Biết luật để tránh rủi ro

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An

Có nhiều yếu tố cần quan tâm khi mua nhà đất. Tuy nhiên, để chọn được một sản phẩm nhà đất hợp pháp và hạn chế nguy cơ kiện tụng về sau, người mua nhà cần lưu ý những gì, thưa luật sư?

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Hiện nay, việc mua bán nhà đất đã thuận lợi hơn rất nhiều với các quy định pháp luật mới như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro khi nhận chuyển nhượng, người dân cần thận trọng tìm hiểu thông tin, hiểu biết luật pháp. Chẳng hạn, không nhận chuyển nhượng khu đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, chỉ nên mua nhà, đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chú ý đối với trường hợp đất thuộc sở hữu chung. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản của vợ chồng thì phải có chữ ký xác nhận của cả hai người. Khi quyền sử dụng đất được cấp chung cho hộ gia đình thì cần được sự đồng ý của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên. Đối với trường hợp đất là di sản thừa kế thì hàng thừa kế phải ký vào biên bản thỏa thuận đối với di sản thừa kế trước khi ký hợp đồng đặt cọc.

Về hình thức hợp đồng, theo quy định Luật Đất đai 2013, khi thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, các bên cần phải làm thủ tục công chứng, chứng thực thì hợp đồng mới có hiệu lực pháp luật.

Mua nhà là cả một quá trình, trải qua nhiều khâu như đặt cọc, trả tiền, làm thủ tục mua bán,… Theo luật sư, những tranh chấp, kiện cáo thường phát sinh ở những khâu nào trong quá trình đó?

- Việc phát sinh tranh chấp khi mua bán nhà đất có thể xảy ra ở bất cứ giai đoạn nào. Tuy nhiên, giai đoạn thường phát sinh tranh chấp gồm:

Thứ nhất, giai đoạn đặt cọc cho hợp đồng mua bán.

Thực chất việc đặt cọc là một biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của người mua. Khi các bên đã đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết, trách nhiệm và hậu quả pháp lý sẽ phát sinh. Trong đó, khi người mua từ chối giao kết hợp đồng đặt cọc sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc trước đó.

Trên thực tế, nhiều khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng lại không lập thành hợp đồng, hoặc lập hợp đồng không có người làm chứng hoặc công chứng. Khi một trong hai bên từ chối giao kết hợp đồng thì lại không có bằng chứng để giải quyết tranh chấp, nên bên bị từ chối thường bị yếu thế trong trường hợp này.

Thứ hai, giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán.

Có nhiều trường hợp ký kết hợp đồng mua bán thông qua người được ủy quyền. Nhưng người mua do thiếu hiểu biết pháp luật đã không tìm hiểu kỹ về người được ủy quyền, đã ký kết hợp đồng với người không có quyền đại diện xác lập hay người đại diện xác lập thực hiện vượt quá phạm vi đại diện. Đối với cả hai trường hợp này, hợp đồng trên đều không làm phát sinh quyền nghĩa vụ của các bên và bị vô hiệu hoàn toàn hoặc vô hiệu từng phần.

Ngoài ra, một tranh chấp thường gặp phải nhất trong giai đoạn ký kết hợp đồng là việc hai bên ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng viết tay. Theo quy định của Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

Luật sư có thể cho biết thêm hiện nay pháp luật quy định như thế nào về việc đặt cọc? Người mua nên đặt cọc với số tiền bao nhiêu là hợp lý để hạn chế mức thiệt hại nếu hủy không mua nữa?

- Về hình thức hợp đồng đặt cọc, có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Người mua nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc. Nội dung hợp đồng đặt cọc nên thể hiện rõ số tiền đặt cọc là bao nhiêu, sẽ giao số tiền còn lại sau khi hợp đồng được công chứng, đồng thời nêu thời gian cụ thể hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khi giao kết hợp đồng thường không có quy định người mua cần đặt cọc số tiền bao nhiêu mà tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên bán và bên mua. Như vậy, người mua nhà nên có sự cân nhắc kỹ lưỡng trước quyết định đặt cọc, và khi đã đặt cọc thì chú ý trong thời gian bao lâu phải ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng.

Còn trường hợp mua nhà, đất bằng giấy viết tay thì sao, thưa luật sư?

Hiện nay, pháp luật quy định việc mua nhà, đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc mua bán bằng hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý, người mua không thể dựa vào hợp đồng viết tay để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình cũng như khi có tranh chấp thì thường rơi vào thế yếu.

Nhà đất là tài sản lớn, nên khi mua nhà, để tránh các rủi ro không đáng có, người mua nên ký hợp đồng có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Khi đến bước sang tên chủ sở hữu thì cần lưu ý những gì? Có nên giao giấy tờ cho bên bán đi làm sổ hay tự mình đi làm thì tốt hơn?

Theo quy định của luật đất đai hiện hành, Ủy ban nhân dân tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân tỉnh cũng được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để cấp loại giấy tờ này cho người dân.

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Việc bên bán hay bên mua đăng ký thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào thỏa thuận của hai bên. Theo quy định Bộ luật Dân sự thì bên mua có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Mua bất cứ sản phẩm bất động sản nào, người mua đều muốn giao dịch thuận lợi. Nếu đưa ra lời khuyên cho họ, luật sư sẽ nói gì?

Khi thực hiện xong hợp đồng mua bán, để đảm bảo an toàn pháp lý cho mình, người mua nên yêu cầu người bán thực hiện ngay thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho mình hoặc có thể tự mình thực hiện thủ tục trên. Khi ký kết xong hợp đồng chuyển nhượng, bên mua cần nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc sau đó làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà người mua cần thận trọng kiểm tra kỹ các thông tin về đất, nhà, tra cứu thông tin quy hoạch, nguồn gốc sử dụng đất như đất thuộc sở hữu chung, thừa kế, tặng cho, người bán có quyền ký kết hợp đồng mua bán đất.

Hợp đồng cần phải có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Đối với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua nên tìm hiểu kỹ hoặc tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt bút ký hợp đồng.

Xin cảm ơn luật sư.