M&A trong lĩnh vực BĐS: Nhà đầu tư ngoại chưa mặn mà?

Thị trường sôi động

Thị trường bất động sản (BĐS) đã trì trệ trong hơn 3 năm qua làm cho phần lớn các công ty phát triển BĐS không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện dự án của mình. Đây là lý do buộc các chủ đầu tư phải “loại” bớt một số dự án trong danh mục đầu tư của mình để có thể tiếp tục thực hiện những dự án còn lại.

Nhà đầu tư “ngoại” hầu như vắng bóng trên thị trường M&A BĐS

Hàng loạt vụ chuyển nhượng, sang tên dự án đã diễn ra, đặc biệt là tại TP.Hồ Chí Minh. Có thể điểm qua một số vụ chuyển nhượng đáng chú ý trên thị trường trong năm qua như: C.T Group đã mua lại dự án C.T Sphinx - sân Golf Nhân sư và khu Villas; Đất Xanh các thương vụ mua lại 4 dự án đất nền từ các đối tác trong nước gồm dự án Majestic, Bella, Gold Hill, và Marina; Công ty Vạn Thịnh Phát mua lại dự án New Pearl Residences từ Futaland và Công ty cổ phần Đức Khải, Công ty Intresco chuyển nhượng dự án căn hộ Hải Âu cho Công ty cổ phần BĐS Hiệp Phú…

Còn ở phía Bắc, dù không diễn ra cảnh mua bán dự án rầm rộ như phía Nam, nhưng làn sóng này cũng liên tục “âm ỉ” trong suốt thời gian qua. Có thể kể đến một số thương vụ nổi trội như Công ty Hanel mua lại khách sạn Daewoo, Tập đoàn Viễn thông Quân đội (Viettel) mua lại tòa văn phòng Crow Plaza từ Công ty TNHH Trần Hồng Quân, Techcombank mua lại tháp B Vincom của Vingroup…

Nhận xét về thị trường M&A trong lĩnh vực BĐS, hầu hết các chuyên gia đều đưa ra nhận định đây là xu hướng tất yếu bởi thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua phát triển chủ yếu dựa vào “đòn bẩy”, tài chính với tỷ trọng vốn vay ngân hàng khá lớn nên khi ngân hàng thắt chặt cho vay, BĐS đóng băng, các chủ dự án BĐS buộc phải tìm đến M&A như một giải pháp tìm kiếm nguồn tiền để thực hiện các nghĩa vụ hoàn trả cho ngân hàng, với các khoản tín dụng vay mượn để phục vụ dự án mà không có tính thanh khoản cao.

Cũng trong xu hướng đó, nhiều DN đầu tư ngoài ngành ít có kinh nghiệm thương trường đang phải chịu những cú sốc từ sự đóng băng của BĐS gây ra nên buộc phải thanh lý dự án, tìm hướng đầu tư mới. Có người bán tức là phải có người mua. Tuy nhiên, trái ngược với nhận định của nhiều chuyên gia về xu hướng M&A của BĐS trong năm 2012, các nhà đầu tư nước ngoài hầu như không có mặt trong những thương vụ này.

Vì sao vắng bóng?

Nhận định về hoạt động M&A BĐS Việt Nam, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam cho biết, nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam, vì họ tin rằng thị trường BĐS đã chạm đáy và đây là cơ hội cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp mua lại các dự án. Tuy nhiên, có một số tiêu chí quan trọng mà hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài sẽ xem xét trước khi thực hiện đầu tư tại Việt Nam lại không đáp ứng được yêu cầu.

Đầu tiên, tất cả các nhà đầu tư quốc tế sẽ muốn rõ ràng 100% về cơ cấu pháp lý của sản phẩm đầu tư để đảm bảo rằng dự án được “sạch sẽ”. Hai là, khả năng tài chính của các đối tác. Cuối cùng và lý do chính mà phần lớn các vụ M & A với các nhà đầu tư nước ngoài không xảy ra là giá cả là không thực tế, không hợp lý nên tỷ lệ lợi nhuận không cao. “Nếu tỷ lệ lợi nhuận không hấp dẫn họ sẽ không đầu tư. Trong khi đó, tại Việt Nam tình trạng này lại rất phổ biến”, ông Stephen nhấn mạnh.

Ở một góc nhìn khác, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam bày tỏ quan điểm: tới thời điểm hiện tại, nhu cầu chuyển nhượng trên thị trường BĐS rất lớn nhưng tỷ lệ thành công chưa lớn do người mua và người bán chưa tìm được tiếng nói chung về giá người bán thì muốn bán ngay, trong khi người mua có tâm lý chờ đợi giá xuống thấp hơn.

“Mức giá kỳ vọng giữa bên bán và bên muốn mua thường chênh lệch nhau khoảng 20% đến 30%”, ông Khương cho biết. Cùng với đó, theo ông Khương trở ngại lớn nhất đối với các thương vụ M&A là yếu tố pháp lý. Nhiều chủ đầu tư muốn bán dự án, nhưng chưa bán được vì phần lớn các dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa hoàn tất khâu đền bù nên chưa được cấp giấy).

Ngoài ra, một nguyên nhân cũng không kém phần quan trọng là các nhà đầu tư nước ngoài thận trọng hơn các DN trong nước. “DN trong nước hiểu rõ thị trường hơn, nắm bắt được chu kỳ kinh tế tốt hơn nên việc các DN Việt Nam có sức khỏe tài chính tốt nhanh chân hơn các nhà đầu tư nước ngoài cũng là điều dễ hiểu”, ông Khương nói.