kể từ đầu năm 2013, các tín hiệu tháo gỡ dần được đưa ra và tín dụng bất động sản đã tăng một mạch từ đó đến nay. Thậm chí, gần đây, tỷ lệ rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản còn được hạ xuống mức 150% (trong Thông tư 36/2014 của NHNN). Theo giới chuyên gia tài chính, với việc kéo hệ số rủi ro xuống 150%, NHNN tìm cách gỡ khó cho thị trường bất động sản để góp phần xử lý nợ xấu. Hiệu ứng này được các chuyên gia dự báo sẽ mạnh hơn trong thời gian tới.

Nợ xấu khoảng 2,5%...

Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN TP. HCM cho biết, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản (cho doanh nghiệp – chủ đầu tư dự án vay) của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố trong 5 tháng đầu năm tăng không nhiều, đạt khoảng 118.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 12% tổng dư nợ. Những năm trước, dư nợ tín dụng bất động sản cũng dao động từ 10 - 15% và thấp nhất là 8% (năm 2011).

Theo ông Minh, tín dụng bất động sản tăng cũng là điều hợp lý. Bởi lẽ các dự án bất động sản đã được sàng lọc khá kỹ qua giai đoạn khó khăn vừa qua. Các ngân hàng sẵn sàng rót vốn cho vay với những dự án “sống sót” được. Còn những dự án khó khăn thì phía ngân hàng cũng tỏ ra thận trọng, vì lo ngại nợ xấu tăng trong thời gian tới.

Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng tại TP. HCM hiện chiếm khoảng 2,5% tổng dư nợ với khu vực này, theo ông Minh, chưa có gì đáng lo.

“Hiện các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc quản lý rủi ro tín dụng so với trước, nên sẽ có sự sàng lọc khá kỹ với các dự án”, ông Minh nói và cho biết thêm, hầu hết các ngân hàng đang tập trung đẩy mạnh cho cá nhân vay mua nhà.

… nhưng cần kiểm soát tốt

Tuy nhiên, ông Minh cũng thừa nhận, rủi ro đối với tín dụng bất động sản là khó tránh và thực tế các khoản nợ xấu của ngân hàng phần nhiều liên quan đến bất động sản. Vì vậy, các ngân hàng cần phải thận trọng và kiểm soát được rủi ro nợ xấu khi đẩy mạnh cho vay bất động sản.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, việc các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà sẽ tốt cho thị trường bất động sản. Giá nhà đất và lãi suất cũng dần đi xuống sẽ là cơ hội tốt cho không chỉ ngân hàng đẩy mạnh vốn cho cá nhân mà cả người có nhu cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, điều này chỉ tác động đến một phân khúc nhất định, đó là các dự án có mức giá phù hợp và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, còn phân khúc nhà ở cao cấp vẫn giao dịch khá chậm.

“Bong bóng đối với phân khúc tín dụng này vẫn có thể xảy ra trong tương lai, nếu lại cho vay quá ồ ạt như đã xảy ra ở Mỹ vào những năm đầu thập niên 1990 và ở Việt Nam giai đoạn 2005 - 2010. Theo tôi, việc đẩy mạnh vốn tín dụng vào bất động sản luôn phải có sự kiểm soát chặt chất lượng cho vay, vì rủi ro đối với lĩnh vực này luôn tiềm ẩn lớn. Các ngân hàng dưới sự quản lý của NHNN phải có cơ chế và chính sách quản lý rủi ro chặt chẽ để lường trước những rủi ro trong việc cho vay bất động sản”, TS. Hiếu nói.