Biệt thự Pháp cổ: Gian nan gìn giữ, loay hoay bảo tồn

Ở nhà "Tây"

Có thể nói không ngoa rằng biệt thự Pháp cổ cũng là một thứ… đặc sản của Hà Nội. Cùng với tiến trình khai thác thuộc địa, ban đầu biệt thự chủ yếu phục vụ tầng lớp thực dân thống trị. Càng về sau càng xuất hiện nhiều khu biệt thự cũng nguy nga không kém thuộc sở hữu của các nhà tư sản, trí thức, quan lại người Việt. Vốn quen với nếp nhà gian một tầng không khép kín, việc chuyển sang ở những ngôi nhà được xây bằng kỹ thuật mới, đáp ứng không thể tốt hơn với thời tiết, khí hậu mà lại tiện nghi, khép kín hơn là cả một sự khác biệt lớn.

Biệt thự Pháp cổ thường có cấu trúc nhà độc lập gồm hai khối nhà chính và phụ. Diện tích xây thường chiếm khoảng một nửa khu đất, còn lại là vườn. Nhà chính cao từ 2 đến 3 tầng là khu vực của chủ nhà. Nền nhà thường cao, bên dưới thường là hầm thoáng đối lưu khiến cho không khí luôn thoáng đãng. Nhà 3 tầng thường có cầu thang ngoài trời lên thẳng tầng 2 và cầu thang trong nhà từ tầng 2 lên tầng 3. Tầng dưới là tiền sảnh, phòng trung tâm, phòng ăn diện tích lớn và một số phòng phụ làm thư viện, phòng làm việc. Cái nào ra cái nấy rõ ràng chứ không cơi nới, vá víu luộm thuộm như nhiều nơi bây giờ…

Tầng trên của nhà thường là phòng dành riêng cho các thành viên trong gia đình với các công trình vệ sinh và các hiên nghỉ rộng rãi. Trong các phòng thường có lò sưởi. Nền, cầu thang hay cửa đều dùng gỗ lim, càng dùng càng bóng, mối mọt chỉ có khóc. Trong khuôn viên thường có thêm một khu nhà phụ thường là gara, nơi ở cho người phục vụ là "con sen, thằng xe". Phần còn lại dành cho đường đi, sân, vườn, cổng và tường rào… là những thành phần không thể thiếu được thiết kế rất thích hợp. Với thiết kế nhà cao, thoáng, quanh nhà có cây xanh triệt tiêu phản xạ nhiệt, tường nhà thường xây 40 hoặc thậm chí 60 với kết cấu hệ thống mái dốc, mái ô văng đã giải quyết tốt vấn đề chống mưa, nắng và gió của khí hậu. Thậm chí có những thiết kế đã trở thành kinh điển như cửa sổ trong kính, ngoài chớp hay mái ngói chống nóng vẫn được áp dụng suốt từ hồi đấy đến giờ…

Cứ như vậy, những biệt thự kiểu Pháp với lối kiến trúc đặc trưng đã tồn tại trong ký ức của người dân như một phần không thể thiếu của Hà Nội. Tuy nhiên, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong số hơn 1.500 tòa biệt thự thống kê được thì có tới 80% trong tình trạng sử dụng bị lấn chiếm, biến dạng. 15% còn nguyên dạng, chủ yếu thuộc quản lý của tổ chức, cơ quan nhà nước hoặc cá nhân và 5% còn lại đã bị đập phá hoàn toàn. Còn theo Bộ Xây dựng, số biệt thự có 1 đến 2 hộ ở chỉ chiếm tỷ lệ 5% trên tổng số biệt thự dùng để ở. Biệt thự có 5 - 10 hộ chiếm hơn 50%; có 10 - 15 hộ chiếm tỷ lệ khoảng trên 45%, cá biệt có khu lên tới 30 - 50 hộ cùng sinh sống.

