Bốn lý do khiến nhà đầu tư quay lưng với bất động sản

Việc đóng băng của thị trường bất động sản (BĐS) đã được các ban ngành, được giới chuyên môn và cả các nhà đầu tư phân tích, mổ xẻ rất nhiều để tìm giải pháp và hướng đi đúng giúp thị trường này tan băng. Thế nhưng, tất cả đều quên đặt vấn đề là tại sao người dân lại quay lưng với BĐS trong suốt thời gian dài như vậy?

Giá BĐS tại Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của người làm công ăn lương và công chức liêm khiết, cho nên việc mua và sở hữu BĐS của đại bộ phận người dân là không khả thi và thị trường này, nhất là phân khúc BĐS cao cấp, phần lớn là “sân chơi” của các nhà đầu tư thứ cấp bao gồm các chủ doanh nghiệp, những người thành đạt và dư tiền, người nước ngoài và Việt kiều muốn sinh sống làm ăn lâu dài tại Việt Nam…, nhưng những thành phần này gần như đã quay lưng hẳn với BĐS, nhất là BĐS dự án bởi các quy định hiện hành như sau:

1. Không thể sang nhượng, cho thuê

Từ ngày 08/08/2010 khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thì việc sang nhượng các BĐS dự án đã được chủ đầu tư bàn giao thì chỉ được phép thực hiện khi có giấy chủ quyền, chứ không được sang tên qua chủ đầu tư như trước đây khiến cho tính thanh khoản của BĐS dự án gần như bị triệt tiêu, bởi rất nhiều chủ đầu tư hoặc cố tình thoái thác hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, cho nên người mua nhà dù đã nhận nhà cả chục năm vẫn không có giấy chủ quyền nên không thể thực hiện bất cứ giao dịch nào về nhà đất kể cả việc cho thuê nhà cũng bị phạm luật (Điều 132 Luật Nhà ở quy định nhà cho thuê phải đáp ứng điều kiện đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà).

Vì vậy, chẳng ai dại gì bỏ ra cả đống tiền mua những sản phẩm chỉ để… ngắm cho vui mắt, vì chẳng bán lại được, cũng chẳng cho thuê hợp pháp được mà chỉ cho thuê “chui”, vì không thể ký hợp đồng công chứng, không thể xuất hóa đơn thuế cho người thuê nhà. Như vậy, không những rủi ro cho cả bên cho thuê và bên đi thuê, Nhà nước cũng sẽ bị thất thu ngân sách vì không thu được thuế cho thuê nhà đối với những trường hợp chưa có chủ quyền nhà.

2. Nhiều thủ tục phiền toái

Nghị định 72/2009/NĐ-CP ngày 03/09/2009 quy định việc cho người nước ngoài thuê nhà là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Cụ thể là căn nhà cho thuê phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh trật tự, đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy. Nhưng điều kiện cần để có thể xin cấp 2 loại giấy chứng nhận này là người cho thuê phải có giấy phép đăng ký kinh doanh với ngành nghề là cho thuê nhà do UBND cấp quận cấp.

Điều đáng bàn ở đây là giấy phép cấp cho hộ kinh doanh cá thể để cho thuê nhà thì UBND quận chỉ có thế cấp được 1 lần với một địa chỉ cho thuê duy nhất, cho nên ai có 2 căn nhà trở lên là chịu, không biết phải làm thế nào để có được 2 cái giấy chứng nhận theo Nghị định này.

Rất nhiều người có nhà cho thuê trong Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã bị công an phường Tân Phú và Tân Phong phạt từ 10 - 20 triệu đồng và cương quyết không đăng ký tạm trú cho người nước ngoài đang thuê do từ căn nhà thứ 2 trở đi thì chủ nhà không thể làm được 2 giấy chứng nhận như vừa trình bày. Đối với những người đã từng bị phạt như thế này thì họ sẽ tìm cách bán hết nhà cho thuê bằng mọi giá chứ không bao giờ dám mua thêm để rước vạ vào thân.

3. Quyền và lợi ích của người mua nhà bị xâm hại nghiêm trọng

Mua BĐS dự án tại Việt Nam rủi ro quá lớn do việc thực thi pháp luật không nghiêm, nên nhiều chủ đầu tư chây ỳ, không nộp tiền sử dụng đất, không làm giấy chủ quyền cho người mua, chất lượng công trình khi bàn giao thì thua xa so với nhà mẫu, các tiện ích công cộng thì bị cắt bỏ hoặc chỉ xây cho có chứ không đạt chất lượng, công viên cây xanh thì hoặc bị hô biến thành công trình khác hoặc bị xà xẻo, phí quản lý thì cao ngất ngưởng và tăng vô tội vạ… Tuy nhiên, những vụ việc này chính quyền lại làm ngơ trước những khiếu nại của người dân và không áp dụng bất cứ chế tài nào đối với chủ đầu tư, thậm chí còn bao che bênh vực cho chủ đầu tư để tiếp tục xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

4. Thuế đất phi nông nghiệp theo hạn mức đất ở

Nguyên nhân này cũng khiến các nhà đầu tư thứ cấp ngán ngẩm vì họ phải trả thêm những khoản tiền lớn về thuế đất hàng năm so với trước đây. Quy định này tính theo hạn mức đất ở tại đô thị là từ 160 - 200m2 tùy theo quận, huyện, vì thế ai có nhiều thì phải nộp thuế cao, đấy là chưa kể đất đang được sử dụng hợp pháp, nhưng chưa hợp thức hóa xong hoặc không được phép hợp thức hóa đều bị các cơ quan thuế “phang” ngay là đất lấn chiếm và áp mức thuế cao gấp 6 - 7 lần so với đất trong hạn mức khiến cho người bị áp thuế oan mất rất nhiều thời gian đi khiếu nại.

Với 4 lý do trên, những người có tiền và chưa biết đầu tư vào đâu sẽ vẫn tiếp tục quay lưng với BĐS dự án nhằm tránh rủi ro và nhất là để tránh phiền toái trong việc cho thuê nhà theo Nghị định 72/2009/NĐ-CP. Vì vậy, tôi mong Bộ Xây dựng, Chính phủ sửa đổi các quy định cho phù hợp, để người đầu tư không còn ngoảnh mặt với BĐS dự án.