Dồn nhà, đổi… chỗ ở

Phải dùng một mẹo nhỏ, tôi mới "vời" được ông Tổ trưởng dân phố nằm trên phố Bùi Thị Xuân ra để gợi về chuyện phố phường nhà ông. Cũng chẳng phải chuyện gì quá to tát hay khó nói, mà chẳng qua chỉ là "đèn ai nhà nấy rạng", người xóm phố đôi khi muốn tránh cái tiếng dòm ngó vào chuyện nhà người khác. Nhưng xét cho cùng, chuyện cũng chẳng động đến ai, nên ông nói.

Biệt thự Pháp cổ tại số 136 Bùi Thị Xuân trước đây có 9 hộ gia đình sinh sống. Đây là một căn biệt thự hai tầng trên mảnh đất khá vuông vức, theo lời ông tổ trưởng, rộng 265m². Phần mặt đường Bùi Thị Xuân có cổng và tường rào khá dài. Ngần ấy hộ gia đình, cụ thể là bao nhiêu người thì ông không nhớ, nhưng ấn tượng nhất của ông tổ trưởng lúc bấy giờ là có một "đại gia đình" gồm mẹ già, gia đình cậu con trai út với một đứa con và gia đình một đứa cháu cũng một vợ một con chen chúc trên một căn gác tầng hai chỉ khoảng non 10m².

"Có lẽ là nửa năm, hoặc hơn chút" là thời gian mà các hộ gia đình thương thuyết với nhau về việc chia tiền khi bắt đầu có người đặt vấn đề mua toàn bộ ngôi nhà, ông tổ trưởng dân phố nhâm nhi chén nước trà nhớ lại. Cũng qua câu chuyện của ông, được biết sau thời gian thương thảo, toàn bộ nhà số 136 được bán lần đầu khoảng giữa năm 2009 với giá nghe đâu 40 tỉ. Người chủ đầu tiên, tên là Hương sau đó đã bán lại toàn bộ căn nhà vào cuối năm 2010 với giá 60 tỉ, ông tổ trưởng gật gù, và cho đến giờ căn nhà vẫn đang để không, chưa ở mà cũng chưa thấy làm gì cả. Tôi ngước cổ nhìn qua bờ rào, bên trong vẫn còn nguyên 8 chiếc hộp công-tơ điện treo trên bờ tường. Nghe nói sau khi bán nhà, gia đình đông nhất kia đã mua được một căn nhà 3 tầng trong ngõ Mai Hương, trong ngõ thôi nhưng riêng biệt, tạm đủ đáp ứng nhu cầu tối thiểu cho các thành viên trong gia đình…

Chưa đến một năm, lãi 20 tỉ. Và chắc chắn đến thời điểm này, căn nhà trên mảnh đất như thế lại càng không thể có giá như nó được chuyển nhượng hồi năm 2010. "Nhưng điều quan trọng là các hộ gia đình trong đó đều được đổi sang nhà mới to đẹp hơn hẳn. Thế cũng là quá tốt cho họ", ông tổ trưởng dân phố nói. Rồi thì đang từ 9 hộ gia đình với hơn 30 người, giờ chỉ còn một hộ gia đình, xét về mật độ dân cư, quản lý khu phố cũng nhàn hơn nhiều. Qua câu chuyện của ông tổ trưởng, mới biết ở phố Bùi Thị Xuân biệt thự bán dạng mua gom kiểu ấy khá nhiều.

Theo lời ông, trong đợt sốt giá vừa rồi, đất ở khu này cứ 10 cây vàng 1m². Nhưng giờ chắc là không được. Cá biệt như căn nhà gác dưới ở số nhà 140 từng lập kỷ lục với diện tích chỉ khoảng 9m² mà được mua với giá 187 cây vàng. Tuy nhiên, người chủ sau đó đã phải bán lỗ khá nhiều vì đọng vốn. Cũng theo ông tổ trưởng, biệt thự Pháp cổ ở phố ông cũng chỉ là biệt thự hạng xoàng, dưới thời Pháp chủ yếu dành cho những công chức hạng trung, như nhà 136 là của một viên thư ký tòa án thì phải. Ông khoát tay sang phía đối diện: "Như các số nhà 137, 135 bên kia, cũng đều là biệt thự kiểu này cả. Người ta mua xong đập đi mới xây nhà cao thế kia. Hay như anh đi xuống dưới kia, mấy số nhà ở đó đều thế cả… Biệt thự ở phố này không thuộc diện bảo tồn nên người ta đều tính cách ấy!".

Cái này thì ông tổ trưởng có lẽ đã sai, hoặc giả những căn cao ốc kia ra đời từ trước khi các cấp chính quyền đưa ra quan điểm bảo tồn chăng? Còn theo Thông báo 348/TB-VPCP ngày 9/12/2009 của Thủ tướng Chính phủ thì hiện chưa cho phép đập phá, cải tạo bất cứ một công trình biệt thự cổ nào. Đối với trường hợp rất đặc biệt, muốn cải tạo phải xin phép Thủ tướng, ông tổ trưởng ạ!

Căn biệt thự Pháp cổ 136 phố Bùi Thị Xuân đã được gom thành một chủ, nguyên hiện trạng.

Thôn tính

Một mảng miếng khác của câu chuyện thôn tính các biệt thự Pháp cổ ở Hà Nội đưa đến thông qua Tuân, một chuyên gia bất động sản từng tham gia không ít vụ mua bán kiểu này. Theo "cò" Tuân, biệt thự Pháp cổ cũng thuộc dạng… kén người. Có những người có duyên liên tục thắng đậm. Còn nhiều khi vô duyên, mua nửa chừng mà tắc tịt thì coi như chết vốn. Một trong những người có duyên thôn tính dạng biệt thự kiểu này nổi tiếng ở Hà Nội xưa nay từng là chủ một hãng taxi lớn…

Điểm nổi bật trong các thương vụ kiểu này là chủ đầu tư phải trường vốn, mà phải là vốn thực của mình. Không quan trọng là một hay nhiều người chung nhau, chỉ cần một người đứng tên là được, nhưng phải là vốn thực. Vốn đi vay sẽ không chịu được "nhiệt". Câu chuyện của Tuân làm tôi nhớ lại trường hợp nhà một người bạn, cũng trong một biệt thự Pháp cổ nằm trên phố Đường Thành (mà sau khi bán, người chủ toàn bộ đầu tiên của nó đã khai trương một quán cà phê với chiếc xích-lô to tướng, rất ấn tượng) được nhiều người biết lúc ấy. Tính từ khi các hộ đồng ý bán cho đến khi bàn bạc, thống nhất chia tiền xong để các hộ giao nhà, kéo dài đúng… 2 năm trời. Trong những vụ như thế, nếu chủ đầu tư không trường vốn, mất công theo đuổi đến thời điểm phải "chốt hạ" mà không đủ sức thì dễ ngậm quả đắng "cốc mò cò xơi" lắm.

Dân săn biệt thự Pháp cổ cũng chia thành vài dạng. Dạng chuyên đi "thu mua", nghe ở đâu có ý định bán là tới liền. Dạng này có nguyên tắc của nó: Không động đến những khu quá nhiều hộ dân, thường là chỉ từ 10 hộ trở xuống là cùng bởi đông quá khó thỏa thuận. Lợi nhuận thì khỏi nói, chỉ cần cầm đủ tập sổ đỏ của các hộ trong số nhà sang tay ngay cũng đã có tiền tỉ. Dạng này như nói ở phần trên, rất trường vốn và có thể là nhiều chủ đầu tư cùng tham gia.

Cò Tuân bảo, thời gian đầu, người dân còn chưa ý thức được hết nên các chủ đầu tư còn chơi bài vào gạ mua từng nhà một. Sau khi mua hết các nhà thì đương nhiên phần diện tích sử dụng chung như sân, lối đi, nhà vệ sinh chung… chủ đầu tư coi như ăn không. Nhưng nghe đâu chỉ được vài căn như thế. Sau đó người ta tự kháo nhau, không ai bán như vậy cả. Các nhà bán riêng, và phần diện tích sử dụng chung cũng đo đạc cẩn thận, tính thành tiền hết. Đa phần các thương vụ dai dẳng kéo dài chủ yếu liên quan đến việc chia chác khoản tiền này.

Dạng thứ hai, là những người thực sự nhiều tiền, và đều ít nhiều hiểu rõ giá trị của các căn biệt thự ấy, bỏ ra một cục mua lại ngay. Cuối cùng, dù là có thêm chủ đầu tư thứ ba, thứ tư thì cũng rất… béo cò! Nhà biệt thự Pháp cổ giá thường tính đơn vị tỉ đồng, nên hoa hồng cho cò cũng không tính theo phần trăm như thông thường mà theo thỏa thuận. Ngoài thỏa thuận ấy ra, thương vụ thành công thì việc các đại gia thưởng thêm cho "thằng em" vài chục đến cả trăm triệu không phải là không có. Thế nên mới có chuyện có cò vừa biết số nhà ấy định bán bèn nhanh chân thỏa thuận với các hộ gia đình để mua ngay cái… nhà vệ sinh với giá hời. Xóm chẳng hiểu gì, thấy cái nhà vệ sinh xưa nay chẳng của ai cả, giờ tự dưng có người vào mua, được chia mớ tiền thế là sướng, bán ngay. Nào ai biết đâu lúc bán cả biệt thự thì cái nhà vệ sinh kia cũng được tính thành một suất, cũng chia tiền như ai. Lúc mọi người vỡ lẽ ra thì đành ngậm đắng nuốt cay.

Tôi hỏi cò Tuân, liệu cái đề án khuyến khích mới đây của thành phố được duyệt, hoạt động mua bán biệt thự Pháp cổ có khác đi không. Tuân cười, bảo chắc là không khác mấy, bởi xem qua thấy nội dung của nó cũng… chẳng thực tế hơn mấy cái văn bản tương tự trước đây là bao! Tỉ như việc cơ quan nhà nước đề ra đến 5 tiêu chí đánh giá khá rắc rối, trong khi đối với giới đầu tư, mua gom biệt thự Pháp cổ chỉ cần biết nó là nhà thuộc diện có được bán không? (lẽ dĩ nhiên, các tiêu chí đề ra là để quản lý, chứ không phải cho cò). Còn như ở tiêu chí thứ 3, cái "giá trị trung bình" cụ thể là giá trị gì? Chứ nhà đã bị lấn chiếm, cải tạo thì ngay đến cả biệt thự của Bảo Đại trên dốc Ngọc Hà đấy, trông nó bây giờ có còn ra cái biệt thự nữa hay không? Rồi thì chủ trương của đề án là khuyến khích, nhưng biện pháp khuyến khích thế nào để chủ đầu tư có thể mua gom được của các hộ dân thì đâu có nói? Chẳng lý nhà người ta đang ở bao lâu nay, tự dưng vào bảo nhà này phải bảo tồn, ép người ta bán à? Đâu có được!

Bây giờ đi mua gom biệt thự cổ, khó thỏa thuận nhất bao giờ cũng là các hộ tầng một hoặc các nhà đã lấn chiếm khuôn viên, bờ tường giáp mặt đường làm chỗ kinh doanh. Nếu không thỏa thuận được với họ, thương vụ coi như bỏ. Vậy sao thành phố không tính đến việc đối với các biệt thự Pháp cổ, cho người vào đo vẽ cẩn thận, đánh dấu mốc khuôn viên căn biệt thự rồi áp dụng biện pháp cấm hoàn toàn các hoạt động buôn bán, mở cửa hàng, cửa hiệu bên trong và trên bờ rào khuôn viên đối với những nhà nhiều chủ sở hữu, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư vào thương lượng với các hộ dân hơn. "Chứ chính sách đưa ra cứ chung chung thế này, rồi đâu lại hoàn đấy thôi!".